本期嘉賓：香港錦藝集團(tuán)有限公司、鄭州翰園置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)陳長開

　　樓市調(diào)控新政回顧：

　　4月11日：上午，銀監(jiān)會主席劉明康稱，北京部分銀行已自行審慎執(zhí)行二套房頭付60%。

　　下午，銀監(jiān)會緊急澄清，二套房頭付仍可四成。

　　4月14日： 主持國務(wù)院會議，稱將實(shí)行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。15日，媒體報(bào)道，套房頭付不得低于50%。

　　4月17日：國務(wù)院發(fā)出了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知中提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。通知要求遏制房價過快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化信貸政策。

　　4月19日：住建部通知要求，今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購等方式收取費(fèi)用。

　　樓市調(diào)控新政，在網(wǎng)上引發(fā)了網(wǎng)友熱議，網(wǎng)友意見大致可以分為三派，悲觀派、樂觀派和建議派。其中悲觀派居多。那么如此密集的樓市調(diào)控政策究竟對河南樓市有多大影響呢？我們就此問題采訪了香港錦藝集團(tuán)有限公司、鄭州翰園置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)陳長開，看看他是如何解讀樓市新政的。

　　記者：對房地產(chǎn)方面的調(diào)控一直非常重視，較近新出臺的“新國四條”引起了廣大業(yè)內(nèi)以及老百姓的關(guān)注，請問陳總這次新政與以往政策有什么不同。

　　陳總：可能這次我個人覺得的不同就是頭付的二套房提高到50%，這是未有的，這是一方面，方面就對于第三套房貸，這次對投資性購房在金融上的調(diào)控是的，甚至局部地區(qū)是嚴(yán)厲禁止三套貸款，作為套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也是相當(dāng)嚴(yán)厲的，就是以家庭為單位，可以說這次的新政出臺沒有給任何的地產(chǎn)企業(yè)也好，金融企業(yè)也好有任何的操作空間。應(yīng)該說是更精準(zhǔn)的打擊這種投資投機(jī)的行為。

　　記者：有業(yè)內(nèi)人士聲稱在新政出臺后，房價持續(xù)的上漲趨勢會被有效的遏制，房價上漲會馬上停滯，對于鄭州會出現(xiàn)這種情況嗎？

　　陳總：鄭州市場的話和全國的很多市場還是有很大的區(qū)別，應(yīng)該說有自己非常獨(dú)特的一個區(qū)域性特點(diǎn)，那從新政出臺的這幾天近一周的時間來看，我們覺得這個新政的作用還是非常明顯的。你看局部地區(qū)的房價，可能沒有松動，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)現(xiàn)在處在一個觀望期。但是從全國各地不斷出現(xiàn)的退房情況來看。從前一周的“一房難求，到現(xiàn)在有人出現(xiàn)退房”，以及從很多地產(chǎn)企業(yè)原來是沒有搞更多促銷，甚至是坐等漲價，到現(xiàn)在可以談，或者說有一些優(yōu)惠的促銷措施。從這一點(diǎn)上看來說，影響應(yīng)該是非常非常明顯的。

　　記者：有人說鄭州一半以上的房子都是被外地人購走的，所以投機(jī)性投資占的比例比較高，您覺的在新政實(shí)施后，這種投機(jī)性投資會受到有效的遏制嗎？對于鄭州的房價會有什么影響？

　　陳總：我想糾正一點(diǎn)，鄭州的房子被外地人購走一半，這個是已經(jīng)若干時間前的一個歷史現(xiàn)象了，為什么呢，這個其實(shí)跟咱們河南作為一個單的省份是有很大關(guān)系的。全國里邊的話有很多省份都是多城市。鄭州對于河南來講，他的地位是省內(nèi)其他地市沒有辦法取代的。他是經(jīng)濟(jì)又是政治更是文化。所以說這種情況的話，吸引的各個地市所有的有條件有能力在鄭州購房的人來鄭州，鄭州是全河南的鄭州，不是鄭州人的鄭州，所以說這個是一個很正常的情況。那這次新政的出臺當(dāng)然對于這種異地購房異地置業(yè)的行為會有一定程度上的限制。但是從目前鄭州的這種房價的格局來看。鄭州本身的區(qū)域性也是比較強(qiáng)的?？赡茑崠|新區(qū)，作為傳統(tǒng)的這種省府區(qū)域，他的房價上漲，他的房價支撐力，很大一點(diǎn)在于各地市的購房者，但是對于本土的購房者來講。比如說北區(qū)，比如說南區(qū)，比如說西區(qū)，實(shí)實(shí)在在的當(dāng)?shù)厝嗽∶竦倪@種需求和購購力還是很強(qiáng)的。所以說短期之內(nèi)對于局部區(qū)域的房價可能會有一定的抑制作用，但是對于像北區(qū)，像西區(qū)，像南區(qū)可能影響并不太大。

