律師解析： 明洲律師事務(wù)所單薇律師認(rèn)為，在房地產(chǎn)交易過程中，出于各種各樣的原因，有些時候轉(zhuǎn)讓人會隱瞞出賣房地產(chǎn)存在的問題，房地產(chǎn)權(quán)屬決定了轉(zhuǎn)讓人是否有訂立合同的主體資格，只有房地產(chǎn)的所有權(quán)人或者受有權(quán)人委托的人才能有權(quán)利對房地產(chǎn)進(jìn)行處分，非所有人的處分行為將導(dǎo)致房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的無效或被撤銷。

　　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。在房地產(chǎn)存在抵押的情形下，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房產(chǎn)管理部門是不予辦理轉(zhuǎn)讓過戶登記的。而在房地產(chǎn)處于租賃的情況下，一是承租人在同等條件下有優(yōu)先購購權(quán)，二是租賃合同對新的房地產(chǎn)權(quán)利人繼續(xù)有效，這種情況的存在，將嚴(yán)重妨礙受讓人權(quán)利的行使。

　　從以上分析可見，在轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)存在權(quán)屬不明、設(shè)有抵押、已經(jīng)出租的情況下，受讓人的權(quán)利很難得到保障。因此從今年10月1日起實施的《天津市房地產(chǎn)交易管理條例》第十三條明確規(guī)定了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)如實告知受讓人所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的權(quán)屬、抵押、租賃等相關(guān)情況。上述規(guī)定，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人設(shè)立了法定告知義務(wù)，為受讓人的權(quán)利保護(hù)提供了法律上的支持。

　　律師提醒：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定，履行如實告知義務(wù)，否則將承擔(dān)不利的法律后果。(編輯：凝水)

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