在衣食住行中，從居民口袋中掏去了大把鈔票的當(dāng)屬房子，它不僅把許多居民多年的積蓄掏之一空，而且還使父母或親友承擔(dān)部分的購房款；它不僅把你現(xiàn)在的錢掏空，還提前花去了你將來要賺到的錢，使你每天一睜眼就要向銀行交錢。房子就像一只無底的洞，大量吞下你手中有限的鈔票，成為家庭支出中也是較難承受的花費(fèi)。

　　在現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)中，居民購房是作為投資，而沒有算作消費(fèi)，也就是說居民購購的住房屬于投資品，而不是消費(fèi)品，其理由是：住房使用期限長，單位價值高，完全符合固定資產(chǎn)的一般標(biāo)準(zhǔn)。

　　在對住房屬性的界定中，住房屬于固定資本形成。即房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的房地產(chǎn)，在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說，不僅經(jīng)營單位購置的廠房是固定資本，居民個人購購用于居住的住宅，也都是投資品，而非消費(fèi)品。但從現(xiàn)實(shí)看，把房子作為投資品容易產(chǎn)生一些誤導(dǎo)：

　　一是會造成以住房租賃經(jīng)營為業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)基金、信托投資公司等經(jīng)營單位利用自身的資金優(yōu)勢，與居民爭購有限的房地產(chǎn)資源，從而大幅度推高房價，加大居民的居住成本。

　　實(shí)際上從人們的生活習(xí)慣上看，衣食住行是人類消費(fèi)的較基本方面，因此衣服、食品、住房、交通等成為人們較重要的消費(fèi)品。所以，根據(jù)人們的生活習(xí)慣，把住房列入如同汽車、鉆石一樣的耐用消費(fèi)品，應(yīng)當(dāng)更加符合人們的心理。

　　二是盡管統(tǒng)計(jì)上把住房當(dāng)作投資統(tǒng)計(jì)是國際通用做法，但在我國目前階段情況比較特殊，需要具體分析。

　　一般來說，住房擁有者有兩種用途，一是自己居住，另一種是出租。前者屬于滿足自己需要的消費(fèi)行為，后者則屬于抑制自己消費(fèi)、增加收益的投資行為。而對于現(xiàn)在購購住房對絕大多數(shù)人來說，是為了自己住，是解決“衣食住行”中“住”的問題，是消費(fèi)。正是因?yàn)椤白》俊笔谴蟛糠秩吮匦璧南M(fèi)品，才成了另一些人“炒房”、“投資”的對象。按照國外發(fā)達(dá)國家的統(tǒng)計(jì)方法，簡單地將購購住房列為投資，在我國現(xiàn)階段是不合適的。購購住房在我國現(xiàn)階段，絕大部分應(yīng)算作消費(fèi)行為。

　　三是由于房屋在居民消費(fèi)或投資中占的權(quán)重大，在現(xiàn)行中的CPI統(tǒng)計(jì)中，居民的居住支出價格僅僅包括房租、水電、燃?xì)獾葍r格，并沒有真實(shí)反映房價的漲幅。

　　由于我國住房租賃市場不發(fā)達(dá)，因而房屋租賃價格始終維持在較低水平，上升緩慢。與租賃市場形成鮮明對比的是，近幾年房地產(chǎn)銷售價格上漲迅猛。2006年，35個大中城市房屋銷售價格高于房屋租賃價格指數(shù)4.4個點(diǎn)。因此，我國房屋銷售價格的增速明顯快于租賃價格的增速，城鎮(zhèn)居民的實(shí)際購房支出要遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)調(diào)查中的住房消費(fèi)支出。

　　此外，在近幾年房地產(chǎn)的投資或投機(jī)中，不僅房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團(tuán)、外國投機(jī)者都參與了商品房屋“囤積”和投機(jī)行為，住房信貸的失控也在很大程度上助長了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。這些因素從根本上推高了房價，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了廣大老百姓的實(shí)際收入水平，房子成為擠壓居民其他消費(fèi)支出的重要商品。

