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住宅、商服、商業(yè)、辦公都叫公寓 實則大不同

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 557 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

位于先烈路的三木公寓屬于商服用地性質(zhì)的公寓。

位于珠江新城的富力盈豐公寓是辦公公寓。

位于珠江新城的太陽城裕富公寓是住宅性質(zhì)。
時代YOU公寓 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞 視頻)公寓、商服公寓、商業(yè)公寓、辦公公寓,各有區(qū)別

  近期用于出租性質(zhì)的公寓成為廣州樓市熱推的產(chǎn)品,也備受投資客歡迎。記者發(fā)現(xiàn),廣州樓市中繁多的公寓,各自的用地性質(zhì)其實并不相同,用地性質(zhì)包括住宅用地、商服用地、辦公用地、商業(yè)用地等;而不同的用地性質(zhì)會產(chǎn)生不同的購購費用,使用用途也有很大的差別。因此,投資者在購購公寓時,須留意公寓樓的用地性質(zhì),以獲得更好的。

  1

  住宅性質(zhì)用地公寓(簡稱住宅公寓)

  廣州有不少公寓的土地使用性質(zhì)屬于住宅用地、商住用地,這類公寓屬于住宅性質(zhì)。在2005年、2006年,廣州興起公寓熱潮時,不少大型樓盤的新組團(tuán)都以公寓形式進(jìn)行包裝,配上酒店式物業(yè)管理服務(wù),增加一些商務(wù)配套,就成了公寓。住宅公寓的優(yōu)點在于物業(yè)的使用年限為70年,比其他類型的公寓都要長,而且可以補地價續(xù)期,出租住宅發(fā)生的稅費少,缺點是不能領(lǐng)工商牌照。

  成本 購房費用少

  住宅公寓屬于住宅,所以購房費用比商業(yè)用地、商服用地等商業(yè)性物業(yè)少。

  頭先是購房契稅,住宅的契稅是總房價的1.5%,商業(yè)、辦公等物業(yè)的契稅是總房價的3%,前者較后者低了一半。以一套50萬元的公寓來計算,住宅公寓的契稅就省了7500元。

  其次是貸款利息少。如果購房者是頭次置業(yè)的,可以在銀行申請到較高8成30年期的購房貸款,而且可以申請比商業(yè)利率下浮15%的優(yōu)惠利率。另外,購購住宅公寓市民也可以申請公積金按揭,購房利率更低。

  使用年限 較長70年

  根據(jù)國家規(guī)定,住宅使用年限為70年,比其他類型物業(yè)的使用年限足足長了20-30年。而根據(jù)《物權(quán)法》中有關(guān)土地使用權(quán)自動續(xù)期的條款,明確指出“住宅用地”可以“自動續(xù)期”。也就是說,你的住宅公寓使用了70年后只要不賣就不需要補交新的地價。其他類型物業(yè)都沒有這一優(yōu)惠。

  經(jīng)營類型 不能辦工商牌照

  廣州政策規(guī)定住宅禁商,因此住宅物業(yè)不能辦工商牌照。住宅公寓只能租給人住,不能租給公司辦公。而寫字樓的租金比住家高,所以投資者在購購公寓時要了解清楚情況。

  2

  商服用地性質(zhì)公寓(簡稱商服公寓)

  目前,不少在售的公寓用地性質(zhì)都是商服用地,商服用地與商業(yè)用地的不同是除了有商業(yè)用途外,更有服務(wù)用途,具體來說是拿酒店牌照更容易。在目前樓市中,時代you公寓(查看地圖)、三木公寓等都屬于該類型物業(yè)。

  成本

  購房費用多

  商服公寓涉及的購房費用較大。

  頭先,與住宅公寓相比,商服公寓屬于商用物業(yè),購房契稅為總房價的3%,比住宅公寓高了一倍。

  其次,商用物業(yè)按揭的成數(shù)少,貸款利率較高。商用物業(yè)貸款成數(shù)較高僅5成,貸款年限只有10年,相對來說,購購?fù)葍r值的公寓,商服公寓投入成本要比住宅公寓高,投資門檻也高。

  打個比方,一套總價50萬元的公寓,如果是住宅公寓,一般可以申請7成30年按揭,頭期款僅15萬元,月供款2248元;而商服公寓只能申請5成10年按揭,頭期款25萬元,月供款3010元。以此計算,購購商服公寓頭次投入成本高很多。

  第三,商服公寓業(yè)主還要面對高額的土地使用稅。根據(jù)上月廣州市地稅局發(fā)布的《關(guān)于征收2007年和2008年度城鎮(zhèn)土地使用稅的通告》,商用物業(yè)都需要征收土地使用稅。其征收標(biāo)準(zhǔn)年稅額為3-27元/平方米,分為六個等級,較高27元/平方米,次之為18元/平方米,第三級為10元/平方米。廣州市土地大多在此范圍內(nèi)。

  其計算方式是:房屋應(yīng)稅土地面積=房屋的土地共用面積×(房屋的建筑面積/樓房總建筑面積)。打個比方,上九路某商用物業(yè)公寓樓盤占地面積(共用面積)1萬平方米,總建筑面積3萬平方米,而某業(yè)主的一套公寓50平方米,那么每年要征的土地使用稅為10000×(50/30000)×27=450元。

  而住宅公寓不需要交這部分費用。

  使用年限

  商業(yè)40年,辦公50年

  商服公寓樓盤可以出現(xiàn)兩種功能的物業(yè),一是辦公性質(zhì),一是商業(yè)性質(zhì)。前者土地使用年限為50年,后者使用年限為40年,比住宅公寓使用年限短很多。

  值得關(guān)注的是,《物權(quán)法》中僅規(guī)定住宅用地性質(zhì)的住房在使用年限達(dá)到后可以自動續(xù)期,但商用性質(zhì)物業(yè)則不行。所以,商服公寓使用年限到期后,投資者可能要面對高額的補地價費用。

  還有,土地的使用年限是從開發(fā)商拿地簽署《國有土地有償使用合同》時就開始計算年限的,有的商服用地延期幾年才開發(fā),到交樓時使用年限往往少了好幾年,加上這種公寓短短的四五十年使用期,與住宅公寓相比更吃虧。

  經(jīng)營類型

  可辦理酒店牌照

  據(jù)了解,商服用地其性質(zhì)包括服務(wù)業(yè),不僅能申請一般的辦公、商鋪的工商牌照,還較容易申請到酒店牌照。廣州不少酒店式公寓往往在銷售時就會承諾為購房業(yè)主包租經(jīng)營。如果沒有商服用地性質(zhì)的公寓,難以真正實現(xiàn)酒店經(jīng)營。

  3

  商業(yè)、辦公用地性質(zhì)公寓

 ?。ê喎Q商業(yè)公寓、辦公公寓)

  純商業(yè)用地性質(zhì)和純辦公用地性質(zhì)的公寓與商服公寓的購房費用、使用功能基本相同。不同處在于,商業(yè)公寓土地使用年限為40年,而辦公公寓使用年限為50年,一般不能拿到酒店牌照。

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