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教你四招養(yǎng)兩套房(附表)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 578 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
2007年,中國人民銀行一年內(nèi)連續(xù)5次提高貸款利率,5年以上期房貸優(yōu)惠利率由6.84%升至7.83%,房貸利率累計(jì)增幅達(dá)到14.47%。它雖然有效地遏制了中小投機(jī)者,但同時(shí)也加重了打算購進(jìn)套房改善自住環(huán)境家庭的負(fù)擔(dān)。

  9月29日,中國人民銀行再一次重拳出擊,在其《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中要求,“對(duì)于已經(jīng)利用貸款購購住房、又申請(qǐng)購購套(含)以上住房的,貸款頭付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。

  對(duì)于借款人用銀行貸款購購套以上房產(chǎn)(以夫妻為單位)的,新的政策無疑是枚重磅炸彈。通過5次加息,5年以上貸款利率已經(jīng)累計(jì)提高0.99個(gè)百分點(diǎn),現(xiàn)在頭付相比以前提高了一成且貸款需采用上浮10%的貸款利率,套住房上浮的貸款利率對(duì)比調(diào)整前的5年貸款利率提高了約26%,如果是與調(diào)整前的優(yōu)惠利率對(duì)比,則提高了約48%!

  貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表 單位:年利率%


數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行

  安家世行認(rèn)為,對(duì)于貸款購房者來說,盤活現(xiàn)有資金是緩解房貸壓力和降低成本的所在。

  在人民銀行連續(xù)頻繁加息的背景下,一些商業(yè)銀行推出了應(yīng)對(duì)“高利率時(shí)代”的多種房貸金融產(chǎn)品,這些產(chǎn)品通過改變貸款還款方式及利率性質(zhì)為客戶開通了省息的“便利車”。

  對(duì)于有計(jì)劃投資套住房的人來說,適時(shí)地利用這些新品特征,以不同的策略供養(yǎng)房貸,無疑可以降低投資成本。那么,這些策略基本都有哪些呢?

  雙周供

  不同于傳統(tǒng)房貸以月為單位循環(huán)償還貸款,雙周供以兩周為一個(gè)單位計(jì)算還款周期,每?jī)芍苓€款金額基本等于等額本息月供還款額的一半。在利率相同、貸款金額相同、貸款年限相同的情況下,雙周供比月供支付的利息要少很多。

  例如,某家庭通過貸款購購套房產(chǎn),評(píng)估價(jià)為84萬。其頭付為34萬,貸款金額50萬,貸款利率8.613%(以7.83%為基準(zhǔn)利率),貸款期限20年。以雙周供還款方式還貸客戶可以提前3年還清貸款且節(jié)省利息比例超過18%。對(duì)套等額本息每月還款、套等額本息每月還款和套住房雙周供還款的各項(xiàng)對(duì)比我們可以發(fā)現(xiàn),雖然套住房貸款利率上浮10%,如果選擇雙周供還款方式,利息支出可以有效的降低。



  緊貸松還

  采用緊貸松還還款方式的貸款人可以選擇一個(gè)較短的貸款期限來計(jì)算利息,以較長(zhǎng)的期限來計(jì)算月供本金。其利息和部分本金在計(jì)息期限內(nèi)分期償還,計(jì)息結(jié)束一次性償還剩余本金。如屆時(shí)資金壓力較大還可以延期。如果,預(yù)計(jì)收入在未來幾年有較大的提升空間,建議選擇這種還款方式。

  以貸款50萬,貸款期限為20年為例。選擇緊貸松還5年,在貸款期限內(nèi)按照5年的利率(8.415%)計(jì)算利息,但是按照20年期限來分?jǐn)偂T谄谙迌?nèi),每月還款額為4312元,5年末較后一期將剩余本金440132.25元一次結(jié)清。借款期間共支付利息198867.54元

  選擇普通的等額本息還款與選擇緊貸松還五年末結(jié)清貸款的各項(xiàng)支付對(duì)比如下:

  由此看出,用貸款購購二套住房,同樣是5年內(nèi)還清貸款,選擇緊貸松還5年利率20年期限在月供、支付的利息總額及五年末一次償還的剩余本金上面均比普通20年期5年末提前還款要省錢。



  凈值貸款

  房屋凈值貸款也是一種便于借款人隨時(shí)盤活自己的貸款方式。此種貸款下,授信申請(qǐng)人以貸款人認(rèn)可的住房、商用房作抵押或較高額抵押,向銀行申請(qǐng)具有“合法用途”(購房、購車等)的單筆貸款或循環(huán)額度的個(gè)人授信業(yè)務(wù)。即,借款人可以1次貸款,N次用款,借款人可以將自己已經(jīng)償還的本金部分循環(huán)借出以供在銀行許可的投資范圍內(nèi)進(jìn)行投資取得收益。

  貼息貸

  此外,由于公積金利率上調(diào)幅度比商業(yè)貸款利率上調(diào)的幅度要小,同樣是5年期以上的房貸利率,經(jīng)過今年5次加息后,商業(yè)貸款利率為7.83%,而公積金貸款利率僅為5.22%。所以選擇公積金貸款或者貼息貸也是一種優(yōu)選。

  貼息貸是指凡符合住房公積金管理貼息條件的借款人,由北京住房公積金管理根據(jù)借款人可以申請(qǐng)的貼息額度,按照商業(yè)性住房貸款與住房公積金個(gè)人貸款的利息差進(jìn)行貼息。

  如,李先生符合商業(yè)貸款額度60萬、貸款期限20年的條件,同時(shí),他也可以享受公積金貸款額度為50萬元的貸款。這時(shí),他如果想貸款60萬元,就可以選擇貼息貸款,即公積金貸款50萬元執(zhí)行公積金利率,商貸10萬元執(zhí)行商業(yè)貸款利率。按照等額本息還款法,這種貼息貸款,要比純粹的優(yōu)惠利率商貸,節(jié)省412.93元/月,累計(jì)節(jié)省利息99104元。

  這樣的房貸金融產(chǎn)品還有很多。建議準(zhǔn)備購置套住房的你,根據(jù)個(gè)人資產(chǎn)情況及投資需求選擇不同的房貸金融產(chǎn)品。(編輯:凝水)

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