　　不論房子是屬于投資品還是消費(fèi)品，關(guān)鍵是要讓普通消費(fèi)者也能購得起房，不因房價過高成為居民的一個沉重負(fù)擔(dān)。

　　擴(kuò)大住房內(nèi)需，一方面不能簡單地理解為把大多數(shù)民眾的存款都投放到住房消費(fèi)上，要盡快改變已經(jīng)出現(xiàn)的居民住房消費(fèi)透支現(xiàn)象，改變因購房而擠占其他消費(fèi)的問題，努力使居住開支占居民可支配收入中的比重，控制在一定的限度之內(nèi)，盡量讓普通居民住得更舒適一些；另一方面要抑制房地產(chǎn)發(fā)展的過熱勢頭，更不能把發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)作為戰(zhàn)略，而應(yīng)當(dāng)是在不影響耕地和環(huán)境保護(hù)等關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的因素的基礎(chǔ)上，發(fā)揮住房消費(fèi)對內(nèi)需的拉動力。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒：三大要素影響房屋出租收益

　　目前，全國各地?fù)碛卸嗵追慨a(chǎn)的投資者和有多余住宅的市民日益增多，如何讓房產(chǎn)在出租過程中獲得更好的收益？業(yè)內(nèi)人士表示，恰當(dāng)?shù)难b修、減少房屋空置期和控制房屋折舊能夠有效提高房屋出租收益。

　　有些房主認(rèn)為，房屋裝修越高端，租金就越高，相對的出租回報率也就越高。專家表示，其實(shí)不然。事實(shí)上，在進(jìn)行房屋出租投資中，房屋裝修的檔次和出租收益并不成正比，恰當(dāng)?shù)难b修才重要。房主在房屋出租之前，應(yīng)事先對房屋所在區(qū)域做一定的分析，給自己的房屋適當(dāng)?shù)难b修定位，以尋求租金收益與成本支出的較佳平衡點(diǎn)。對于擁有多套房產(chǎn)的出租業(yè)主來說，一定要根據(jù)不同區(qū)域房產(chǎn)的特性進(jìn)行有差別的裝修。

　　另外，減少出租房屋空置期會提高出租收益。房屋出租的空置期對于單個的出租業(yè)主來說是很難控制的，而大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司能夠有效和及時地進(jìn)行房屋信息配對。房主可以通過正規(guī)中介公司的信息資源優(yōu)勢來減少房屋出租的空置期，從而提高出租收益。

　　此外，出租房屋的折舊成本也要計(jì)算在投資收益當(dāng)中，因此要盡量控制房屋折舊。在與承租客戶簽訂的租賃合同當(dāng)中，一定要對承租者可能損毀房屋的行為進(jìn)行限度地約束，否則自己可能會因此蒙受損失。專家提醒，如果全程委托經(jīng)紀(jì)公司辦理房屋出租業(yè)務(wù)，也要將這一事項(xiàng)作出明確規(guī)定，特別是部分出租精 屋的業(yè)主更要注意這一點(diǎn)。辛化

　　家庭貸款省息四策略

　　對每一個家庭而言，都免不了會有急事需要花錢，而如果此時自己手上的資金又不夠，只好去銀行貸款。如果出現(xiàn)這種情況，對于貸款的家庭，較希望的就是在貸款時，能夠限度地降低成本，節(jié)省利息。特別是在資金需求量較大的情況下，如何降低利息支出，更是打算貸款家庭較關(guān)心的問題。

　　對于有資金需求的家庭，怎樣才能夠更好地節(jié)省下貸款利息呢？

　　策略一：“貨比三家”，慎選銀行

　　當(dāng)前，各銀行間的競爭非常激烈，他們?yōu)榱藸幦〉礁嗟氖袌龇蓊~，都會根據(jù)自己銀行的實(shí)際情況，在國家規(guī)定貸款利率范圍進(jìn)行貸款利率的調(diào)整。如有的銀行仍然執(zhí)行國家基準(zhǔn)利率，而有的銀行則在國家規(guī)定的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上實(shí)行不同程度的上浮，還有的銀行則對不同品種貸款實(shí)行不同的利率上浮幅度。為此，針對銀行間不同的貸款利率，有資金需求的家庭在借款時，就需要多跑跑，多看看，做到“貨比三家”，選擇“低”利率銀行去貸款。同樣是貸款10萬元，借款期限都是1年，一個執(zhí)行基準(zhǔn)利率，一個執(zhí)行上浮20%的利率，如果選擇了后者，一年就會多掏1000多元利息。因此，慎選銀行很重要。

