開(kāi)發(fā)商和全體業(yè)主

　　一起定價(jià)？

　　那么，物權(quán)法里的“共有部分”到底指的是什么？對(duì)此，杭州市下城區(qū)房管局物業(yè)管理科科長(zhǎng)金志韋表示，現(xiàn)行的法律中只有對(duì)于“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”的解釋?zhuān)](méi)有對(duì)“共有部分”有詳細(xì)說(shuō)明，所以還需要法律對(duì)此進(jìn)行明確。

　　他認(rèn)為，如果說(shuō)地下車(chē)位屬于“共有部分”，而“共有部分”指的又是“物業(yè)共有部位”，那么，這就屬于全體業(yè)主所有了，地下車(chē)位的處置、定價(jià)就是全體業(yè)主的事了。

　　市場(chǎng)人士對(duì)此的看法也是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。同人置業(yè)銷(xiāo)售部經(jīng)理凌玲認(rèn)為，杭州目前開(kāi)發(fā)商出售車(chē)位慣有的做法，之前是在《業(yè)主公約》里約定地下車(chē)位的權(quán)屬，后來(lái)在《物權(quán)法》第六稿出來(lái)之后，把“地下車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商所有”的約定，作為補(bǔ)充協(xié)議附在《商品房購(gòu)賣(mài)合同》之后。所以《物權(quán)法》實(shí)施，對(duì)于現(xiàn)有的做法并不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

　　此外她認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主一起確定車(chē)位價(jià)格，不太具有操作性?！皹I(yè)主如果說(shuō)1元錢(qián)賣(mài)給他，你賣(mài)不賣(mài)？”她認(rèn)為，如果真要這么操作，政府是不是應(yīng)該成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的部門(mén)來(lái)核定車(chē)位的成本，較后確定利潤(rùn)額，然后再定出較后的價(jià)格？

　　而旅游房產(chǎn)副總經(jīng)理任堅(jiān)剛表示，購(gòu)房者所購(gòu)購(gòu)房子的所有權(quán)，應(yīng)該包括商品房面積和公攤面積，前者也就是所謂的專(zhuān)有部分，是指房門(mén)里面的面積，而公攤面積也就是共有部分，包括公共的樓道、平臺(tái)、小區(qū)道路、綠化、地面停車(chē)位等，這應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有，在這上面所取得的收益，也應(yīng)該屬于全體業(yè)主，但公攤面積應(yīng)該不包括地下車(chē)位。

　　疑問(wèn)2

　　地下車(chē)位是否可以賣(mài)給

　　小區(qū)以外的業(yè)主

　　《物權(quán)法》第74條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要?！?p>

　　對(duì)此，很多人對(duì)“頭先滿足業(yè)主的需要”這個(gè)概念提出了疑問(wèn)。比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商如果先征求了業(yè)主的同意，但業(yè)主表示暫時(shí)還不要車(chē)位，開(kāi)發(fā)商于是把車(chē)位賣(mài)給了其他小區(qū)的業(yè)主；業(yè)主在一段時(shí)間以后購(gòu)了車(chē)，但發(fā)現(xiàn)車(chē)位已經(jīng)歸其他人所有，這是不是屬于已經(jīng)頭先滿足了業(yè)主的需要？又比如說(shuō)，建筑規(guī)劃規(guī)定小區(qū)必須配備一定車(chē)位，但開(kāi)發(fā)商建造的車(chē)位數(shù)量超過(guò)了這個(gè)數(shù)目，那么多出來(lái)的車(chē)位是不是意味著開(kāi)發(fā)商可以自由處置？

　　記者從杭州市房管局了解到，這個(gè)問(wèn)題根本就不存在。雖然《物權(quán)法》說(shuō)法比較含糊，但是杭州之前對(duì)此已有明確規(guī)定：小區(qū)的地下車(chē)位作為小區(qū)的公建配套，只能賣(mài)或者出租給小區(qū)業(yè)主，而不可以賣(mài)給小區(qū)以外的業(yè)主。

　　疑問(wèn)3

　　建在公共綠地上的車(chē)位

　　收益歸誰(shuí)？

　　《物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　有人提出，那么如果公共綠地上開(kāi)發(fā)商建造了一個(gè)立體停車(chē)庫(kù)，收益應(yīng)該歸誰(shuí)？一方面，公共綠地屬于全體業(yè)主所有，那么建造在其上的立體停車(chē)庫(kù)就應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有。但是另一方面，車(chē)庫(kù)是開(kāi)發(fā)商造的，根據(jù)“誰(shuí)投資，誰(shuí)收益”的原則，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)該享有收益權(quán)？如果不建造，那么小區(qū)的停車(chē)難問(wèn)題該如何解決？任堅(jiān)剛認(rèn)為，這在目前還是一對(duì)矛盾，應(yīng)該在地方細(xì)則里作出明確規(guī)定。

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