中介費(fèi)用打折

　　典型個(gè)案：孫先生經(jīng)中介的介紹，看中了一套真金路上的兩居室房源。在房屋交易的過(guò)程中，中介人員由于讓上家覺(jué)得缺乏

誠(chéng)信，始終沒(méi)有辦法就過(guò)戶細(xì)節(jié)與上家達(dá)成共識(shí)，同時(shí)無(wú)法按照孫先生的要求為其辦妥貸款事項(xiàng)。后來(lái)，還是孫先生自己出面與上家談判，彼此獲得信任后促成了這筆交易。孫先生的貸款較后也是完全由自己出面全權(quán)辦理的。由于中介只完成了一部分服務(wù)，較后，孫先生和中介方達(dá)成協(xié)議，中介費(fèi)打6折后支付。

　　點(diǎn)評(píng)：房產(chǎn)中介提供的服務(wù)，不僅包括為房源尋找上下家，還包括居中協(xié)商價(jià)格，為上下家具體操辦還款、貸款事宜，從技術(shù)層面確保房屋安全過(guò)戶等。如果中介公司無(wú)法完成上述相關(guān)事宜，而將一些原本應(yīng)該在其義務(wù)范圍內(nèi)的事情交由交易雙方自主獨(dú)立完成的話，交易雙方有權(quán)提出中介費(fèi)打折的要求。還有一些中小型的中介公司，本來(lái)中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)就是松動(dòng)的，有比較大的優(yōu)惠余地。即使一些大公司，對(duì)于一些老客戶，往往在中介費(fèi)上也能給予一定的優(yōu)惠，不妨試著談?wù)??？蔀榉瘢?

　　和中介人員交朋友

　　典型個(gè)案：住在音樂(lè)廣場(chǎng)的張先生打算在居家附近再購(gòu)置一套大三房。頗有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的他通過(guò)幾次看房行動(dòng)，在附近好幾家中介公司都交上了朋友。張先生總會(huì)隔三差五地去中介公司坐坐，和那幾位熟識(shí)的中介人員聊聊近來(lái)的行情。這樣，張先生不但對(duì)附近各樓盤的房?jī)r(jià)了如指掌，而且彼此間有了朋友情誼。上周，中遠(yuǎn)兩灣城出來(lái)了一套非常適合居住的好房，而且掛牌價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)。中介公司的朋友在時(shí)間將信息傳遞給他，結(jié)果他當(dāng)天就下定，比市場(chǎng)價(jià)少花了20多萬(wàn)購(gòu)下了這套很搶手的好房源。

　　點(diǎn)評(píng)：就目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，低價(jià)急拋的二手房已經(jīng)不多。一旦出現(xiàn)明顯低于市場(chǎng)價(jià)同時(shí)又適合居住的好房源，還是頗為搶手的，一般兩三天就消化掉了。這樣的房源一出來(lái)，中介從業(yè)人員人人都希望這單生意在自己手中完成，為了提高成功率，他自然將房源頭先推薦給熟悉的、他們認(rèn)為有購(gòu)購(gòu)誠(chéng)意的客戶。你不妨在中介公司多交幾位朋友，這樣，一旦有性價(jià)比高的房源出來(lái)，你可以時(shí)間知道信息。

　　和中介人員交朋友還有一個(gè)好處，你可以在平時(shí)隨意的聊天中獲得更多更真實(shí)的信息。要知道，現(xiàn)在的中介為了促成成交，很多時(shí)候也是欺“上”瞞“下”，玩弄小伎倆。而這些，你都可以通過(guò)平時(shí)無(wú)目的性的交流而洞察，等到真正交易的時(shí)候，就不會(huì)因不知情而上當(dāng)受騙，多花冤枉錢了。

　　可為否？

　　做低合同價(jià)

　　典型個(gè)案：記者的朋友邱先生，較后看中了一套位于世紀(jì)公園版塊內(nèi)的三房。簽訂合同的時(shí)候，上家提出，要將合同上的成交價(jià)做低，實(shí)際成交價(jià)250萬(wàn)，合同上只寫180萬(wàn)，另外再簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，標(biāo)明實(shí)際成交價(jià)。中介人員反復(fù)對(duì)邱先生說(shuō)，這樣做上家可以少繳不少稅費(fèi)，所以房?jī)r(jià)才會(huì)是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格，如果邱先生不同意，那么房?jī)r(jià)也要隨之往上漲。中介方還說(shuō)，寫低房?jī)r(jià)邱先生也可以少支付一些契稅，這樣也能省不少錢。

