一、租金乘數(shù)小于12

　　租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數(shù)=投資金額 /每年潛在租金收入)，合理乘數(shù)應小于12。

　　投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。

　　二、8年～10年收回投資

　　投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:投資回收年數(shù)=(頭期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年～10年左右。

　　三、15年收益高于購入價

　　如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購購價，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購購價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購購價，該物業(yè)價值已高估。

　　以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進行專業(yè)性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數(shù)。

【編輯：三色石】

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