賣房代替丈夫簽字

　　趙萌的丈夫在外企工作，經(jīng)常出差國內(nèi)外，趙萌常年一個人留在家中，感到深圳工作壓力大，又很孤獨(dú)，于是，與丈夫商量后決定出售現(xiàn)居住的四季花城房產(chǎn)，離開深圳。

　　2007年5月10日，趙萌經(jīng)過世華地產(chǎn)的撮合與劉東明達(dá)成購購意向，二人簽訂了一份《房地產(chǎn)購賣合同》。

　　《合同》約定，趙萌及其丈夫張永強(qiáng)“以110萬元的價格”通過中介公司，將兩人共同所有的萬科四季花城（查看地圖）某棟502號房屋賣給劉東明；劉東明于簽訂合同時付清5萬元定金。同時又約定，劉東明須于2007年6月30日前支付頭期款40萬元，該部分頭期款原被告雙方共同約定，由深圳發(fā)展銀行監(jiān)管，雙方應(yīng)在上述期限內(nèi)與監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽署資金監(jiān)管協(xié)議。

　　雙方在《合同》的備注中寫有：“張永強(qiáng)不能到場，現(xiàn)趙萌代表張永強(qiáng)參閱、理解，并認(rèn)可同意簽署本合同，如張永強(qiáng)對該協(xié)議有異議，趙萌同意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任”。隨后，趙萌以自己名義，并代丈夫張永強(qiáng)簽訂了合同。

　　毀約雙方各執(zhí)一詞

　　2007年6月，也就是雙方簽訂合同后的一個月，中介公司幾次打電話給趙萌：“你要來我們這里辦理頭期款監(jiān)管了?！眲|明也打電話給趙萌“我在等你來辦頭期付款手續(xù)，接下來再辦理贖樓手續(xù)”?！拔依瞎€在國外，現(xiàn)在不能回來，沒辦法辦理贖樓手續(xù)”。趙萌以“手續(xù)無法繼續(xù)履行”為由婉拒。

　　幾次催促，劉東明見趙萌再沒有賣房的想法，遂于2007年9月20日向龍崗法院起訴：“被告趙萌與張永強(qiáng)二人拒不履行合同義務(wù)，不僅有違誠信原則，也給原告帶來了物質(zhì)上的巨大損失和精神上的傷害”。劉東明請求法院判處：兩被告雙倍返回購房定金10萬元。

　　趙萌認(rèn)為，當(dāng)初簽合同時就是自己代替丈夫簽的名，有不合常理之嫌，后來到國土部門咨詢了解到，如果沒有丈夫親自到場，或者委托證明，屬于二人共同財(cái)產(chǎn)的房屋不可能辦理過戶手續(xù)。因此，才發(fā)生了不辦理頭期款監(jiān)管手續(xù)的事實(shí)。趙萌的想法是“自己沒有主觀惡意，也就不存在雙倍返還定金”。

　　一審合同生效賠付雙倍定金

　　龍崗法院一審如期開庭，趙萌以“房屋為夫妻二人共有，其沒有處分權(quán)，以及所簽合同為預(yù)約合同，不是購賣合同，不應(yīng)承擔(dān)違約金”為由，主張合同無效。

　　法院審理后認(rèn)為，兩被告系夫妻關(guān)系，被告趙萌承認(rèn)，其簽訂合同前電話告知了被告張永強(qiáng)，并征得張的同意后，才出售涉案房屋，以上事實(shí)足以令原告劉東明及第三人中介公司有理由相信，被告趙萌取得被告張永強(qiáng)的授權(quán)代為出售房屋。而被告趙萌以自己名義代理張永強(qiáng)與原告、第三人簽訂的《房地產(chǎn)購賣合同》，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒有違反法律，合法有效，原被告均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。

　　法院認(rèn)為，趙萌的主張與事實(shí)不符，不予采納。故合同沒有繼續(xù)履行，是趙萌不予配合資金監(jiān)管和贖樓手續(xù)所致，依法其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　一審法院作出判決：解除原、被告及第三人中介公司簽訂的《房地產(chǎn)購賣合同》；被告趙萌、張永強(qiáng)二人返還原告劉東明雙倍定金10萬元。案件受理費(fèi)2300元，由兩被告承擔(dān)。

