提前還款先還公積金

　　公積金貸款的利率低，商業(yè)性貸款的利率高，如果有資金提前還款，應該先還商業(yè)性貸款，這是大多數(shù)借款人的想法。在以前是對的，但在公積金貸款額度不斷提升和房貸新規(guī)實行的背景下，正確的做法應該是相反的。

　　銀行專家介紹，不少前幾年購房的市民，其目前剩余的貸款基本是幾萬元的公積金貸款，加上數(shù)倍的商業(yè)性貸款。因此，市民有資金提前還貸更容易盡早結(jié)清公積金貸款。按照目前的規(guī)定，市民只要結(jié)清公積金貸款，就能獲得再次辦理公積金貸款的權(quán)利，不受房貸新規(guī)的影響。而市民次申請公積金貸款目前較高可以申請到30萬元的額度，部分還可以申請裝修公積金貸款，貸款額度更可以達到40萬元以上，如此，可以大大減少商業(yè)性貸款的額度。

　　比如，一位市民套房有5萬元公積金貸款，15萬元的商業(yè)性貸款未還清，準備購購套房需要貸款50萬元。他如果要結(jié)清所有的商業(yè)性貸款必須一次性籌措15萬元的資金，這肯定會造成其購購套房資金緊張，而如果選擇結(jié)清公積金貸款，只要5萬元就足夠了。這樣，他辦理套房貸款時就可以享受30萬元的公積金貸款，即便剩余的20萬元商業(yè)性貸款必須承受1.1倍基準利率的高利率，但實際上他搬入新房后，就可以賣掉老房還清這20萬元的商業(yè)性貸款，短時間承受高利率付出的成本并不高，按一年計算，多出的成本大約為4000元左右。如果這位市民沒有結(jié)清公積金貸款，而去結(jié)清商業(yè)性貸款，雖然他套房貸款可以享受優(yōu)惠利率，但所有的50萬元貸款都必須是商業(yè)性貸款。即便以后也部分提前還款，將貸款額度降至30萬元，按20年還清計算，比公積金貸款要多支付約6萬元的利息。

　　銀行專家提醒市民，由于公積金貸款額度計算按照公積金賬戶中的儲存余額計算，所以并不是在結(jié)清貸款后就能獲得足額的額度，市民如果有再貸款的計劃，較好提前終止公積金沖還貸，以便使自己的賬戶中積累有足夠的資金。

　　質(zhì)押貸款可用來應急

　　如果不先賣掉老房，卻想結(jié)清貸款，很多改善型購房者會面臨較大的資金缺口，銀行理財專家建議，由于這樣的資金缺口往往是短期的，購房者不仿向親友借貸，可行的辦法是借用親友的金融憑證到銀行申請個人質(zhì)押貸款，如此，自己可以解決融資難題，親友也基本沒有任何損失。

　　個人質(zhì)押貸款是借款人以合法有效、符合銀行規(guī)定條件的質(zhì)物出質(zhì)，向銀行申請取得的貸款。質(zhì)物可以是本人或他人的銀行存單、國債、保險單、銀行理財產(chǎn)品等，貸款期限一般為1年，貸款利率執(zhí)行中國人民銀行同期同檔次期限利率。

　　理財專家介紹，很多購購期房的購房者要等待一年左右的時間才能搬入新房，用質(zhì)押貸款就非常適合。目前，幾乎大多數(shù)家庭都會有一些長期的金融投資產(chǎn)品，這些產(chǎn)品提前兌現(xiàn)會遭受較大的損失，而用來質(zhì)押其收益不會有任何降低，購房者用親友的金融產(chǎn)品融資，比直接向親友借現(xiàn)金應急更容易被對方接受，可避免現(xiàn)金借貸利率商定就高就低都尷尬的難題。

　　賣掉房子可以再租回

　　先購新房，搬入新房后賣掉老房，這是很多改善型購房者的購房策略，但按照目前的房貸新規(guī)，要獲取套房貸的優(yōu)惠，必須結(jié)清套房的貸款，對沒有多余資金的購房者來說，就必須先賣掉老房再購新房，理財專家建議可以用賣掉房子再租回的辦法過渡。

　　這樣做的好處是既解決了購房資金周轉(zhuǎn)問題，又不用兩次搬家，還可能減少套房的貸款總額。比如，一位市民的老房可賣50萬元，目前尚有20萬元的貸款未還清，其住房的市場月租金約2000元左右，預計購入新房后需在舊房居住一年，他如果選擇上述方法，那么，他付出一年的租金是24000元，而由于提前收回了30萬元的資金，他購購套房時可以少貸30萬元，按目前的利率計算，一年少支付的利息為2萬元左右，兩者相抵，實際的操作成本僅為4000元。

　　要找到購了房又愿意出租的客戶存在一定的難度，不過，在房價上漲周期中，有些購房者出于購房越早越合算的考慮，往往愿意提前購房，他們購入房產(chǎn)到實際使用本來就存在時間差，所以賣掉房子再租回也存在較大的操作可能。

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