威海房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理處目前所辦理的相關(guān)項(xiàng)目多達(dá)十余項(xiàng)，分別是：1.新建房屋初始登記；2.變更登記；3.掛失、遺失補(bǔ)證登記；4.注銷登記；5.更正登記；6.新建房屋轉(zhuǎn)移登記；7.存量房轉(zhuǎn)移登記；8.房改房上市；9.房屋與；10.房屋繼承；11.房屋互換；12.拍賣；13.離婚析產(chǎn)；14.企業(yè)改制；15.法院判決；16.拆遷安置登記；17.抵押登記等。其中1至5項(xiàng)是和開發(fā)商相關(guān)的，普通市民遇到的一般是第6項(xiàng)以后的問題。

這些辦事服務(wù)程序是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《合同法》等10多項(xiàng)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)定，結(jié)合威海市房產(chǎn)管理實(shí)際情況而制定的。本文所介紹的情況如與交易大廳的新程序和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符，請(qǐng)以較新公示為準(zhǔn)。

交易流程

以市民較常見的商品房轉(zhuǎn)移登記為例說明辦事的流程。（以下辦理交易地點(diǎn)均為威勝大廈）

步 測(cè)繪（6樓）；步 繳稅（6樓）；第三步 咨詢臺(tái)取號(hào)(7樓) ；第四步 業(yè)務(wù)受理（7樓7~18號(hào)窗口，注：5套以上的房產(chǎn)登記到1、2號(hào)窗口）；第五步 繳納費(fèi)用（7樓23號(hào)窗口）；第六步 到達(dá)承諾期后領(lǐng)證（7樓19~21號(hào)窗口）。

目前，房產(chǎn)交易過程中交納的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：1.登記費(fèi)。新建房屋轉(zhuǎn)移登記的登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：住宅80元/套，非住宅，根據(jù)面積不同分6個(gè)檔次，100（含100）平方米以下，80元/宗，較高的是10000平方米以上的，800元/宗；2.交易手續(xù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。新建房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程中，住宅3元/平方米，非住宅10元/平方米；房屋繼承，1元/平方米；房改房上市，存量住房：住宅6元/平方米，非住宅10元/平方米；3.印花稅5元/本；4.契稅由購房人交納，威海市財(cái)政局征收。一個(gè)家庭中的套用于長(zhǎng)期居住的144平方米（含）以下的普通住宅，契稅稅率優(yōu)惠一半，按評(píng)估價(jià)的1.5%交納，144平方米以上及一個(gè)家庭中購購套以上的住房，按交易額的3%交納。單位購購的，按評(píng)估價(jià)的3%交納。非住宅，按評(píng)估價(jià)的3%交納。5.營(yíng)業(yè)稅由出賣人支付，威海地稅局征收。營(yíng)業(yè)稅與個(gè)人所得稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等稅率之和為6.55%，沒超過5年的個(gè)人住宅則需按房屋評(píng)估價(jià)的6.55%交納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi)。超過5年的個(gè)人住宅，免收營(yíng)業(yè)稅，如果是套住宅，只需交納1%的個(gè)人所得稅。超過5年的網(wǎng)點(diǎn)房，如能提供當(dāng)年的購房發(fā)票，可以抵扣營(yíng)業(yè)稅，只需交納增值部分的營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi)。

管理與服務(wù)

預(yù)售合同備案管理

依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第40號(hào)）第十條：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！币虼?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外預(yù)售商品房必須是在取得了由房產(chǎn)管理部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證后才能對(duì)社會(huì)公開預(yù)售。實(shí)行預(yù)售合同備案，主要目的是規(guī)范合同管理，監(jiān)督購房合同能否順利實(shí)施，保護(hù)購房者合法權(quán)益，讓購房者購得更放心。

啟動(dòng)新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)

為規(guī)范商品房銷售管理，提高商品房交易信息的透明度，維護(hù)商品房購賣雙方合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》的要求，威海市房地產(chǎn)管理局建立了新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)，于2007年1月1日起正式運(yùn)行。所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售許可證申請(qǐng)、商品房預(yù)售合同簽訂及備案，都要在該系統(tǒng)中進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頭先要進(jìn)行使用網(wǎng)上備案注冊(cè)的申請(qǐng)，然后方可申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，較后才能在網(wǎng)上簽訂商品房預(yù)售合同。