　　邱先生一開始有些動(dòng)心，好在陪他同去的朋友對(duì)房產(chǎn)知識(shí)和相關(guān)法律比較熟悉，勸說(shuō)邱先生不要這樣做，因?yàn)楹筮z癥很大。一來(lái)，做低合同價(jià)來(lái)避稅是違規(guī)的；二來(lái)，合同價(jià)和實(shí)際成交價(jià)不一樣，一旦發(fā)生糾紛非常麻煩；三來(lái)，如果邱先生以后又想將這套房子賣出，只能按照180萬(wàn)計(jì)算購(gòu)進(jìn)成本，支付差價(jià)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收的時(shí)候就要多繳納70萬(wàn)差價(jià)的稅收。也就是說(shuō)，現(xiàn)在上家要繳納的稅收轉(zhuǎn)移給邱先生將來(lái)繳納了。因?yàn)樯霞覉?jiān)持要做低成交價(jià)，較后，邱先生放棄了這套房源。

　　點(diǎn)評(píng)：做低合同成交價(jià)以避稅的情況如今十分普遍。應(yīng)該說(shuō)，中介公司想出這么一招也屬于無(wú)奈之舉。從目前的二手房市場(chǎng)情況來(lái)看，上家的房屋掛牌價(jià)和下家的承受價(jià)差距很大，其中很重要的原因，就是上家要繳納的稅收比較多，尤其是購(gòu)進(jìn)不足5年的次新房，營(yíng)業(yè)稅、差價(jià)稅是一筆很大的開銷。中介方面曾經(jīng)做過(guò)調(diào)查，如果扣除這些稅費(fèi)，上下家的心理價(jià)格還是比較接近的。由此一來(lái)，為此促進(jìn)成交，中介只能在“避稅”兩字上做文章，這才導(dǎo)致了做低合同價(jià)情況的普遍出現(xiàn)。

　　做低合同價(jià)雖然一時(shí)間的確能減少不少支出，但是對(duì)于上下家來(lái)說(shuō)都后遺癥很大。上家的后遺癥主要在于合同價(jià)和實(shí)際成交價(jià)不一致，房產(chǎn)交易不是一手交錢一手交房，持續(xù)過(guò)程比較長(zhǎng)，一旦過(guò)戶手續(xù)辦到一半，下家提出要求按照合同價(jià)支付房款，立地糾紛四起。對(duì)于下家來(lái)說(shuō)，上面已經(jīng)分析過(guò)，明明高價(jià)購(gòu)房卻寫成低價(jià)，以后一旦要售出此房，在支付差價(jià)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收的時(shí)候要多繳一筆冤枉錢，這筆冤枉錢搞不好比現(xiàn)在省下的多得多。

　　可為否？

　維修基金做文章

　　典型個(gè)案：寧小姐看中一套80年代初期的小兩房，購(gòu)來(lái)打算投資租賃市場(chǎng)的。由于上家的掛牌價(jià)比較適中，所以不愿意在房?jī)r(jià)上做任何讓步，并要求寧小姐額外支付維修基金。較后寧小姐提出，上家賣房時(shí)是不能提走維修基金的，而且，維修基金從當(dāng)初繳納使用至今還剩余多少計(jì)算起來(lái)也很麻煩，還是包含在房?jī)r(jià)里，不要額外結(jié)算了。上家想想也有道理，這樣一來(lái)，寧小姐又節(jié)約了不少錢。

　　點(diǎn)評(píng)：一般情況下，二手房購(gòu)賣時(shí)合同價(jià)都是包含維修基金的，但是，也有一些上家會(huì)要求維修基金額外結(jié)算，尤其是一些的次新房，維修基金是一筆不小的數(shù)字。如果你碰到這種情況，不妨學(xué)學(xué)寧小姐，應(yīng)該說(shuō)，成功的概率還是比較大的。

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