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南京樓市嚴查容積率悄然開展 購房專業(yè)術(shù)語解惑
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 631 次
近日,一場嚴查容積率的行動正在南京樓市悄然開展。據(jù)南京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的消息,南京市規(guī)劃局監(jiān)督處、監(jiān)察室正在對各區(qū)縣經(jīng)營性用地容積率進行全面檢查。此次行動的開展,引起了廣大購房者的極大關(guān)注,但是不少讀者對容積率究竟是什么內(nèi)容并不清楚。記者采訪了業(yè)內(nèi)人士,對容積率、等一些購房者經(jīng)常碰到的專業(yè)術(shù)語進行解釋。
容積率影響居住舒適度
開發(fā)商在建房初期,須向規(guī)劃部門就建筑容積率的規(guī)劃進行申報審批。一般我們普通購房者所說的容積率,是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。例如,在1萬平方米的土地上,有4000平方米的建筑總面積,則其容積率就是0.4。
對于小區(qū)業(yè)主來說,容積率和建筑密度直接關(guān)系到居住的舒適度問題。容積率越低,居住密度就越小,人們的居住舒適度就越高;反之,則居住的舒適度也就越低。一般來說,別墅大多低于1.0,其中Townhouse普遍在0.6-0.8之間,獨棟別墅在0.3-0.5之間;多層容積率多在1.0-1.2之間,小高層、高層在2.0-3.0之間;高層塔樓可能在5以上。
對于開發(fā)商來說,容積率則決定了地價成本在房屋價格中所占的比例,決定了被開發(fā)土地的含金量。因此,容積率越高,開發(fā)商的利潤也就越大。容積率的細小變動都會引起巨大的經(jīng)濟效益變化。比如早前曾曝光的某樓盤,一幅10萬平方米的地塊,初期申報容積率為2,即可蓋20萬平方米的建筑,結(jié)果開發(fā)商在建設(shè)過程中私自將容積率改為了2.1,雖然僅增加了0.1,但一下子多蓋了1萬平方米房屋,開發(fā)商也因此增加了數(shù)千萬元的銷售額。因此,容積率是房產(chǎn)開發(fā)中一個非常敏感而又關(guān)鍵的數(shù)據(jù)。
并非越高越好
較近許多樓盤都在炒“”這個詞,早前也有江北一樓盤以高達90%作為樓盤的宣傳,那么究竟是什么意思呢?
據(jù)了解,目前人們談?wù)摰闹饕袃蓚€版本:一是住房套內(nèi)建筑面積除以套內(nèi)建筑面積加公攤面積;二是套內(nèi)使用面積除以套內(nèi)建筑面積加公攤面積。兩種的計算方式差異不大,后者只是去掉了套內(nèi)墻體和一半陽臺面積而已。開發(fā)商通常更愿意采用前者,因為這樣所謂的會更高一些。正常的情況下,高層住宅的一般為76%左右,小高層為81%左右,多層為85%左右,如果合理控制的話,可能會更高一些。
一般來講,高就意味著房屋設(shè)計經(jīng)濟、實用、不浪費,對購房者來說,購購相同的建筑面積,實際可占有、使用的面積就大些。但從另一個角度分析,如果說一套房子的是100%,那么這套房子肯定是沒有樓梯、走道的“空中樓閣”。所以,我們看公用面積的多少,頭先得看它合理不合理。一般來說,樓內(nèi)每增加一個功能,它的自然會下降幾個百分點。一幢(高層)房屋總少不了電梯井、樓梯間、過道、公共門廳、外墻、設(shè)備房等,這些部位占用的面積即是公用建筑面積,將分攤到每戶面積中,的高低正是由公用建筑面積比例的大小決定的。如果房屋設(shè)計合理,沒有人為地浪費公用面積,那么公用建筑面積大,低,只能說明公共活動區(qū)域?qū)挸?,服?wù)面積(如警衛(wèi)室、機電房等)大,這樣的房屋質(zhì)量、品位無疑會比公用建筑面積小、高但門廳狹小、走道擁擠、服務(wù)用房窄小或沒有服務(wù)用房的房屋要高。所以,片面追求高并不可取。
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