趙先生:考慮到復(fù)旦大學(xué)附近的社區(qū)環(huán)境比較成熟，而且都是高校，中小學(xué)也很多，文化氛圍較好，未來孩子上學(xué)方便，我們決定就在復(fù)旦大學(xué)附近購房子。由于我們雙方家庭負(fù)擔(dān)較重，希望房子總價(jià)不要太高。2002年十一期間，我們?cè)趶?fù)旦大學(xué)附近尋找房源，偶然發(fā)現(xiàn)一個(gè)小區(qū)，房子均價(jià)在4200元左右，面積45平方米—150平方米的戶型都有，大多是小戶型。我們看中了其中一套房子：面積60平方米，每平方米4100元，總價(jià)246000元，樓層一樓，還有一個(gè)十平方米的小露臺(tái)是的，不到兩公里我們就做了決定，購下了房子，頭付54600元，商業(yè)貸款19萬，選擇等額本金的還款方式：個(gè)月還款1790元左右，以后每個(gè)月遞減。2003年底花了10萬元左右裝修了房子。兩年以后，經(jīng)濟(jì)寬裕了，就一次性把剩余房貸全部還清了，購這房子的時(shí)候覺得挺輕松的！2005年初，結(jié)婚后想賣房

　　記者:有了自己的房子，為什么不住在自己舒適的居室里呢?又怎么產(chǎn)生想賣掉房子的念頭呢?

　　趙先生:后來由于工作調(diào)動(dòng)的原因，為了工作方便,就都分別住在工作單位宿舍里。想著花了那么多的錢也沒有享受自己的新房，居住的價(jià)值不大，也想過租出去，但是要找房客還擔(dān)心人家不愛惜等，當(dāng)我們做好決定想把房子賣掉的時(shí)候,令我們做夢(mèng)也沒有想到的是，房子價(jià)格差點(diǎn)翻了兩倍，有人給房子出價(jià)77萬（包括所有家具家電）。較終由于戶口的問題，房子沒有賣，現(xiàn)在出租給我太太的同學(xué)，人家很愛護(hù)房子，我們也放心。.2005年6月，

　　偶然得到信息，重慶購了兩套期房

　　記者:上海的房產(chǎn)算是投資得利了,那么怎么又在重慶購房產(chǎn)呢?

　　趙先生:2005年6月，在重慶市和朋友一起聊天，聽到朋友說起重慶的房產(chǎn)，自己聽了介紹就覺得有投資價(jià)值，一下子就又購了兩套期房。2008年交房，房款分三年全部付清，房價(jià)每平方米2000元，共240平方米，總價(jià)48萬元。目前已經(jīng)支付了30萬元，2007年必須全部付清。2006年,在北京投資房產(chǎn)么?

　　記者:想在北京投資房產(chǎn)么?

　　趙先生：2006年7月，我們都來到北京工作，由于工作頻繁調(diào)動(dòng)的原因，而且投資了重慶的房產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)上也比較緊張，目前沒有打算在北京購房，現(xiàn)在是租房住。而且我現(xiàn)在出國培訓(xùn)的機(jī)會(huì)很多，可能將來會(huì)到國外去任職。

　　記者:現(xiàn)在您有3套房產(chǎn)了,這么多的房產(chǎn),都是用來作出租么?現(xiàn)在是以租養(yǎng)房么?

　　趙先生: 目前上海的房產(chǎn)出租收入作為我們雙方父母的贍養(yǎng)費(fèi)。我們也只是一般的工薪,現(xiàn)在還是用工資和獎(jiǎng)金在支付現(xiàn)有的房屋貸款，經(jīng)濟(jì)上也有些壓力的。但目前看上海的房產(chǎn)的回報(bào)率還是很高，投入本金24.6萬,前兩年支付利息1.4萬，目前房產(chǎn)估計(jì)價(jià)值65萬,這四年的平均年回報(bào)率38%。對(duì)我們一般老百姓來說,還是很滿意這樣的率的?？赡軐磉€會(huì)升值。

　　我們打算等重慶房子交房后轉(zhuǎn)手出賣，也可能會(huì)在上海再新購購一套面積在120平方米左右的房子，原來上海的小房子繼續(xù)出租，租金用于支付新房子的房貸。理財(cái)專家點(diǎn)評(píng)：REVIEW趙先生一家的房產(chǎn)規(guī)劃思路非常清晰，從購購不超過自己承擔(dān)能力的小戶型房子到投資購房再到未來的換房計(jì)劃，都是非常明智的決定。

　　趙先生購房時(shí)點(diǎn)非常好：2001年以前，上海城市居民的可支配收入增長高于房價(jià)的增長。但從2002年以后，房價(jià)的漲幅大大高于居民可支配收入漲幅，居民房價(jià)收入比（房屋總價(jià)與家庭年收入之比，即房價(jià)為收入的倍數(shù)）不斷上升，2002年上海商品房價(jià)格為每平方米4143元。2003年房價(jià)漲幅達(dá)23.8%，商品房價(jià)格上升到每平方米5118元，而普通居民的收入增長只有12.2%；從2002-2003年兩年看，房價(jià)上漲近33%，而居民收入只有增長13%左右，房價(jià)收入比不斷上升，從2001年的不到10∶1上升到了2003年的12∶1左右。2004年上海市商品房價(jià)格每平方米達(dá)到6489元，全年漲幅26.79%。2005年上海商品房價(jià)格升到6842元。受國家宏觀調(diào)控政策影響，上海房價(jià)開始下跌，2006年一季度全國70城市房價(jià)漲5.5%，上海跌幅為2.5%，領(lǐng)跌全國。

