李先生擬定于近日在南三環(huán)購得一套二手商品房，建筑年代為2003年，建筑面積為70平米，房屋總價為50萬元，該套房屋屬于兩稅即營業(yè)稅和個稅征收范圍內(nèi)。該套房屋物業(yè)費為1.6元/平米/月，供暖費為19元/平米/年。

　　對于此套房屋，李先生可有兩種方案，一是全款購購，二是貸款購購。

　　一、全款購購

　　假設(shè)1、未來李先生出售房屋時所交費用均由購方負(fù)擔(dān)，2、假設(shè)未來租金收入不變

　　3、表中a為投資期內(nèi)房價總共上漲幅度

　　序號購房收支明細(xì)金額（單位：元）

　　1李先生購房支出費用契稅：500000×1.5%7500

　　2印花稅：2×500000×0.05%500

　　3營業(yè)稅（轉(zhuǎn)嫁來的）：500000×5.5%27500

　　4個稅（轉(zhuǎn)嫁來的）：500000×1%5000

　　5全款總房款：500000元500000

　　6裝修費：暫按5萬元計50000

　　71-6項合計590500

　　8可變 支出年物業(yè)費：1.6元/平米/月×70×121344

　　9年供暖費：19元/平米/年×701330

　　10年收入年租金：1600元/月×11月17600

　　投資收支平衡公式（7）+（8）×n+（9）×n－（10）×n＝500000×（1+a） 其中，n為投資年限，a為投資年限內(nèi)房價總共上漲幅度

　　投資2年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=12.1%

　　投資3年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=9.1%

　　投資4年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=6.2%

　　投資5年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=3.2%

　　投資6年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=0.2%

　?。ㄒ陨蠑?shù)據(jù)由北京中原三級市場部提供，供參考）

　　通過上面圖表數(shù)據(jù)分析可知：

　　1、對于全款購房投資來說，要想達(dá)到收支平衡壓力并不太大。隨著投資年限的增長，此種壓力呈現(xiàn)直線減弱狀態(tài)。其中，2年房價漲幅總共達(dá)到12.1%，就可達(dá)到收支平衡；而6年房價總漲幅僅需達(dá)到0.2%就可達(dá)到收支平衡。

　　但有以下幾點需要注意：

　　1、全款投資需要凍解資金較多，對消費者承受能力要求較高；

　　2、需要將風(fēng)險考慮在內(nèi)。國家調(diào)控政策不斷出臺，旨在進(jìn)一步穩(wěn)定房價，因此，未來房價將會處于穩(wěn)步上升狀，增幅不會太高，這也就決定投資者的收益將會受到一定影響。

　　3、為了規(guī)避風(fēng)險建議進(jìn)行長線投資。

　　二、貸款購購

　　同樣是上例，頭付10萬元，貸款40萬元，以15年為還款期，采取等額本息方法，月還款

　　為3335.36元/月。

　　假設(shè)1、未來李先生出售房屋時所交費用均由購方負(fù)擔(dān)，2、假設(shè)未來租金收入不變

　　3、表中a為投資期內(nèi)房價總共上漲幅度

　　序號購房收支明細(xì)金額（單位：元）

　　1李先生購房支出費用契稅：500000×1.5%7500

　　2印花稅：2×500000×0.05%500

　　3營業(yè)稅（轉(zhuǎn)嫁來的）：500000×5.5%27500

　　4個稅（轉(zhuǎn)嫁來的）：500000×1%5000

　　5頭付：100000元100000

　　6裝修費：暫按5萬元計50000

　　71-6項合計190500

　　8月供月供：3335.36元3335.36

　　9可變 支出年物業(yè)費：1.6元/平米/月×70×121344

　　10年供暖費：19元/平米/年×701330

　　11年收入年租金：1600元/月×11月17600

　　投資收支平衡公式（7）+（8）×12×n+（9）×n+（10）×n＝500000×（1+a）+(11) ×n－銀行剩余本金 其中，n為投資年限，a為投資年限內(nèi)房價總共上漲幅度

　　投資2年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=21% 即年漲幅在11%左右就可持平

　　投資3年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=22.2% 即年漲幅在7.4%左右就可持平

　　投資4年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=23.1% 即年漲幅在5.8%左右就可持平

　　投資5年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=23.7% 即年漲幅在4.7%左右就可持平

　　投資6年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=24.2% 即年漲幅在4.03%左右就可持平

　　投資7年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=24.3% 即年漲幅在3.5%左右就可持平

　　投資8年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=24.2% 即年漲幅在3%左右就可持平

　　投資9年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=23.7% 即年漲幅在2.6%左右就可持平

　　投資10年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=22.9% 即年漲幅在2.3%左右就可持平

　　（以上數(shù)據(jù)由北京中原三級市場部提供，供參考）

　　通過上面圖表中數(shù)據(jù)分析可知：

　　1、對于貸款購房投資來說，隨著投資年限的增長，投資年限內(nèi)總共房價上漲的幅度小拋物線狀，有升有降，2年內(nèi)房價總漲幅在21%，隨后一直升至7年內(nèi)房價總漲幅為24.3%，而后有所下降， 8年內(nèi)房價總漲幅為24.2%，至10年時房價總漲幅為22.9%。

　　2、從投資期限內(nèi)房價年增長幅度來說，隨著投資年限的增長，要想達(dá)到收支平衡所需要的房價上漲幅度越低，投資2年需每年房價漲幅為11%左右，投資5年需每年房價漲幅為4.7%，而到投資10年則僅需每年房價上漲2.3%就可達(dá)到收支平衡。

　　因此，北京中原三級市場部建議，有意貸款投資購房的消費者，應(yīng)注意以下幾點：

　　1、從規(guī)避風(fēng)險角度考慮，盡可能地選擇長線投資；

　　2、上述計算并未考慮未來加息可能導(dǎo)致成本支出的增加以及目前市場上租金價格較為穩(wěn)定等可變因素的制約其收益率的提高。實際投資過程中消費者應(yīng)將上述因素考慮在內(nèi)，才能做到投資胸有成竹。

　　3、消費者在選擇拋盤時間時，不妨參考一下上述達(dá)到贏虧平衡點時的所需的房價漲幅，根據(jù)市場實際情況來決定是否可以拋售。

　　綜上所述，北京中原三級市場部研究人士為您總結(jié)了在全款和貸款兩種情況下，如何來估算拋盤時間，希望能給要購房投資的消費者起到一定指導(dǎo)作用，做到心中有數(shù)。

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