說(shuō)起購(gòu)房子被“坑”，凡是購(gòu)過(guò)房子的，大都能列舉出一些已經(jīng)發(fā)生、或正在發(fā)生的受騙經(jīng)歷，開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、利用合同“免責(zé)”、延期交房等防不勝防的“陷阱”，成為不少購(gòu)房者揮之不去的煩惱。

據(jù)房管部門不完全統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，我市住宅購(gòu)賣投訴呈直線上升趨勢(shì)，綜觀2007年我市消費(fèi)者對(duì)商品房的投訴、起訴案例，消費(fèi)者集中反映的典型問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面。

關(guān)注話題之一：

延期交房

辦“三證”普遍

案例回放：

2005年6月，家住紹興縣柯橋的張先生在柯橋某小區(qū)購(gòu)購(gòu)了一幢住宅，在支付完所有購(gòu)房款后，雙方在購(gòu)房合同上約定：次年3月交房，并且在交房三個(gè)月內(nèi)辦理“三證”。

但讓人意想不到的是，到了2006年3月份，新房仍遲遲沒(méi)能交付，“三證”的辦理更是無(wú)期，就這樣，張先生進(jìn)入了靜靜的等待中。一直到去年7月份，開(kāi)發(fā)商終于將房子交到了張先生手中，但此時(shí)比合同約定的交付時(shí)間整整晚了一年零四個(gè)月。

“既然違約了，作為開(kāi)發(fā)商理應(yīng)根據(jù)相關(guān)條款向購(gòu)房者作出賠償”，張先生為此找到了開(kāi)發(fā)商，但對(duì)方表示，小區(qū)交房之所以會(huì)延期，其間存在著一些不可抗拒的因素，所以拒絕賠償。無(wú)奈之下，張先生與其他一些購(gòu)房者將該開(kāi)發(fā)商告上了法庭，半個(gè)月后，法院作出判決，為他們討回了違約金。

律師點(diǎn)評(píng)：

近年來(lái)，一些開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房合同不重視的情況，頻頻簽訂一些“霸王合同”，從而造成延期交房、延期辦證、使用格式合同限制消費(fèi)者權(quán)利等現(xiàn)象發(fā)生頻繁，并且由于此類問(wèn)題比較復(fù)雜，因此長(zhǎng)期得不到有效解決。

合同上明明約定今年交房，實(shí)際上明年消費(fèi)者也不一定能住得上新房子，這種情況較為常見(jiàn)。不少新開(kāi)發(fā)小區(qū)，開(kāi)發(fā)商在合同上承諾一年之后便可入住，可是兩年過(guò)去了，購(gòu)房者還在望“房”興嘆，不知道何時(shí)才能領(lǐng)到新房的鑰匙。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

所以，購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)一定要看清條款后再簽，并且一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商有違反合同的現(xiàn)象，可根據(jù)合同約定向開(kāi)發(fā)商提出索賠，必要時(shí)可通過(guò)法律途徑為自己維權(quán)。

關(guān)注話題之二：

配套無(wú)書面約定難維權(quán)

案例回放：

為了改善居住條件，家住市區(qū)城南華通花園的董女士決定購(gòu)購(gòu)一套面積更大的住宅，經(jīng)過(guò)幾番尋找，2006年8月，她在市區(qū)某樓盤購(gòu)購(gòu)了一套面積為180平方米的住宅，在付清所有的購(gòu)房款后，她開(kāi)始安心等待著新房的竣工交付。

董女士告訴記者，當(dāng)初在購(gòu)購(gòu)這套住宅時(shí)，由于售樓工作人員說(shuō)樓房前有小區(qū)景觀、有湖，環(huán)境很安靜，她才心動(dòng)，并立刻購(gòu)下。當(dāng)時(shí)號(hào)稱小區(qū)內(nèi)景觀較好的一棟排屋。但讓人意想不到的是，排屋造到一半，她就發(fā)現(xiàn)，小區(qū)前所謂的景觀不見(jiàn)了，取而代之的是一座變電房，但這點(diǎn)開(kāi)發(fā)商事先從未跟她提起過(guò)。

