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“潛規(guī)則”遭遇物權(quán)法
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 672 次
《物權(quán)法》的輪熱潮剛剛退去,業(yè)內(nèi)日前有人就報(bào)出猛料:4個(gè)月以后即將實(shí)施的《物權(quán)法》與目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“潛規(guī)則”仍然有諸多抵觸,特別是樓市仍然流行的“坐擁花園”與《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定就完全背道而馳。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,底層和頂層的坐擁花園使用性質(zhì)為整個(gè)小區(qū)業(yè)主共有,那它究竟是“公”還是“私”?現(xiàn)在的坐擁花園到時(shí)是否都要“充公”?《物權(quán)法》還未實(shí)施,此類爭(zhēng)論已在樓市悄然展開。
《物權(quán)法》:“專有部分以外”都是共有
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定:業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。這也就意味著,只要沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)的建筑和土地部分都將歸整個(gè)小區(qū)的業(yè)主所共有,其中包括小區(qū)內(nèi)道路臨時(shí)停車位、屋頂?shù)裙部臻g。當(dāng)然這也就意味著,住在底層和頂層的業(yè)主都不能擁有自己的坐擁花園???因?yàn)檫@樣的花園并沒有在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)。
如果嚴(yán)格按照《物權(quán)法》規(guī)定實(shí)施,那現(xiàn)在的坐擁花園到時(shí)似乎都要“充公”?“我購(gòu)一樓也就是考慮到有40多平方米的坐擁花園,當(dāng)時(shí)其他樓層價(jià)格都是7000多元/平方米,而我購(gòu)的一樓房?jī)r(jià)卻是每平方米8000多元,一樓的房?jī)r(jià)比其他樓層貴了將近1000元。假如要將我的花園‘充公’,那我的損失又由誰來承擔(dān)?”3年前就購(gòu)了一套花園洋房的鄧女士認(rèn)為,為了購(gòu)到帶花園的住宅,自己花了比別人高得多的價(jià)格,《物權(quán)法》假如要求變?cè)瓉淼淖鴵砘▓@為公共綠地,那業(yè)主購(gòu)房時(shí)的損失究竟該由誰來承擔(dān)?
開發(fā)商:使用合同中有“坐擁”的說明
按照《物權(quán)法》的規(guī)定,現(xiàn)在坐擁花園的使用都將不在法律保護(hù)之內(nèi),開發(fā)商對(duì)此已經(jīng)提出質(zhì)疑,“我們?cè)谫?gòu)房合同中早已對(duì)坐擁花使用和歸屬有了相關(guān)說明,應(yīng)該遵守購(gòu)房合同中的雙方約定。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者,盡管底層和頂層的坐擁花園權(quán)屬理論上為小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同所有,但其使用權(quán)往往在購(gòu)房合同中已明確約定為底層和頂層的業(yè)主所專用,因此即便《物權(quán)法》開始實(shí)施,那以前約定的坐擁花園并不能拿出來“充公”。
記者拿到的一份某樓盤2002年開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議,其中第十二條就作了這樣約定:“乙方選購(gòu)的商品房為底層或頂層時(shí),乙方承擔(dān)相應(yīng)范圍內(nèi)的綠化、衛(wèi)生、防腐的管理及維護(hù)責(zé)任,并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用,享有該范圍的使用權(quán);乙方所選購(gòu)商品房為非底層或非頂層時(shí),乙方不承擔(dān)上述范圍內(nèi)的管理、維護(hù)責(zé)任及費(fèi)用,但要認(rèn)可底層和頂層用戶對(duì)該范圍的使用權(quán)。”這顯然也就意味著,盡管花園理論上為所有小區(qū)業(yè)主所共有,但事實(shí)上小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主已經(jīng)承認(rèn)了坐擁花園的“專有”屬性。
爭(zhēng)議:遵照合同還是遵照《物權(quán)法》?
盡管《物權(quán)法》還沒有正式實(shí)施,但究竟是遵照購(gòu)房合同約定,繼續(xù)承認(rèn)坐擁花園的“私有”屬性,還是嚴(yán)格按照《物權(quán)法》對(duì)“公”和“私”的界定,將現(xiàn)在的坐擁花園全部取消并“充公”,這是一道我們不能回避的選擇題。
君合律師事務(wù)所核心合伙人律師鄭書宏認(rèn)為,盡管《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)的共有部分有了明確規(guī)定,但由于《物權(quán)法》是今年10月才實(shí)施,在實(shí)施前,開發(fā)商與購(gòu)房者在購(gòu)房合同中已對(duì)其使用歸屬進(jìn)行了明確約定,其他業(yè)主也都以書面形式放棄了坐擁花園的使用權(quán),那么根據(jù)法律“意思自治原則”,坐擁花園的使用應(yīng)該得到保護(hù),即便是以后《物權(quán)法》開始實(shí)施,也不會(huì)像有的業(yè)主擔(dān)心的那樣自己坐擁花園可能會(huì)被“充公”。
但也有購(gòu)房者表示,開發(fā)商在購(gòu)房合同中要求其他絕大多數(shù)業(yè)主放棄對(duì)坐擁花園、地下車位等的使用權(quán),這實(shí)際上是開發(fā)商強(qiáng)制性的霸王合同:假如購(gòu)房者不認(rèn)同這樣的約定就不能購(gòu)到房子,這沒有充分尊重購(gòu)房者的權(quán)利。
鄭律師認(rèn)為,《物權(quán)法》僅僅是對(duì)小區(qū)內(nèi)的“公”和“私”進(jìn)行了明確界定,但對(duì)業(yè)主和開發(fā)商違反了《物權(quán)法》規(guī)定將承擔(dān)什么后果并無處罰說明,只能通過法院維權(quán),請(qǐng)求其停止侵權(quán),這個(gè)維權(quán)程序復(fù)雜、執(zhí)行困難。所以《物權(quán)法》要真正執(zhí)行還將有一個(gè)更為明確的實(shí)施細(xì)則。
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