去年，一個樓盤即將開盤的時候,有一個身在上海的昆明人,從網絡上看到我們的樓盤信息,就打電話來咨詢，說要購我們的房子。她也沒有見過我們的售樓員,只是通過電話,后來在開盤的時候, 購房的人太多了，我們找人替他排隊,。她在開盤天趕到昆明,然后給我們帶來上海的大閘蟹,真的很感人。

　　焦點記者：隨著城市的發(fā)展，昆明的翠湖，已經成為內湖，未來的滇池可能成為城市發(fā)展的地帶。當前人們還是希望在就近消費，就近活動、娛樂，請您介紹一下，廣福商業(yè)（查看地圖）如何為住戶解決后顧之憂，有哪些相關的配套設施？

　　丁經理：我們?yōu)槭裁醋鲞@個項目呢?大的背景就是城市發(fā)展的趨勢了。我們可以和北市區(qū)作對比。前幾年那里的住宅發(fā)展特別快，特別迅猛，到后來人們稱之為“睡城”，后來隨著北辰財富的開發(fā)，才解決了那一個片區(qū)的商業(yè)需求。

　　我們屬于滇池板塊，當時設計這個的時候，頭先考慮到這里優(yōu)美的居住環(huán)境，及多個高端的樓盤物業(yè)都聚集在這里；其次，還有我們也很看好廣福路，隨著呈貢新城的建立、還有省委和整個新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)城區(qū)往南遷，廣福路完全是連接昆明省、市政府間的交通。還有，根據我國國情的發(fā)展，整個城市的發(fā)展，可以帶動文化、體育、商業(yè)的發(fā)展，比如：省博物館、省建設廳都要搬過來，除此之外滇池旅游度假區(qū)要做滇越主題公園，所以說現在就缺商業(yè)了。

　　當前，我們的項目處在什么位置上？土地的開發(fā)是有很大的先進性的，所以我們用2-3年的時間做項目的規(guī)劃，還曾經到上海、杭州去考察，怎么做街區(qū)商業(yè)，怎么能把服務功能輻射出來，因為很多社區(qū)做的只是要滿足社區(qū)的配套就可以了。但是因為項目的特殊，從區(qū)域地塊來講的話，我們被市政部門的規(guī)劃道路規(guī)劃成兩部分。而且，這個規(guī)劃道路交通體系是非常好的，所以在剛做規(guī)劃的時候，就想到不要僅僅滿足于社區(qū)，打造成區(qū)域性的商業(yè)。從總規(guī)劃圖上可以看出，我們的商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃都是獨立的，它不和住宅相連，業(yè)態(tài)不受限制。商業(yè)較重要的是人潮，人潮就是錢潮，那商業(yè)的人潮從什么地方來呢？除了自身社區(qū)大背景扶持以外，必須有輻射功能。規(guī)劃時實際考慮輻射范圍是3公里，因為區(qū)域商業(yè)范圍不宜過大的。在這個范圍內有11個樓盤，大概有25000-30000戶，這些住戶也要休閑、娛樂、健身。這些我們都考慮進去了，所以，我們不做單一的商業(yè)區(qū)，我們覺得這個商區(qū)必須是休閑為主、復合型的街區(qū)。

　　焦點記者：在商家的選擇上有什么原則，有沒有計劃引入大型超市？

　　丁經理：在這一塊我們考慮對超市、醫(yī)療、農貿市場以社區(qū)的服務類型引入，但是像餐飲、會館、羽毛球館、健身房等我們必須提高定位，使他有輻射功能。我們在商業(yè)的劃分上還是比較細致的。我們站在商家的角度上考慮，你要在這里存活下去，你要做到什么規(guī)模，做大做小都不行。從自身來講，我們有5000多戶，還有寫字樓、精裝修的小公寓，這些人也要消費，他們本身也對商業(yè)區(qū)的一種扶持。商業(yè)本身也對住戶的一種配套。去年11月份在購精裝公寓的時候，很多人可能不明白，我們?yōu)槭裁丛谶@樣的地段賣的那么好，開盤當天3個半公里就清盤。其實我們內部就已經形成了良性循環(huán)系統(tǒng)，它對商業(yè)也是一種扶持，對商業(yè)提供消費能力，更不用說我們讓有些商家有輻射功能。商業(yè)我們認為自身要有很好的循環(huán)系統(tǒng)，再外延到周邊，我認為這個商業(yè)就會慢慢地發(fā)展起來。

