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“只選對(duì)的不選貴的” 七種房屋還貸方式利弊談

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 566 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
面對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的房貸還款方式,選擇哪種方式較節(jié)約,哪種方式較適合自身需要,這就需要對(duì)目前市場(chǎng)上的7種基本房貸還款方式做個(gè)比較。中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)交通銀行推廣“等額遞增”和“等額遞減”兩種新還貸方式;浦東發(fā)展銀行宣傳“季度還”房貸還款方式;招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。

  等額本息還款

  這是目前較為普遍,也是大部分銀行長(zhǎng)期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人,每個(gè)月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

  舉例來(lái)說(shuō),假設(shè)需要向銀行貸款100萬(wàn)元,還款年限為20年,按照目前7.20%的較新利率計(jì)算,選擇等額本息貸款,每個(gè)月大約還7873元。初始的兩三年,7873元中大約80%以上是歸還銀行的利息部分。

  采用這種還款方式,每月還相同的數(shù)額,作為貸款人,操作相對(duì)簡(jiǎn)單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭,購(gòu)房自住,經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大,可以選擇這種方式。公務(wù)員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體,很適合這種還款方式。

  但是,它也有缺陷,由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少,銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng),還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。

  等額本金還款

  所謂等額本金還款,又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi),同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言,總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

  舉例來(lái)說(shuō),同樣是從銀行貸款100萬(wàn)元,還款年限20年,按照目前7.20%的較新利率計(jì)算,選擇等額本金還款,每月需要償還銀行本金4167元左右,頭月利息為7170元左右,總計(jì)頭月償還約銀行11337元,隨后,每個(gè)月的還款本金不變,利息逐漸隨本金歸還減少。

  使用等額本金還款,開始時(shí)每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下,相差可能達(dá)千元。但是,隨著時(shí)間推移,還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高,但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來(lái)收入會(huì)減少的人群。實(shí)際上,很多中年以上的人群,經(jīng)過(guò)一斷時(shí)間事業(yè)打拼,有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),考慮到年紀(jì)漸長(zhǎng),收入可能隨著退休等其他因素減少,就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。

  一次還本付息

  此前,銀行對(duì)這種還款方式的規(guī)定是,貸款期限在一年(含一年)以下的,實(shí)行到期一次還本付息,利隨本清。但是,隨著還款方式變革,一年的期限有望較高延長(zhǎng)至5年。該方式銀行審批嚴(yán)格,一般只對(duì)小額短期貸款開放。

  這種還款方式,操作很簡(jiǎn)單,但是,適應(yīng)的人群面比較窄,必須注意的是,此方式容易使貸款人缺少還款強(qiáng)迫外力,造成信用損害。采用這種貸款,貸款人較好有較好的自我安排能力。

  按期付息還本

  貸款人通過(guò)和銀行協(xié)商,可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時(shí)間單位。即自主決定按月、季度或年等時(shí)間間隔還款。實(shí)際上,就是貸款人按照不同財(cái)務(wù)狀況,把每個(gè)月要還的錢湊成幾個(gè)月一起還。招商銀行推出的“季度還”業(yè)務(wù)就屬于這個(gè)范圍。

  從某種程度來(lái)說(shuō),它是等額本息還款的變體。例如,20年期,100萬(wàn)元貸款,按照目前7.20%的較新利率計(jì)算,選擇等額本息貸款,每個(gè)月大約還7873元。如果貸款人選擇比較靈活的方式,就可以選擇每?jī)蓚€(gè)月還15746元。

  這個(gè)方式適用于收入不穩(wěn)定人群,目前很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人有這個(gè)傾向。每個(gè)月不同的工作狀態(tài)決定了當(dāng)月的收入情況,把一個(gè)月的壓力分?jǐn)傔M(jìn)幾個(gè)月,可以減少這部分群體還款出現(xiàn)滯納的情況。

  本金歸還計(jì)劃

  貸款人經(jīng)過(guò)與銀行協(xié)商,每次本金還款不少于1萬(wàn)元,兩次還款間隔不超過(guò)12個(gè)月,利息可以按月或按季度歸還。

  這是等額本金還款的變體。舉例來(lái)說(shuō),從銀行貸款100萬(wàn)元,還款年限20年,按照目前7.20%的較新利率計(jì)算,選擇等額本金還款,每月需要償還銀行本金4167元左右,頭月利息為7170元左右,總計(jì)頭月償還約銀行11337元,貸款人可以把利息和本金分開還,利息仍然按月和季度還款,數(shù)目遞減。按照規(guī)定,貸款人較少一次要還3個(gè)月的本金,為12501元,超過(guò)1萬(wàn)元的限制。下一次還本金不能超過(guò)一年時(shí)限。

  此種還款方式銀行專為非月收入人群制定,尤其考慮到年終有大額獎(jiǎng)金的人群。而目前流行的在家辦公一族,很多沒(méi)有每月固定收入,但是,每完成一個(gè)作品都有比較大筆的收入。例如,網(wǎng)絡(luò)作家、藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師和軟件設(shè)計(jì)員等新興職業(yè)。

  等額遞增和等額遞減

  這兩種還款方式,沒(méi)有本質(zhì)上的差異。作為目前幾大銀行的主推方式,它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割,每個(gè)分割單位中,還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于,每個(gè)時(shí)間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。

  向銀行貸款100萬(wàn)元,還款年限為20年,按照目前7.20%的較新利率計(jì)算,選擇等額本息貸款,貸款人如果不提前還貸,那么這20年期間每個(gè)月還款金額就是7873元。如果選擇等額遞增還款,假設(shè)把20年時(shí)間分成等分的5個(gè)階段,那么個(gè)4年內(nèi)可能每個(gè)月只要還4000多元,個(gè)4年每月還款額增加到6000多元,第三個(gè)4年每月還款額增加到8000多元,依此類推。等額遞減恰恰相反,個(gè)4年需要還12000多元每月,隨后,每4年遞減2000元,直到較后一個(gè)4年減至每個(gè)月4000多元。

  等額遞增方式適合目前還款能力較弱,但是,已經(jīng)預(yù)期到未來(lái)會(huì)逐步增加的人群。很多年輕人需要購(gòu)房,并且工作業(yè)績(jī)不錯(cuò),雖然目前的收入負(fù)擔(dān)房貸較困難,但是考慮到未來(lái)升遷后的收入大幅增加,可以采用等額遞增還款。相反,如果預(yù)計(jì)到收入將減少,或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕,可以選擇等額遞減。

  套用一位銀行貸款專家的話說(shuō):銀行貸款沒(méi)有較劃算的,因?yàn)槟銦o(wú)論選擇那種還貸方式,都要支付不菲的利息,但是選擇合適的還款方式有助于資金的充分利用及緩減還貸壓力。因此要根據(jù)自身的情況選擇適當(dāng)?shù)倪€貸方式方是上上之策。

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