　　（涉案當(dāng)事人均為化名）

　　二審維持原判原告獲10萬

　　一審敗訴，趙萌不服，向深圳市中級法院提出上訴，請求“依法撤銷原審判決書，改判購賣雙方及世華公司簽訂的《房地產(chǎn)購賣合同》無效，或上訴人無違約行為，駁回劉東明雙倍返還定金的訴訟請求，由世華公司退還其監(jiān)管的劉東明定金5萬元，由世華中介公司和原告劉東明分擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)”。

　　庭審中，趙萌辯稱，雖然在簽訂合同前她告訴了張永強(qiáng)有人欲購房的事實(shí)，張永強(qiáng)當(dāng)時沒有反對，但也沒有授權(quán)她代理簽字，實(shí)際是在張永強(qiáng)毫不知情的情況下，她在簽訂合同時，自作主張單方為張永強(qiáng)設(shè)定了代理關(guān)系，當(dāng)時因她的無知，才求助于世華公司提供專業(yè)中介服務(wù)，才在世華公司的撮合下，自行代表張永強(qiáng)簽訂了購賣合同。

　　趙萌又說，她從沒有提出過中止合同的要求，不存在違約的事實(shí)，同時為了減少損失，還同意讓劉東明在繼續(xù)補(bǔ)救合同，或解除合同上作出選擇，但8月末，房價開始下跌后，劉東明眼看解除合同有利可圖，不顧事實(shí)和誠信起訴追究賣方違約責(zé)任，這真是欺人太甚。

　　劉東明認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求依法維持。

　　二審法院經(jīng)過調(diào)查后認(rèn)定，原審查明的事實(shí)清楚，符合法律依據(jù)，遂作出“駁回上訴，維持原判”的終審判決。且二審案件受理費(fèi)2300元由上訴人趙萌負(fù)擔(dān)。

　　律師點(diǎn)評

　　應(yīng)當(dāng)維護(hù)善意第三人權(quán)益

　　廣東國暉律師事務(wù)所律師周小菊認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)主要在于趙萌代替丈夫簽字的合同是否有效，由此延伸出賣方趙萌是否存違約現(xiàn)象。

　　從法院查明的事實(shí)看，在簽訂的《房地產(chǎn)購賣合同》的賣方一欄中，趙萌不僅簽署了自己的名字，還代簽了張永強(qiáng)的名字。在當(dāng)日開具的定金收條上，趙萌也在收款人一欄寫上了自己的名字和張永強(qiáng)的名字。

　　我國《婚姻法》中，對夫妻共有財(cái)產(chǎn)的處理權(quán)問題明確解釋：夫妻共有財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見，他人有理由相信其為夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意，或不知道為由對抗第三人。

　　從本案的事實(shí)來看，趙萌與張永強(qiáng)二人賣房是其共同意思的表示，事后，劉東明和中介公司均打電話給張永強(qiáng)，其自始至終沒有否認(rèn)不知道，或不同意賣房這一事實(shí)。

　　假使真是趙萌擅自處分了財(cái)產(chǎn)，根據(jù)我國《民法通則若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定“共有人在共同共有關(guān)系續(xù)存期間，部分共有人擅自處理共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的賠償”。

　　本案當(dāng)中，原告劉東明符合善意第三人要件，應(yīng)發(fā)生善意取得的法律效力，趙萌作為該房屋的共同共有人之一，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋購賣關(guān)系的后果。

　　法院有理由認(rèn)為，購賣雙方在簽訂《房地產(chǎn)購賣合同》時，都知曉涉案房屋的產(chǎn)權(quán)屬趙萌和張永強(qiáng)共有；在該合同賣方一欄，上訴人趙萌不僅簽署了自己的名字，也代簽了張永強(qiáng)的名字。可見，上述《房地產(chǎn)購賣合同》是趙萌以本人身份以及張永強(qiáng)的代理人身份與購方簽訂的，而非自己一個人的名義簽訂的。因此，趙萌的行為構(gòu)成代理行為，而非無權(quán)處分行為。

　　趙萌和其丈夫張永強(qiáng)在簽訂合同后，既未按照合同約定的時間辦理解除房屋的抵押手續(xù)，也未和原告劉東明簽訂樓款的資金監(jiān)管協(xié)議，訴訟中又一直以張永強(qiáng)未回國、無法履行房屋購賣合同為由，拒絕辦理房屋購賣的相關(guān)手續(xù)，其行為已構(gòu)成單方違約。

　　劉東明作為守約方，有權(quán)提出解除合同，并要求雙倍返還定金。法院判決趙萌和張永強(qiáng)雙倍返還該筆定金是正確的。(記者 于 瀛 包 力 實(shí)習(xí)生 張斯芮)

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