今年上半年，威海房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理處舉辦了兩期新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的培訓(xùn)班。對(duì)全市開發(fā)企業(yè)的銷售及技術(shù)人員進(jìn)行操作培訓(xùn)，確保各開發(fā)企業(yè)銷售人員熟練掌握新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的操作程序，旨在進(jìn)一步規(guī)范新建商品房網(wǎng)上備案工作，保證商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的順利運(yùn)行，讓房產(chǎn)信息公開透明。威海市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理處針對(duì)參訓(xùn)人員的培訓(xùn)情況，為培訓(xùn)合格人員頒發(fā)《商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)培訓(xùn)合格證書》。

擴(kuò)大服務(wù)的職責(zé)范圍

位于威勝大廈六樓的威海房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，以房屋權(quán)屬登記大廳為依托，除在場(chǎng)設(shè)立房地產(chǎn)測(cè)繪、公證處、法律顧問處、金融信貸部服務(wù)窗口外，還有30余家知名中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。市民在這里可一次辦結(jié)貸款、評(píng)估、擔(dān)保、抵押、測(cè)繪、繳納契稅、產(chǎn)權(quán)登記等所有手續(xù)，真正實(shí)現(xiàn)了一條龍服務(wù)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)信息與網(wǎng)站信息的互通共享。為百姓提供了豐富的信息資源，進(jìn)行嚴(yán)格有力的市場(chǎng)監(jiān)管。凡市場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)坑害老百姓行為的，都按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，記入企業(yè)誠(chéng)信檔案，并在網(wǎng)站上公示。真正達(dá)到凈化市場(chǎng)環(huán)境、保護(hù)群眾利益的目的。

提供承諾工作日的服務(wù)

房屋所有權(quán)初始登記、變更登記、遺失補(bǔ)證登記、注銷登記、區(qū)換市證、統(tǒng)一換證，無產(chǎn)權(quán)或法律糾紛，自收到申請(qǐng)之日起，5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)有關(guān)手續(xù)；房屋所有權(quán)注銷登記，證件齊全，當(dāng)日辦結(jié)有關(guān)手續(xù)；房屋購賣、互換、與、繼承、析產(chǎn)、改制、劃撥、分割、合并、裁決、拍賣，證件齊全，無產(chǎn)權(quán)或法律糾紛，自收到申請(qǐng)之日起，5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)有關(guān)手續(xù)；房屋抵押登記，證件齊全，手續(xù)合法，5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)有關(guān)手續(xù)；注銷登記，證件齊全，當(dāng)日辦結(jié)有關(guān)手續(xù)；司法部門的查詢、查封、取證到檔案室辦理，手續(xù)齊全，當(dāng)日辦結(jié)；查閱房產(chǎn)檔案到檔案室辦理，證件齊全，手續(xù)合法，當(dāng)日辦結(jié)；房產(chǎn)測(cè)繪：轉(zhuǎn)移登記測(cè)繪、變更登記測(cè)繪、遺失補(bǔ)證登記測(cè)繪、區(qū)換市證測(cè)繪、統(tǒng)一換證測(cè)繪，手續(xù)齊全的，當(dāng)日出測(cè)繪報(bào)告；有特殊情況，需進(jìn)一步核實(shí)的，5個(gè)工作日出測(cè)繪報(bào)告。初始登記測(cè)繪手續(xù)齊全的，8個(gè)工作日出測(cè)繪報(bào)告，特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)。

市民購了房頭先要做的就是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，這一過程中需要涉及哪些程序，購賣雙方需要繳納哪些稅費(fèi)，本文為你詳細(xì)解讀。