見(jiàn)此情景，董女士立即找房產(chǎn)公司交涉，但對(duì)方一直推諉，聲稱這是規(guī)劃所限，特別是變電房的定位問(wèn)題，非開(kāi)發(fā)商所能決定的。隨后，董女士又咨詢了相關(guān)法律界專業(yè)人士，對(duì)方告訴她，雖然當(dāng)時(shí)一些銷售人員有口頭承諾，但由于她無(wú)法提供相關(guān)的書面證明，所以哪怕是訴諸法庭，也很難為自己維權(quán)。

律師點(diǎn)評(píng)：

如果董女士與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同上明確了開(kāi)發(fā)商事先承諾的景觀，并且，董女士有該景觀對(duì)其所購(gòu)購(gòu)的排屋價(jià)格有完全影響的證據(jù)，董女士就可以要求開(kāi)發(fā)商降低價(jià)格，或者退房。因?yàn)楫?dāng)初雙方簽訂購(gòu)房合同是建立在景觀優(yōu)美、環(huán)境安靜的基礎(chǔ)上的，但現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，沒(méi)有達(dá)到董女士購(gòu)房的目的，簽訂合同的目的也就改變了。

針對(duì)類似現(xiàn)狀，我市一些法律界人士表示，賣房時(shí)，樓盤銷售人員大多會(huì)把小區(qū)吹得天花亂墜，會(huì)所、公園、噴泉……每個(gè)環(huán)節(jié)都承諾得相當(dāng)好。等收房時(shí)，業(yè)主才發(fā)現(xiàn)物業(yè)不是承諾的物業(yè)，會(huì)所也不是傳說(shuō)中的會(huì)所，有些配套“亮點(diǎn)”更是大打折扣?，F(xiàn)在很多人購(gòu)房，已經(jīng)不再是僅僅為了滿足居住的要求，更大程度上是為了獲得高品質(zhì)的生活。樓盤邊上的湖、河、公園等特殊景觀以及小區(qū)幽雅的環(huán)境、獨(dú)特的設(shè)計(jì)都將成為購(gòu)房者心動(dòng)的理由。但在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同上卻往往沒(méi)有相關(guān)約束條件，而僅僅是對(duì)購(gòu)房者所購(gòu)購(gòu)的那套房的戶型等作了比較明確的規(guī)定。如此一來(lái)，一旦開(kāi)發(fā)商事先承諾的影響購(gòu)房者購(gòu)房的獨(dú)特因素沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者很難與房產(chǎn)公司交涉。

對(duì)于這種情況，法律人士建議與開(kāi)發(fā)商簽訂一般格式合同外，同時(shí)可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，或者在原協(xié)議中注明。另外，業(yè)主在簽訂預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)把會(huì)所等相關(guān)的條款明確寫進(jìn)合同，如會(huì)所的交付時(shí)間、所有權(quán)歸屬、服務(wù)功能、服務(wù)對(duì)象等，同時(shí)明確責(zé)任承擔(dān)，以便為自己日后維權(quán)時(shí)追究開(kāi)發(fā)商相關(guān)違約責(zé)任取得證據(jù)。

關(guān)注話題之三：

樓層層高縮水引起爭(zhēng)執(zhí)

案例回放：

去年10月份，市民孫先生在袍江工業(yè)區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套公寓現(xiàn)房，在付清所有購(gòu)房款后，孫先生與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份購(gòu)房合同書，合同上明確約定公寓樓層高為2.9米。為了能在春節(jié)之前搬入新居，拿到新房鑰匙后，孫先生馬上對(duì)新房進(jìn)行了裝修，一次偶然的機(jī)會(huì)，他對(duì)房屋的樓層進(jìn)行了丈量，發(fā)現(xiàn)樓層高度僅為2.78米。

合同上明明規(guī)定是2.9米的，為何實(shí)際層高只為2.78米呢？為了確定自己新房的樓層高度，隨后，孫先生專程請(qǐng)來(lái)了房管部門，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)丈量，發(fā)現(xiàn)這套住宅的樓層確實(shí)只有2.8米，比合同約定中的高度少了整整10厘米。為了給自己討還一個(gè)公道，孫先生拿著測(cè)繪部門的權(quán)威數(shù)據(jù)數(shù)次與開(kāi)發(fā)商溝通，但對(duì)方均以各種理由進(jìn)行推托。無(wú)奈之下，孫先生一紙?jiān)V狀把開(kāi)發(fā)商告上了法庭，終于為自己討還了一個(gè)公道，開(kāi)發(fā)商向?qū)O先生賠償了5.37萬(wàn)元的違約金。