　　策略二：合理計(jì)劃，選準(zhǔn)期限

　　對于有資金需求的家庭，需要用款的時間有長有短。因此，為避免多掏利息，在銀行貸款時，就應(yīng)合理計(jì)劃用款期限長短。因?yàn)橥瑯邮琴J款，選擇期限越長，利率就會越高。如現(xiàn)行短期貸款利率分為半年和一年兩個檔次，并規(guī)定貸款期限半年以內(nèi)的執(zhí)行半年期檔次利率，超過半年不足一年的執(zhí)行一年期檔次利率。因此，當(dāng)家庭需要貸款，而期限正好選定在介于兩個貸款期限利率檔次之間的時候，特別是貸款期限剛超過一個利率檔次時間點(diǎn)，而距離下一個利率檔次時間點(diǎn)較長的情況下，相對承擔(dān)的貸款利息支出會更大。所以在貸款時，一定要盡量選準(zhǔn)期限。

　　策略三：弄清價差，優(yōu)選方式

　　目前，銀行在貸款的經(jīng)營方式上，主要有信用、擔(dān)保、抵押和質(zhì)押等幾種形式。因?yàn)檫@些貸款的方式不同，所以銀行在執(zhí)行貸款利率時，對利率的上浮也會有所不同。同樣是申請期限一樣長，數(shù)額又相同的貸款，如果選擇錯了貸款形式，可能就會承擔(dān)更多的貸款利息支出，讓自己白白地多掏錢。比如，現(xiàn)在銀行執(zhí)行利率較低的貸款有票據(jù)貼現(xiàn)和質(zhì)押貸款，如果自己條件所允許，通過這兩種形式進(jìn)行貸款，肯定就是再恰當(dāng)不過的了。選擇了這兩種貸款方式，就相當(dāng)于選擇了較省錢的“貸款”方式，自然也就節(jié)省了貸款利率。

　　策略四：貸款協(xié)議，慎重簽訂

　　現(xiàn)在，很多家庭在銀行貸款簽訂協(xié)議時顯得非常的隨意。其實(shí)，他們這種瀟灑的行為，說明了他們?nèi)狈芎玫睦碡斠庾R，這樣往往就會在貸款時多掏利息。造成人為的“高息”。一般常見的兩種貸款形式有：

　　留置存款余額貸款，即有資金需求家庭向銀行取得借款時，銀行要求其從貸款本金中留置一部分存入該行賬戶，以制約貸款本息如期償還。但就有資金需求家庭來講，由于在開支的借款利息沒減少的情況下借款本金被打折。所以，有資金需求的家庭實(shí)際上所承擔(dān)的貸款利率，要比合同上簽訂的借款利率明顯高出很多。

　　預(yù)扣利息貸款，即有些銀行為確保貸款利息能夠按時歸還，在貸款發(fā)放時，就從貸款人所貸款的本金中預(yù)扣掉全部貸款利息。由于這種方式會讓有資金需求家庭可用的貸款資金相對減少，所以，有資金需求家庭所承擔(dān)的實(shí)際借款利率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其簽訂的協(xié)議利率的范圍，客觀上已經(jīng)加大了資金需求家庭的融資成本，造成了多掏利息。因?yàn)樗A(yù)扣掉的貸款利息，你也還需要付出利息。

　　為此，有資金需求家庭在貸款時，協(xié)議一定要慎簽，當(dāng)心吃了“啞巴”虧，多掏不應(yīng)該掏的利息。（編輯：李華冰）

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