雙方名稱及地址

為了防止欺詐行為的發(fā)生，雙方應(yīng)相互做詳細(xì)清楚的介紹或調(diào)查，主要是問清對(duì)方的姓名、身份證號(hào)及聯(lián)系辦法等；如果其中一方是單位而非個(gè)人，還應(yīng)標(biāo)明單位的具體名稱、地址等，以備萬一情況下而用；還應(yīng)寫明此房產(chǎn)是否為共有財(cái)產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)等。如果是受人之托出售房屋，出賣人應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)過公證的委托書以及委托人和受托人的身份證等證件。

房屋權(quán)屬

在二手房交易中，房權(quán)證是較重要的，因此，在簽訂二手房合同時(shí)，一定要明確房屋的權(quán)屬。凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)證的房子，要三思而后行，以免成交后拿不到房權(quán)證，同時(shí)不可避免地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，例如村里的民房或由村里開發(fā)建設(shè)，但由于手續(xù)不全或欠缺土地費(fèi)用，而無法辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋。另外，要特別署明產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。

價(jià)款

這也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款。需要提醒的是，一定要標(biāo)明是按套抑或按建筑面積或套內(nèi)建筑面積計(jì)算。還有以何種方式申請(qǐng)按揭貸款、付款時(shí)間、方式、付款條件、定金及尾款的數(shù)額和交付時(shí)間等。

能否做按揭貸款

有些地區(qū)對(duì)于申請(qǐng)貸款的房屋面積還有相應(yīng)的限定，貸款額度并非統(tǒng)一的。如90平米以下可貸80%，而90平米以上只能貸70%等，僅僅相差10%的房款，有時(shí)也會(huì)使購房者的購房夢(mèng)想成為泡影，因此，在合同中一定要明確能否辦理該房屋的按揭貸款。

房屋狀況

合同的標(biāo)的，就是雙方欲進(jìn)行購賣的二手房，這是合同的關(guān)鍵，一定要明確約定。應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、設(shè)施設(shè)備等情況；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建的部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他如水、電、煤氣等交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。

維修責(zé)任

隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，維修責(zé)任也轉(zhuǎn)移了，但這并非完全的。如果是在房屋的保修期內(nèi)，則還需由原房主協(xié)助聯(lián)系開發(fā)商，要求修繕；如果過了保修期，原房主也有義務(wù)提供相關(guān)信息或幫助等。因此，維修責(zé)任有必要注明，萬一日后發(fā)生漏雨或滲水等問題，雙方共同妥善解決。

房款的交接時(shí)間及方式

不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要的問題。從購房的角度來說，一定要經(jīng)過威海市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理處的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，才算完成過戶手續(xù)，這套房子才真正屬于購房者。在此之前，賣方隨時(shí)可以悔約。因此，房款的交接時(shí)間及方式一定要明確。為保險(xiǎn)起見，可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師事務(wù)所或公證人處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣主的賬戶。

辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間

要注意寫明辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，免得購到無證房。為了防止賣主拿了定金后不配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，還要將辦理相關(guān)手續(xù)過程中的配合與協(xié)調(diào)問題明示清楚；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌等意外情況時(shí)如何處理，也要一一標(biāo)明，切不可以“待雙方協(xié)商”等含糊字樣埋下隱患，因?yàn)橐坏┌l(fā)生意想不到的費(fèi)用，雙方往往協(xié)商不通。

暖氣的供應(yīng)及費(fèi)用

如果購房行為發(fā)生在非供暖季節(jié)，購房人往往容易忽視冬天的暖氣供應(yīng)情況及費(fèi)用問題。有些中介人員為了促成交易，會(huì)將從未供過暖的房屋介紹成我市目前已經(jīng)進(jìn)行一戶一表改造的情況，給購房者造成費(fèi)用成本低下的假象。如果是從未供過暖的房屋，開通暖氣需交納每平米30元的碰頭費(fèi)；而曾經(jīng)供過暖并且進(jìn)行了一戶一表改造的用戶，則每平米只需交納5元錢。

違約責(zé)任

在此主要說明哪些情形屬于違約；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付的具體方式；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。

解決爭(zhēng)議的方式

必須將爭(zhēng)議解決的方式約定清楚，這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式。如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。例如希望選擇通過

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