　　焦點記者：在招商方式上是怎么進行的？

　　丁經理：我們的招商規(guī)劃都是單方面的，在市場方面沒有大規(guī)模的進行宣傳。我們認為招商和銷售不一樣，它是一個循序漸進的過程，而且他的整個受眾群體和住宅地產不一樣，所以當時我們選擇用走訪的方式，對我們喜歡的商家去走訪一下。我認為，招商就是談戀愛一樣， 我很杰出，你很杰出，不一定談的來，很多時候講究機緣，找一些有擴展計劃的，這樣成功率就很高了。

　　在商家的選擇上我們還很注重一些中等有特色的商家，我們雖然需要一定品牌商家的帶動，但主流是特色商家 ，比如傣味的、松茸養(yǎng)生園啊，有特色的。在這里，我們設置三層的商鋪，得到商家的認可，所以說規(guī)模還是可以的?，F在我們的餐飲商家已經達到計劃的比例了，我們想再招一些其它服務型的商家。

　　焦點記者：廣福商業(yè)怎么樣保障商戶能在這里持續(xù)發(fā)展？

　　丁經理：1、我們的商鋪只租不售，不允許商家轉租。你還說不清楚做什么行業(yè)，我們是不會把鋪子租給你的。我們的目的是什么呢？通過開發(fā)商統(tǒng)一招租、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，從而加快商界的成熟度。一般的街區(qū)，要成長3年左右，通過我們的介入，能夠加快街區(qū)的成熟速度。同時在租賃合同上寫明是干什么的，也不能隨意改變經營的范圍。比如，在街面上有一家川菜，一家火鍋，你川菜想改火鍋，結果兩家都開火鍋店，生意就會受到影響，也使商家的發(fā)展產生不良影響。

　　2、在租金價格上給了很大的政策支持，在前三年我們是實行大幅優(yōu)惠的租金制度，在三年以后，逐漸跟上市場的價格。

　　3、后期的管理：我們成立專門的資產管理公司，對只租不售的商鋪，進行后期的運營和管理。我們會配合商家進行宣傳，比如把商戶的信息印刷成冊，讓住戶知道，大家居住的地方已經有什么樣的服務了，這樣大家就比較方便，也對商家作了相應的宣傳，從而一舉兩得。

　　焦點記者：在與商家接洽的過程中遇到哪些問題？

　　丁經理：因為我們主要想打造復合型的街區(qū)：舉個例子，作為娛樂業(yè)它的運行規(guī)律要求比較熱鬧的地方，高投入，也要高產出。商家就會擔心新的商圈有培育發(fā)展的過程，所以寧愿高租金。問題就是：實際與計劃不太符合。但是，為了我們今后更好的服務業(yè)主，商鋪空著都可以，這些商鋪的位置我們留著，等待成熟的時候，把他們引入我們的商業(yè)圈。

　　我們不想為租而租，這樣對商區(qū)的整個運營會有很大的影響，到后期的工作也會有很大的難度。所以我想通過主動的介入，在加上商區(qū)自身的培養(yǎng)，讓我們的商業(yè)很快的度過培育期。

　　焦點記者：如何應對同行業(yè)的競爭？

　　丁經理：1、同類型的情況，我們也分析過，每個商業(yè)圈都有他自己的特點、目標、客戶群。因為建筑形態(tài)不一樣，會帶來你的商家的檔次不一樣；開發(fā)商的目標不一樣，引入的商家也不一樣。比如有的項目是主題式的、組團式的，我們是開放式的；建筑業(yè)態(tài)形式也有不同，我們是三層純獨立的，更多的是二層。這樣差異，帶來的商家的類型也不一樣，包括世紀城、新亞洲體育城（查看地圖）等等。

　　2、非商業(yè)地產項目的，如醫(yī)院，我們是很歡迎的，因為這樣才能更豐富我們的配套，同時我們有12個班的幼兒園，現在正在招商了，還會找培訓機構進駐，使我們的商界更加的完善。

　　3、我們在治安方面會無償的提供場所，讓派出所在我們的街區(qū)設點，為街區(qū)的治安提供保障。

　　4、我們的招商分兩步，一是前面我提到了招商是有規(guī)劃的進行，二是在交房前一個月，拿出少量商鋪，租給裝修商戶，為了方便我們的業(yè)主，限時3個月，酌情延租至半年。比如鋼窗,有很多的商家想租我們的商鋪，但考慮到噪聲問題，我們嚴格控制。

　　焦點記者：相信在廣福商業(yè)周密的規(guī)劃和安排下，會在較快的時間內達到理想的入駐率。謝謝丁經理在百忙中接受我們的采訪。（責任編輯：許效忠）

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