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非常普通投資者的房經(jīng) 新知白領(lǐng)的房產(chǎn)經(jīng)文

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 575 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
編者按: 這是一個非常普通投資者的房經(jīng),年僅30歲靠著工薪收入,做著似乎是房產(chǎn)專業(yè)人士才做的房產(chǎn)投資,其實在我們的生活中做到這些并不難,只要在生活中不斷發(fā)現(xiàn)投資機會, 就能較終獲得豐厚的收獲! 合理的事前規(guī)劃,輕松的房產(chǎn)投資!REAL記者:為什么想要在上海復(fù)旦大學(xué)附近購房子呢?購了房子影響生活質(zhì)量了么?

  趙先生:考慮到復(fù)旦大學(xué)附近的社區(qū)環(huán)境比較成熟,而且都是高校,中小學(xué)也很多,文化氛圍較好,未來孩子上學(xué)方便,我們決定就在復(fù)旦大學(xué)附近購房子。由于我們雙方家庭負(fù)擔(dān)較重,希望房子總價不要太高。2002年十一期間,我們在復(fù)旦大學(xué)附近尋找房源,偶然發(fā)現(xiàn)一個小區(qū),房子均價在4200元左右,面積45平方米—150平方米的戶型都有,大多是小戶型。我們看中了其中一套房子:面積60平方米,每平方米4100元,總價246000元,樓層一樓,還有一個十平方米的小露臺是的,不到兩公里我們就做了決定,購下了房子,頭付54600元,商業(yè)貸款19萬,選擇等額本金的還款方式:個月還款1790元左右,以后每個月遞減。2003年底花了10萬元左右裝修了房子。兩年以后,經(jīng)濟(jì)寬裕了,就一次性把剩余房貸全部還清了,購這房子的時候覺得挺輕松的!2005年初,結(jié)婚后想賣房

  記者:有了自己的房子,為什么不住在自己舒適的居室里呢?又怎么產(chǎn)生想賣掉房子的念頭呢?

  趙先生:后來由于工作調(diào)動的原因,為了工作方便,就都分別住在工作單位宿舍里。想著花了那么多的錢也沒有享受自己的新房,居住的價值不大,也想過租出去,但是要找房客還擔(dān)心人家不愛惜等,當(dāng)我們做好決定想把房子賣掉的時候,令我們做夢也沒有想到的是,房子價格差點翻了兩倍,有人給房子出價77萬(包括所有家具家電)。較終由于戶口的問題,房子沒有賣,現(xiàn)在出租給我太太的同學(xué),人家很愛護(hù)房子,我們也放心。.2005年6月,

  偶然得到信息,重慶購了兩套期房

  記者:上海的房產(chǎn)算是投資得利了,那么怎么又在重慶購房產(chǎn)呢?

  趙先生:2005年6月,在重慶市和朋友一起聊天,聽到朋友說起重慶的房產(chǎn),自己聽了介紹就覺得有投資價值,一下子就又購了兩套期房。2008年交房,房款分三年全部付清,房價每平方米2000元,共240平方米,總價48萬元。目前已經(jīng)支付了30萬元,2007年必須全部付清。2006年,在北京投資房產(chǎn)么?

  記者:想在北京投資房產(chǎn)么?

  趙先生:2006年7月,我們都來到北京工作,由于工作頻繁調(diào)動的原因,而且投資了重慶的房產(chǎn),經(jīng)濟(jì)上也比較緊張,目前沒有打算在北京購房,現(xiàn)在是租房住。而且我現(xiàn)在出國培訓(xùn)的機會很多,可能將來會到國外去任職。

  記者:現(xiàn)在您有3套房產(chǎn)了,這么多的房產(chǎn),都是用來作出租么?現(xiàn)在是以租養(yǎng)房么?

  趙先生: 目前上海的房產(chǎn)出租收入作為我們雙方父母的贍養(yǎng)費。我們也只是一般的工薪,現(xiàn)在還是用工資和獎金在支付現(xiàn)有的房屋貸款,經(jīng)濟(jì)上也有些壓力的。但目前看上海的房產(chǎn)的回報率還是很高,投入本金24.6萬,前兩年支付利息1.4萬,目前房產(chǎn)估計價值65萬,這四年的平均年回報率38%。對我們一般老百姓來說,還是很滿意這樣的率的??赡軐磉€會升值。

  我們打算等重慶房子交房后轉(zhuǎn)手出賣,也可能會在上海再新購購一套面積在120平方米左右的房子,原來上海的小房子繼續(xù)出租,租金用于支付新房子的房貸。理財專家點評:REVIEW趙先生一家的房產(chǎn)規(guī)劃思路非常清晰,從購購不超過自己承擔(dān)能力的小戶型房子到投資購房再到未來的換房計劃,都是非常明智的決定。

