李海東在海外擁有了一套屬于自己的房產(chǎn)。在一般人看來(lái),在海外購(gòu)房,要么是準(zhǔn)備移民,要么是為了子女留學(xué),但李海東近期并不打算移民海外,也無(wú)子女留學(xué),哪他為什么會(huì)選擇在海外購(gòu)房呢？李海東的回答是:優(yōu)化資產(chǎn)配置。

　　李海東選擇在澳大利亞的墨爾本市購(gòu)置了一套面積約200多平方米的別墅。李海東從購(gòu)房一直到出租,都沒有花費(fèi)太多的精力。

　　配置資產(chǎn)投資海外

　　李海東現(xiàn)在年近50,曾下過(guò)鄉(xiāng),上個(gè)世紀(jì)90年代初期回到上海,之后開始努力掙錢,他開過(guò)小商鋪,也經(jīng)營(yíng)過(guò)服裝,他投資過(guò)郵票,對(duì)股市、樓市的投資當(dāng)然也沒有落下。

　　"我喜歡投資,只要哪里有機(jī)會(huì),我都會(huì)去嘗試。"他說(shuō)。在商場(chǎng)和投資市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十幾年的摸爬滾打,也曾經(jīng)歷數(shù)不清的風(fēng)險(xiǎn)和誘惑,一路走來(lái)磕磕碰碰,但憑著自己對(duì)財(cái)富的敏銳直覺以及對(duì)市場(chǎng)的正確判斷,他的財(cái)富一直在不斷地增值。直到有,他發(fā)現(xiàn)自己的余生再也不用為錢而發(fā)愁時(shí),他的身價(jià)早已超過(guò)了千萬(wàn)元。

　　去年年初,李海東盤點(diǎn)自己資產(chǎn)時(shí),發(fā)現(xiàn)主要集中在股市和樓市,其中樓市占據(jù)了大概60%的份額。其時(shí),股市風(fēng)生水起,上漲勢(shì)頭正猛,而上海的房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間的溫和上漲階段之后,也出現(xiàn)了啟動(dòng)跡象。雖然當(dāng)時(shí)不管是從樓市還是從股市,都看不出一點(diǎn)不詳?shù)念A(yù)兆,但李海東卻嗅到了不一樣的味道。他說(shuō):"我當(dāng)時(shí)就覺得股市跟房?jī)r(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)一直往上漲,遲早有會(huì)調(diào)整的。"在這種情形下,他開始思考著如何更加合理地配置自己的資產(chǎn)。

　　2007年春節(jié)后的某,一個(gè)朋友邀請(qǐng)他參加一個(gè)海外樓盤的推介會(huì),他本來(lái)就對(duì)房產(chǎn)投資十分感興趣,于是一起去聽了聽主辦方的講座。講座中,主辦方提到,在海外購(gòu)房,除了移民、子女留學(xué)等目的之外,還可以起到合理資產(chǎn)配置的作用。這一下子讓他找到了答案。

　　選擇區(qū)域有講究

　　為什么李海東選擇在澳大利亞的墨爾本進(jìn)行投資,而沒有選擇新西蘭、德國(guó)或者阿聯(lián)酋等其他國(guó)家呢？李海東認(rèn)為自己主要是看重了墨爾本的未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。他曾陸陸續(xù)續(xù)考察了美國(guó)、新西蘭、阿聯(lián)酋、加拿大等國(guó)家的樓盤,在銷售人員嘴里,所有的項(xiàng)目都很有發(fā)展?jié)摿?都值得投資。但他總覺得不是特別滿意,而一直沒有下定決心。

　　有一次,他無(wú)意中在網(wǎng)上看到一份關(guān)于澳洲墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)的介紹,讓他怦然心動(dòng)。李海東在資料中看到,澳洲近40年來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)一直比較平穩(wěn),大約每隔8～10年房?jī)r(jià)就會(huì)翻一番。雖然這幾年他在國(guó)內(nèi)所經(jīng)歷的情形是每隔兩年房?jī)r(jià)就翻番,但他認(rèn)為這種情形不會(huì)持續(xù)太久,而穩(wěn)定緩慢的持續(xù)上漲,才是成熟市場(chǎng)的表現(xiàn),這對(duì)投資者來(lái)說(shuō)會(huì)更加有保障。"我想要的就是這樣的投資環(huán)境。"李海東告訴記者。