　　記者：那這樣說來，房價是不會出現(xiàn)下調(diào)的跡象嗎？

　　陳總：我個人覺得，只要通貨膨脹的預(yù)期沒有消除，只要這種城市化的進(jìn)程沒有減緩，房價上漲的趨勢是不變的。只是漲幅不像前一段時間恐慌性購房那么明顯。不像前段時間這種大量的熱情涌入。房價上漲的明顯。應(yīng)該是一個比較平緩的，一個和國家GDP增長水平、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相應(yīng)提高的一個過程。

　　記者：國務(wù)院新政很大程度上是針對一線城市進(jìn)行調(diào)控的，而且一些城市出現(xiàn)退房、拋盤的現(xiàn)象，那么對于二三線城市以及具體到鄭州會會有怎樣的影響呢？錦藝國際華都項(xiàng)目會受到哪些影響？

　　陳總：像前一段時間的這種房價上漲已經(jīng)呈現(xiàn)一種輪漲的局面，由一線城市、熱點(diǎn)城市帶頭，然后二線城市跟進(jìn)。三線城市也相應(yīng)跟進(jìn)。有這樣的一個輪漲。甚至是出現(xiàn)幾個大盤相互猛漲。地王頻現(xiàn)，地王帶動周邊的房價輪漲。應(yīng)該說這次新政出臺把脈還是相當(dāng)準(zhǔn)，打擊非常準(zhǔn)確。也就是說原來是處在一種市場供求平衡的狀態(tài)。但突然間增加的這種10%或者20%的這種投機(jī)行為，這種行為馬上就打破了局部供求平衡。到哪一個地方這種投資性的熱情就造成哪一個地方的供不應(yīng)求，供不應(yīng)求價格馬上就上去了。那這次打壓的話還是非常精準(zhǔn)。一線城市打壓住了，對于其他二線城市、三線城市的投機(jī)行為已經(jīng)起到了一種很明顯的遏制作用。作為一種投機(jī)行為他就要考慮機(jī)會成本的問題。新政出臺對于二三線城市是一種長期利好。也許對于很多開發(fā)商覺得房價沒有持續(xù)上升上去。單個項(xiàng)目的成交量可能會下降。從長遠(yuǎn)來看，只有房地產(chǎn)市場正常健康的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)才會長久獲利。才會有長久的效益。

　　對以一些城市出現(xiàn)的退房現(xiàn)象，其實(shí)前一段時間在部分房價過熱的一些城市，已經(jīng)出現(xiàn)這種退房、投資客拋盤、二手房大量的拋盤遠(yuǎn)線這種情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。鄭州市場據(jù)我了解。還是比較平穩(wěn)、比較溫和，東區(qū)可能部分項(xiàng)目近期開盤、認(rèn)購的一些項(xiàng)目可能會出現(xiàn)一些人氣不足的狀況。這個也是很正常的，這個是相對于前一段時間瘋狂。不是說現(xiàn)在不正常而是先前一段時間不正常，也不是說現(xiàn)在不健康，而是前一段時間確實(shí)有點(diǎn)瘋狂了。

　　回到我們國際華都項(xiàng)目我們到目前為止沒有出現(xiàn)這種情況。我們做過統(tǒng)計(jì)，我們從一期到現(xiàn)在一共購了3000套房屋，我們85%以上的這種需求是自住性需求。我們這種投機(jī)投資的比例是非常低的。我們企業(yè)在銷售的初期就已經(jīng)指定了非常嚴(yán)厲的非常嚴(yán)格的限制炒房的一些規(guī)則。比如說禁止更名，如果說確實(shí)有需要變更的話。變更名字 于直系親屬之間。那從這一點(diǎn)上來看的話我們就杜絕掉了絕大部分的炒房行為。所以說到目前為止我們這個項(xiàng)目是非常良性的。