  趙先生購房時點非常好:2001年以前,上海城市居民的可支配收入增長高于房價的增長。但從2002年以后,房價的漲幅大大高于居民可支配收入漲幅,居民房價收入比(房屋總價與家庭年收入之比,即房價為收入的倍數(shù))不斷上升,2002年上海商品房價格為每平方米4143元。2003年房價漲幅達(dá)23.8%,商品房價格上升到每平方米5118元,而普通居民的收入增長只有12.2%;從2002-2003年兩年看,房價上漲近33%,而居民收入只有增長13%左右,房價收入比不斷上升,從2001年的不到10∶1上升到了2003年的12∶1左右。2004年上海市商品房價格每平方米達(dá)到6489元,全年漲幅26.79%。2005年上海商品房價格升到6842元。受國家宏觀調(diào)控政策影響,上海房價開始下跌,2006年一季度全國70城市房價漲5.5%,上海跌幅為2.5%,領(lǐng)跌全國。

  從上海房價的走勢看,趙先生購房在2002年,正是上海房價開始高速上漲的起點,一直到2005年,上海房價持續(xù)三年高速增長,很多房子價格翻了幾番。雖然在2006年上海房價有所回落,但幅度不大,今年7月,該小區(qū)同類型的毛坯房售價還在65萬左右。

  在重慶的購房選擇也自有道理:重慶市作為西部的直轄市,在西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動下,經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,人民生活水平大幅度提高,為重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的機遇。重慶作為新興的直轄市,房地產(chǎn)政策十分靈活,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮的良好勢頭。2005年,重慶市主城區(qū)商品房成交均價為2587元/平方米,穩(wěn)中有升。 2006年上半年,商品房期房預(yù)售均價2550元/平方米,同比上漲9.3%。重慶房價不會大起大落,今后重慶的房價應(yīng)該是穩(wěn)中有升,持續(xù)健康良好的發(fā)展,所以趙先生在重慶的房產(chǎn)投資收益是可以預(yù)見的。

  北京房產(chǎn),7月以來,國家在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面頻頻出手,“90平米/70%以上”戶型限制細(xì)則正式出臺,二手房交易的個稅與過戶掛鉤的政策開始實施,限價商品房用地即將入市……但北京的房地產(chǎn)市場并沒有因為國家調(diào)控的“降溫”力度而“退燒”,房價依然堅挺。更何況,趙先生可能將來到國外去工作,在國內(nèi)購置太多的房產(chǎn),一是降低了現(xiàn)金的流動性,二是人在國外,國內(nèi)的房產(chǎn)不太方便管理,所以不建議再在北京投資房產(chǎn)。上海2001年—2005年房價

  這三種思路非常值得借鑒:1WAY一般人以房貸負(fù)擔(dān)計算的房價上限,約為年收入的5-8倍2在沒有更好的投資渠道時,頭先選擇還房貸3制定可行的換房計劃在次購房時由于家庭負(fù)擔(dān)較重,選擇房子總價低的經(jīng)濟(jì)適用房,不要超過自己的承受能力。在經(jīng)濟(jì)寬裕的時候有時選擇性地投資,投資收益用于換房計劃。

  對工薪的房產(chǎn)規(guī)劃建議:頭次置業(yè)千萬不要超過承受能力.

  由于很多工薪,剛開始工作時存款不多,大多頭付還要靠父母贊助,有很多不確定的因素,不適宜選擇房價過高的房子。購房前頭付款的籌備與購房后貸款的負(fù)擔(dān),對家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長達(dá)一二十年。不能陷入低頭付款的陷阱,購自己負(fù)擔(dān)不起的房子。一般來說要考慮目前家庭的凈資產(chǎn)、收入增長率、收入用于放貸的比率、房貸利率等因素來概算房屋總價負(fù)擔(dān)能力??偟膩碚f,一般人以房貸負(fù)擔(dān)計算的房價的上限,約為年收入的5-8倍。

  如果資金投資不太專業(yè),在沒有更好的投資渠道時,頭先是還住房貸款,中國現(xiàn)在的銀行利率不斷攀升,房貸利率也越來越高,很多投資項目的回報率都不及銀行房子貸款利率高,所以建議頭選歸還放貸。

  很多人往往不是一次置業(yè),次購房都是過渡性的,在制定換房計劃時頭先需要計算換房能力,要計算新房價值、頭付、售舊房收入所得及剩余的房屋貸款等因素,還要考慮裝修費用、中介費用、以及換房期間的住房問題。同時,應(yīng)該考慮購房的機會成本,可以將購房款用于率更高的產(chǎn)品。

  購房不是理財?shù)南冗M(jìn)目標(biāo),若把家庭所有的資金全部用來支付購房或是滿足換房需求,會耽擱子女教育金或退休金的籌措時機,很多人甚至淪為“房奴”。不斷的投資房產(chǎn),占據(jù)了大量的現(xiàn)金流,有時可能會降低現(xiàn)在的生活水平。建議可在資金準(zhǔn)備充分前暫時租房。一般購房房價的上限,約為年收入的5-8倍,月供款占收入的30%左右比較合理,這樣在家庭財務(wù)安排上才具有一定的自由度,不至于淪為房奴。

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