　　當(dāng)然,澳洲墨爾本的居住環(huán)境以及教育設(shè)施也是他感到滿意的地方。他說(shuō):"墨爾本多次被評(píng)選為世界上較適合居住的城市,這表明它對(duì)世界各地的人都有吸引力,也表面未來(lái)會(huì)有更多的人前去置業(yè)。"另外,墨爾本的教育水準(zhǔn)也是他看好的另外一個(gè)因素。李海東分析道,在墨爾本可以找到好幾所有名的大學(xué),如墨爾本大學(xué)、莫納什大學(xué),這些都是在澳洲綜合排名前十位的名校,無(wú)疑會(huì)吸引到更多的留學(xué)生,尤其是國(guó)內(nèi)的留學(xué)生前往就讀,而這又會(huì)為租賃市場(chǎng)提供保障。還有就是墨爾本是澳洲經(jīng)濟(jì)和金融,當(dāng)然也會(huì)吸引到更多本地人前來(lái)就業(yè)居住。

　　當(dāng)然,除了對(duì)大環(huán)境的考察,小環(huán)境也不能忽視。李海東雖然認(rèn)為市區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或許更有優(yōu)勢(shì),因?yàn)樯钆涮自O(shè)施成熟,在租賃市場(chǎng)上的表現(xiàn)會(huì)更加引人注意,但是一些正處在發(fā)展過(guò)程中的新興板塊,同樣也有投資價(jià)值。較終,他選中了位于墨爾本西南部的一套別墅,總價(jià)為32萬(wàn)澳元。

　　巧借幫助當(dāng)房東

　　李海東的英語(yǔ)水平很一般,用他自己的話說(shuō)是"可能不如現(xiàn)在的小學(xué)生",這對(duì)于要在以英語(yǔ)為官方語(yǔ)言的國(guó)家購(gòu)房的他來(lái)說(shuō),這語(yǔ)言關(guān)都過(guò)不了,那么其后的手續(xù)該怎么辦？此外,還會(huì)涉及到簽署購(gòu)賣合同,申請(qǐng)按揭貸款,以及日后的出租管理等,又要面對(duì)一大堆實(shí)際的問題,這又該如何處理？

　　李海東告訴記者,這其實(shí)并不難,購(gòu)房時(shí)選擇有信譽(yù)的服務(wù)機(jī)構(gòu),收房之后選擇有信譽(yù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)幫助自己管理房產(chǎn)。購(gòu)房時(shí),因?yàn)橛新蓭煹膮⑴c,一切都變得順暢了不少。他在澳洲的四大銀行之一西太平洋銀行（Westpac Bank）開戶,并存入10萬(wàn)澳幣作為筆頭付款。同時(shí)辦理住房按揭貸款,手續(xù)很簡(jiǎn)單,他僅僅提供護(hù)照、身份證以及名片,再填寫幾份申請(qǐng)表便結(jié)束了。在辦理按揭貸款的同時(shí),澳洲那邊的代理律師也幫他辦理有關(guān)土地登記事宜。

　　當(dāng)然,在澳洲購(gòu)房與國(guó)內(nèi)有所不同,是先購(gòu)?fù)恋卦僬?qǐng)建筑商造房,不過(guò)李海東選擇的這家公司也附帶房產(chǎn)建筑,因此這為他省了不少事情。不過(guò)在這里請(qǐng)澳洲聘請(qǐng)律師需要支付費(fèi)用,一般情況下,律師費(fèi)為1200澳幣（包括資料復(fù)印、快遞等費(fèi)用）,當(dāng)然,也有一些老資格的律師事務(wù)所收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很高,可達(dá)到3000澳幣。在購(gòu)?fù)恋剡^(guò)程中,李海東向澳洲政府主要繳納了兩種稅費(fèi),其一是土地印花稅,另外一種就是消費(fèi)稅,兩者相加大概為地價(jià)的12%左右,其中消費(fèi)稅是包含在地價(jià)中的。