律師點(diǎn)評(píng)：

近年來(lái)，房屋層高“縮水”現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，成為購(gòu)房人投訴的一個(gè)。從法律上講，商品房層高與合同約定不符，是違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任，但往往合同并未明確約定開(kāi)發(fā)商如何承擔(dān)責(zé)任，并且也不可能要求開(kāi)發(fā)商將層高恢復(fù)到約定的高度，在業(yè)主沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商賠償數(shù)額多少的情況下，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般不高。

所以，針對(duì)這樣的現(xiàn)狀，作為購(gòu)房人，在具體購(gòu)房時(shí)，尤其是當(dāng)雙方準(zhǔn)備簽署購(gòu)房合同時(shí)，一定要明確約定樓層層高的違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額，這樣一旦發(fā)生糾紛，可以限度地保障購(gòu)房者的權(quán)益。

關(guān)注話題之四：

“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”存在諸多隱患

案例回放：

由于去年上半年樓盤銷售持續(xù)火爆，在一幫朋友的勸說(shuō)下，去年7月，家住紹興縣錢清鎮(zhèn)的錢先生通過(guò)托關(guān)系的方式，在柯橋一樓盤以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的方式購(gòu)購(gòu)了一套住宅，雖然明知該樓盤尚沒(méi)有取得商品房預(yù)售證，但由于開(kāi)發(fā)商聲稱是內(nèi)部?jī)r(jià)格，與日后開(kāi)盤后的價(jià)格有不小差價(jià)，所以他毫不猶豫地支付了50萬(wàn)元的頭筆款項(xiàng)。

錢先生介紹說(shuō)，在支付頭筆購(gòu)房款項(xiàng)時(shí)，經(jīng)詢問(wèn)得知，該樓盤還沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證。但銷售人員當(dāng)時(shí)曾表示，由于當(dāng)時(shí)不能公開(kāi)發(fā)售，只是“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，所以價(jià)格和戶型選擇方面都有很大的優(yōu)惠。如果公開(kāi)發(fā)售就會(huì)大幅度漲價(jià)，機(jī)不可失，所以，“占了很大便宜”的購(gòu)房者必須提前支付高額定金，如果購(gòu)購(gòu)一套售價(jià)150萬(wàn)元左右的房屋，必須交納50萬(wàn)元的定金，而具體的戶型可能還要根據(jù)公開(kāi)銷售的情況調(diào)整。

但讓錢先生意想不到的是，在開(kāi)盤之際，原本標(biāo)明150萬(wàn)元的房子價(jià)格，一下子躥到了210萬(wàn)元，并且這些昔日以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”方式預(yù)購(gòu)的消費(fèi)者與開(kāi)盤后購(gòu)購(gòu)的消費(fèi)者之間僅有1萬(wàn)元的差價(jià)。這讓錢先生很不快，于是，錢先生提出退房的要求，但開(kāi)發(fā)商卻以各種理由拖著不辦。無(wú)奈之下，他一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商告上了法庭，較終如愿退還了購(gòu)房預(yù)付款。

律師點(diǎn)評(píng)：

沒(méi)有預(yù)售許可證的樓盤是不允許公開(kāi)發(fā)售的，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”是打擦邊球，許多看似火爆的認(rèn)購(gòu)場(chǎng)面都是開(kāi)發(fā)商炒出來(lái)的，通過(guò)價(jià)格優(yōu)惠等許諾吸引購(gòu)購(gòu)者，看似“餡餅”實(shí)際上卻是陷阱。高額的定金也意味著極高的風(fēng)險(xiǎn)，一旦開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈斷裂，那么購(gòu)房者將不得不面臨“錢樓兩空”的尷尬。

在具體購(gòu)房過(guò)程中，雖然有些開(kāi)發(fā)商給出的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”條件會(huì)相對(duì)優(yōu)惠，但卻是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)誘餌。此外，缺少“五證”也就是缺乏保障的一個(gè)方面，一旦消費(fèi)者利益受到損害，那么維權(quán)將十分艱難。

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