　　從上海房價(jià)的走勢(shì)看，趙先生購房在2002年，正是上海房價(jià)開始高速上漲的起點(diǎn)，一直到2005年，上海房價(jià)持續(xù)三年高速增長，很多房子價(jià)格翻了幾番。雖然在2006年上海房價(jià)有所回落，但幅度不大，今年7月，該小區(qū)同類型的毛坯房售價(jià)還在65萬左右。

　　在重慶的購房選擇也自有道理：重慶市作為西部的直轄市，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，為重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的機(jī)遇。重慶作為新興的直轄市，房地產(chǎn)政策十分靈活，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮的良好勢(shì)頭。2005年，重慶市主城區(qū)商品房成交均價(jià)為2587元/平方米，穩(wěn)中有升。 2006年上半年，商品房期房預(yù)售均價(jià)2550元/平方米，同比上漲9.3%。重慶房價(jià)不會(huì)大起大落，今后重慶的房價(jià)應(yīng)該是穩(wěn)中有升，持續(xù)健康良好的發(fā)展，所以趙先生在重慶的房產(chǎn)投資收益是可以預(yù)見的。

　　北京房產(chǎn),7月以來，國家在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面頻頻出手，“90平米/70%以上”戶型限制細(xì)則正式出臺(tái)，二手房交易的個(gè)稅與過戶掛鉤的政策開始實(shí)施，限價(jià)商品房用地即將入市……但北京的房地產(chǎn)市場并沒有因?yàn)閲艺{(diào)控的“降溫”力度而“退燒”，房價(jià)依然堅(jiān)挺。更何況，趙先生可能將來到國外去工作，在國內(nèi)購置太多的房產(chǎn)，一是降低了現(xiàn)金的流動(dòng)性，二是人在國外，國內(nèi)的房產(chǎn)不太方便管理，所以不建議再在北京投資房產(chǎn)。上海2001年—2005年房價(jià)

　　這三種思路非常值得借鑒：1WAY一般人以房貸負(fù)擔(dān)計(jì)算的房價(jià)上限，約為年收入的5-8倍2在沒有更好的投資渠道時(shí)，頭先選擇還房貸3制定可行的換房計(jì)劃在次購房時(shí)由于家庭負(fù)擔(dān)較重，選擇房子總價(jià)低的經(jīng)濟(jì)適用房，不要超過自己的承受能力。在經(jīng)濟(jì)寬裕的時(shí)候有時(shí)選擇性地投資，投資收益用于換房計(jì)劃。

　　對(duì)工薪的房產(chǎn)規(guī)劃建議：頭次置業(yè)千萬不要超過承受能力.

　　由于很多工薪，剛開始工作時(shí)存款不多，大多頭付還要靠父母贊助，有很多不確定的因素，不適宜選擇房價(jià)過高的房子。購房前頭付款的籌備與購房后貸款的負(fù)擔(dān)，對(duì)家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長達(dá)一二十年。不能陷入低頭付款的陷阱，購自己負(fù)擔(dān)不起的房子。一般來說要考慮目前家庭的凈資產(chǎn)、收入增長率、收入用于放貸的比率、房貸利率等因素來概算房屋總價(jià)負(fù)擔(dān)能力。總的來說，一般人以房貸負(fù)擔(dān)計(jì)算的房價(jià)的上限，約為年收入的5-8倍。

　　如果資金投資不太專業(yè)，在沒有更好的投資渠道時(shí)，頭先是還住房貸款，中國現(xiàn)在的銀行利率不斷攀升，房貸利率也越來越高，很多投資項(xiàng)目的回報(bào)率都不及銀行房子貸款利率高，所以建議頭選歸還放貸。

　　很多人往往不是一次置業(yè)，次購房都是過渡性的，在制定換房計(jì)劃時(shí)頭先需要計(jì)算換房能力，要計(jì)算新房價(jià)值、頭付、售舊房收入所得及剩余的房屋貸款等因素，還要考慮裝修費(fèi)用、中介費(fèi)用、以及換房期間的住房問題。同時(shí)，應(yīng)該考慮購房的機(jī)會(huì)成本，可以將購房款用于率更高的產(chǎn)品。

　　購房不是理財(cái)?shù)南冗M(jìn)目標(biāo)，若把家庭所有的資金全部用來支付購房或是滿足換房需求，會(huì)耽擱子女教育金或退休金的籌措時(shí)機(jī)，很多人甚至淪為“房奴”。不斷的投資房產(chǎn)，占據(jù)了大量的現(xiàn)金流，有時(shí)可能會(huì)降低現(xiàn)在的生活水平。建議可在資金準(zhǔn)備充分前暫時(shí)租房。一般購房房價(jià)的上限，約為年收入的5-8倍，月供款占收入的30%左右比較合理，這樣在家庭財(cái)務(wù)安排上才具有一定的自由度，不至于淪為房奴。

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