律師：陳奕廷

　　職務：云南格元律師事務所副主任

　　律師個人簡歷：陳奕延律師曾是一名人民警察，就職于昆明市公安局多年的司法實踐練就了沉穩(wěn)實干的工作作風。之后投身律師行業(yè)，并以專業(yè)的房產(chǎn)法律服務為執(zhí)業(yè)方向。

　　案例一

　　沙盤上是雙拼，收房時變?nèi)?

　　陳女士購購了昆明某樓盤的聯(lián)排別墅，在其購購時該樓盤還是期房，看不到實物，只有沙盤。銷售人員向她推薦了一套雙拼的別墅，她看了沙盤模型上這套雙拼的別墅側面的采光通風都不受影響，而且花園面積也較大，于是就交了錢簽訂了購房合同。一年后這位購房者按期去收樓，到了才發(fā)現(xiàn)她購的雙拼別墅變成了三拼的別墅，她的房子被夾在了中間，花園小了不說，側面的采光通風也受了影響。于是她與開發(fā)商交涉，可是多次交涉未果，都被開發(fā)商以各種理由推脫責任，并且，就在她與開發(fā)商交涉的過程中，開發(fā)商還把沙盤上的雙拼更改成了三拼，連證據(jù)也被抹殺了。

　　解讀：不論是開發(fā)商有意欺瞞還是開發(fā)商銷售推廣制作沙盤時出現(xiàn)錯誤，其實她這個問題在簽訂合同時是可以避免的，至少是可以追究開發(fā)商的違約責任的，關鍵在于簽訂合同時不僅要將分戶的戶型圖附在合同里，還應當將整個小區(qū)的總規(guī)劃平面圖附在合同里，因為房屋的位置、朝向、與其他房屋相鄰的距離等，戶型圖上是看不出的，只有總規(guī)劃平面圖才能確定，而一般開發(fā)商提供的合同中都沒有總平面圖，所以需要購房者特別提出來。另外在出現(xiàn)糾紛時，應當先咨詢律師如何固定證據(jù)，自己收集證據(jù)，有可能不符合法律上證據(jù)的形式要求。較好在律師的指導下將證據(jù)固定下來再與開發(fā)商交涉。

　　案例二

　　房子峻工誰說了算

　　汪先生在昆明某樓盤購購了一套房子，在接到開發(fā)商交房通知后，到該樓盤接房?？墒堑搅爽F(xiàn)場后卻發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里道路還是黃沙滿天，坑凹不平，樓道里地磚還沒鋪好，綠化花園也還不見影蹤，就連水、電都沒有通，根本不能算竣工。汪先生很不滿，這樣的房子根本不能住，怎么能交給業(yè)主呢？于是找開發(fā)商理論?？墒情_發(fā)商說，已在補充合同中約定了：“購銷合同中的建設單位組織驗收合格是指房屋單體建筑，經(jīng)勘察、設計、施工、監(jiān)理四個單位及甲方共同驗收合格并簽章，房屋取得上述單位驗收簽章的，即視為乙方所購房屋已具備交付條件?！爆F(xiàn)在上述幾家單位已經(jīng)驗收合格，所以是具備交付條件的。于是汪先生決定不接房，可是開發(fā)商認為，按合同約定，自甲方（開發(fā)商）通知交房起三日內(nèi)不來接房的視為房屋已交付，所產(chǎn)生的風險由乙方承擔，并且物管費由乙方承擔。

　　解讀：為避免出現(xiàn)類似交房標準不一致的糾紛，對于購房者應當與開發(fā)商約定，房屋竣工驗收是指經(jīng)主管部門綜合驗收，房屋經(jīng)綜合驗收方可交付。這樣，對于工程質量、規(guī)劃設計的落實、配套的基礎設施和公共設施的建設、物業(yè)管理的落實情況都得到驗收后開發(fā)商的房屋才符合交付的標準，達不到標準的，購房者可拒絕接收，由此造成的延期交房的責任也可要求開發(fā)商承擔。

　　案例三

　　簽合同要看清物業(yè)性質

　　張女士在昆明市區(qū)購購了一套住宅，在購購的時候沒有驗看土地使用權證，就交納了定金，并且在售樓人員的催促下沒有仔細閱讀條款就簽訂了認購書，該認購書上寫了“該物業(yè)性質為寫字樓物業(yè)”，但并沒有引起張女士注意。準備交納頭付款簽訂正式合同時，張女士才聽朋友說，該樓盤土地使用權只有五十年，張女士很著急，我購的是住宅，為何土地使用權卻只有五十年，而不是七十年呢？

　　解讀：商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權出讓的較高年限是四十年，綜合用地的較高年限是五十年，而住宅用地的較高年限是七十年。并且《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。但對商業(yè)用房的使用權到期后如何處理，《物權法》則沒有提及這個問題。寫字樓屬于商業(yè)用地，在認購書中這樣約定，等于張女士認可了所購物業(yè)的性質，對張女士非常不利。

　　陳律師提醒購房者，購房之前要驗看五證，其中土地使用權證不僅要看有無權利，還要看土地使用權出讓的年限，土地使用權的用途，看建筑規(guī)劃許可證也要看規(guī)劃的用途，另外，無論是簽訂認購書還是購房合同都要認真閱讀合同條款并弄清每一條款的含義和內(nèi)容。(編輯:童言)

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