　　記者：對于新政錦藝國際華都項(xiàng)目會做出哪些策略調(diào)整？

　　陳總：新政出臺之后，每個地產(chǎn)企業(yè)都在適應(yīng)也都在觀望。在這里很多涉及到，當(dāng)然頭套住宅就不存在這些問題。目前錦藝的客戶群體主要是周邊剛性的這種需求。大部分不存在這個問題。當(dāng)確實(shí)涉及到二套房袋小部分的客戶時，只能去適應(yīng)新政，按照政府的規(guī)定去做。對于錦藝項(xiàng)目來講很多購房者對于錦藝的品質(zhì)品牌是非常認(rèn)可，那他在做出這種權(quán)衡的情況下，很多人都會想盡辦法來改善。

　　記者：對于胡葆森董事長解讀新政的觀點(diǎn)之一：金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)交易和開發(fā)的雙重積極性將被迫減弱，陳總您的看法是什么，錦藝以后的資本運(yùn)作是否會受到新政的影響而相應(yīng)做調(diào)整？

　　陳總：對于國家的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順勢而為。胡葆森董事長的觀點(diǎn)其中涉及到的是房地產(chǎn)商面臨的比較普遍的問題—開發(fā)貸款的問題。作為錦藝來說，多年發(fā)展累積的資信和信用度是很高的，而對于金融機(jī)構(gòu)來說，須將利潤指標(biāo)與控制風(fēng)險相結(jié)合，資金如果不放貸出去就沒有效益，在需要控制貸款總量的情況下，金融機(jī)構(gòu)的選擇性很強(qiáng)，傾向于對信用度高、品牌號召力強(qiáng)的企業(yè)放貸。實(shí)際上對于像錦藝這樣的品牌企業(yè)是機(jī)會，所有優(yōu)勢的土地和資金資源會在這種情況下向品牌企業(yè)靠攏。錦藝國際華都項(xiàng)目一期工程不斷上馬同時，其實(shí)未向銀行做開發(fā)貸款，因?yàn)轫?xiàng)目一期火爆的銷售帶來了良好的資金鏈循環(huán)。本次新政出臺后，對于品牌企業(yè)是件好事，但就以后整個市場操作來講，錦藝集團(tuán)會慎重控制各開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險及現(xiàn)金流的平衡，在當(dāng)前的大背景下，錦藝必將順勢而為。

　　記者：房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，許多大開發(fā)商經(jīng)過多年來的累積發(fā)展已成為地產(chǎn)大鱷，對于近年來出現(xiàn)的開發(fā)商大量囤地及各地地王頻現(xiàn)等現(xiàn)象，本次新政能否起到作用或者起到怎樣的調(diào)控作用？

　　陳總：頭先出現(xiàn)地王和大量囤地現(xiàn)象的原因，可以從兩方面分析：一是所有拿地王的房地產(chǎn)企業(yè)有恃無恐，要么是國字號企業(yè)，要么是很容易上市融資的企業(yè)；二是地王，不計(jì)成本的囤地是對未來土地上升空間提前的透支，透支掉未來若干年土地成本上升的空間，是對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房價上漲的一種預(yù)期，風(fēng)險很大，賭性非常強(qiáng)。大家看到的拿地王的企業(yè)只是媒體聚光燈下的少數(shù)企業(yè)，其實(shí)更多的企業(yè)在對這個瘋狂現(xiàn)象背后進(jìn)行反思，錦藝就是反思者之一，錦藝覺得不計(jì)成本的囤地、拿地王是非正常的，很瘋狂的一種行為。作為一個穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)，錦藝是不會出現(xiàn)在此類話題的聚光燈前的。

　　記者：本次新政出臺后，保障性住房對于商品房的沖擊，錦藝是如何看待的。

　　陳總：這個問題要從兩方面分析：

　　一、保障性住房的提案溫總理提出已經(jīng)有3、4年了，有提法，具體還要看地方的執(zhí)行。政府在處理政務(wù)上有輕重緩急之分，另外政府在實(shí)施保障性住房政策要求有足夠的財(cái)力支持。所以到底會有多大供應(yīng)量，對商品房市場產(chǎn)生的多大沖擊，要看實(shí)施的情況，我們都拭目以待。

　　二、談到保障性住房和商品房，特別是錦藝國際華都項(xiàng)目作為中高端的商品住宅，與保障性住房的定位是完全不同的。其目標(biāo)人群也是不一樣的，保障性住房更多是保障中低收入人群的，錦藝國際華都面向的是比較講究生活品質(zhì)和品位并有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中高收入家庭，所以我個人認(rèn)為，不管保障性住房供應(yīng)量有多少，對于錦藝國際華

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