　　在律師的協(xié)助下,建筑商向墨爾本政府提供規(guī)劃、住宅設(shè)計(jì)等材料進(jìn)行審核,通過(guò)之后開始動(dòng)工,當(dāng)然,在這過(guò)程中李海東不必為工程款而操心,因?yàn)橛新蓭焻⑴c監(jiān)管。十個(gè)月后,李海東收到了來(lái)自澳洲的房產(chǎn)證,開始當(dāng)起了澳洲房東。

　　在海外管理房產(chǎn)需要重新學(xué)習(xí),一個(gè)小小的事件讓他懂得以前的經(jīng)驗(yàn)在海外行不通。收房時(shí)在上海已處于隆冬時(shí)節(jié),可澳洲卻已是草長(zhǎng)鶯飛的夏季,當(dāng)時(shí)碰巧事情較多,因此沒有顧得及尋找服務(wù)機(jī)構(gòu),而這時(shí)自家小花園里的草開始不識(shí)趣地瘋漲,超過(guò)了規(guī)定的長(zhǎng)度,故受到了市政部門的警告。好在他及時(shí)通過(guò)開發(fā)商對(duì)此事做出了解釋,這起小小的風(fēng)波才得以平息。事后每次想起這件事都讓他不禁莞爾,但也讓他懂得,管理海外的房產(chǎn),其實(shí)是一門學(xué)問,如及時(shí)繳納水電煤氣費(fèi)用,保證居所周邊的清潔衛(wèi)生,及時(shí)歸還按揭貸款等等。"在澳洲這個(gè)對(duì)自身信用資信極為重視的國(guó)家,這些都不能忽略,否則會(huì)給自己帶來(lái)莫名其妙的麻煩。"他說(shuō)。

　　李海東在房產(chǎn)公司的幫助下,與墨爾本當(dāng)?shù)匾患抑姆慨a(chǎn)中介簽訂了服務(wù)合同,包括支付水電煤氣等費(fèi)用,以及按時(shí)向銀行歸還按揭貸款等,全部委托對(duì)方辦理,他要注意到事情只有一件,就是保證還款賬戶中的資金充裕。當(dāng)然,他為此得支付租金收益的7%作為服務(wù)費(fèi)用。

　　目前,這套房子每月能夠?yàn)槔詈|帶來(lái)1300澳元的收入,而他每月的還款額為1500澳元左右,因此每月只需付出兩百澳元來(lái)供房,相當(dāng)于900多人民幣。因?yàn)閰R率的變化,現(xiàn)在供房成本有所減少,他說(shuō):"與今年7月份的匯率相比,差不多打了7折。"

　　當(dāng)然,較令李海東開心的是,這套別墅已經(jīng)漲價(jià)了,他剛剛打聽過(guò)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情,墨爾本的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴他,這套別墅的售價(jià)已經(jīng)漲至36萬(wàn)澳元,年漲幅達(dá)到10%左右。

　　點(diǎn)評(píng):從資產(chǎn)配置角度來(lái)說(shuō),李海東的做法無(wú)疑是值得贊賞的。有理財(cái)專家曾告訴記者,國(guó)內(nèi)有不少個(gè)人資產(chǎn)超過(guò)千萬(wàn)的人士在這方面做得并不是很到位,這些人的資產(chǎn)過(guò)于集中,如有些人手中幾乎全部為房產(chǎn),也有些人全部為股票。資產(chǎn)過(guò)于集中,風(fēng)險(xiǎn)會(huì)放大,因?yàn)橹灰a(chǎn)生波動(dòng),對(duì)資產(chǎn)的波動(dòng)會(huì)相當(dāng)劇烈,這對(duì)自己的財(cái)富安全十分不利。因此,適當(dāng)分散投資,對(duì)降低風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很有幫助。當(dāng)然,優(yōu)化資產(chǎn)的方式有很多種,是不是適合投資海外的房產(chǎn),還要根據(jù)個(gè)人的不同情況綜合考慮。

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