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投資商品房巧算帳 家庭理財(cái)如何選擇投資品種

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 691 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
[核心提示]從8月1日起,二手房購賣須征收20%的個(gè)人所得稅。這項(xiàng)新政的出臺(tái),削弱了以房產(chǎn)做為中短期投資的贏利能力。那么,對(duì)于曾經(jīng)將房產(chǎn)購賣作為個(gè)人投資的普通百姓,下一個(gè)投資目標(biāo)又在哪里?專家建議,開放式基金是當(dāng)今中國(guó)百姓投資的頭選。


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投資商品房還有沒有錢可賺

8月2日,交通銀行理財(cái)客戶經(jīng)理?xiàng)钯R給記者舉了這樣一個(gè)例子———

今年40的中學(xué)教師王女士,2003年4月,以60萬元在遼寧大廈附近購購了一套二手商品房,建筑面積150平方米。當(dāng)時(shí),支付公證費(fèi)200元,評(píng)估費(fèi)600元,房屋裝修費(fèi)12萬元。

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較近,根據(jù)市場(chǎng)估計(jì),她準(zhǔn)備將房屋以80萬元(5333元/平方米)的總價(jià)賣掉。需要注意的是,王女士裝修費(fèi)用為12萬元,且有裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票。根據(jù)新政,商品房轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用,較高扣除限額為房屋原值的10%。故按6萬元裝修費(fèi)用計(jì)算個(gè)人所得稅。

那么,商品房個(gè)稅征收狀況為:房屋原值=原房?jī)r(jià)+契稅=600000+9000=609000元

合理費(fèi)用=住房裝修費(fèi)用+手續(xù)費(fèi)+公證費(fèi)=60000+200+600=60800元

個(gè)人所得稅=(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的其它稅金-合理費(fèi)用)×20%=(800000-609000-60800-44400)×20%=17160元

另外,營(yíng)業(yè)稅=800000×5.5%=44000元;印花稅=800000×0.05%=400元

所以,王女士賣房要交納的稅金為:營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+印花稅=61560元。而王女士一家實(shí)際收益為:800000-609000-61560-120000(裝修)=9440元。而這還沒有加上可能需要的房產(chǎn)中介費(fèi)1%-1.5%(8000元-12000元)。


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可見王女士一家在近三年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,房屋價(jià)格增值超過33%的情況下,在新的房產(chǎn)政策下收益甚微,其購購的住房只是體現(xiàn)了居住價(jià)值。

理財(cái)師建議增加金融資產(chǎn)比例

那么,握有一定資金的普通百姓,其投資應(yīng)走向何方?大眾應(yīng)如何選擇投資品種?

楊賀告訴記者:無疑增加金融資產(chǎn)的占比是較好的選擇,合理的資產(chǎn)配比應(yīng)該是,房產(chǎn):金融資產(chǎn):保險(xiǎn),達(dá)到5:4:1?!疤岬浇鹑谫Y產(chǎn),很多人會(huì)想起股票。其實(shí)無論是房產(chǎn)市場(chǎng),還是股票市場(chǎng)都可以看作是一個(gè)是博弈的市場(chǎng),博弈市場(chǎng)的核心特征就是零和游戲。大家可以簡(jiǎn)單的記一個(gè)規(guī)律,即當(dāng)2000年您周圍的人都去購股票時(shí),就是您去做房地產(chǎn)的時(shí)候;而2005年您周圍的同事又都說購房子一定賺錢的時(shí)候,就是您離場(chǎng)做股票的較好時(shí)機(jī)。當(dāng)這兩種聲音在你身邊基本一樣大小的時(shí)候,您去做任意一個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都不會(huì)很大?!?p>

楊賀為投資者選擇的投資方向是:開放式基金。他舉例說:某大學(xué)教授黃先生因?yàn)樵?000年沒購到合適的房產(chǎn),他將30萬資金購了富國(guó)天益價(jià)值基金,現(xiàn)在此基金已經(jīng)由當(dāng)初的1元累計(jì)凈值超過了1.9元(現(xiàn)已拆分成1元),年收益達(dá)到45%以上。

通常一個(gè)好的股票型基金的平均年收益可以保持在8-10%。其中,開放式基金在實(shí)現(xiàn)了準(zhǔn)確選股的同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了分散投資,很好地控制了風(fēng)險(xiǎn),為個(gè)人投資者帶來了相當(dāng)可觀的收益。結(jié)合國(guó)外投資市場(chǎng)的運(yùn)行情況(開放式基金占美國(guó)普通百姓總資產(chǎn)約30%),可以說這是今后中國(guó)百姓投資的頭選。另外,一些投資風(fēng)格相對(duì)保守的中老年投資人,可以選擇債券型基金或混合型基金做為養(yǎng)老金,如市場(chǎng)中的匯豐晉信2016基金,在它的投資配比中股票占比每年下降5%,債券的占比增加5%,隨著您年齡的增加,抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力降低,其在2016年完全轉(zhuǎn)變成債券型基金,較為合理地兼顧了控制風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)健收益。

四種基金類型的差異

基金如果按投資的種類分,主要為股票型、債券型、混合型、貨幣型四種類型。

股票型基金:指專門投資于股票,或者說基金資產(chǎn)的大部分投資于股票的基金類型。主要收益為股票上漲的資本利得。基金凈值隨投資的股票市價(jià)漲跌而變動(dòng)。風(fēng)險(xiǎn)較債券基金、貨幣市場(chǎng)基金高,相對(duì)可期望的報(bào)酬也較高。

債券型基金:是指主要投資于各種國(guó)債、金融債券及公司債券的基本類型。匯率的變化以及債券市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng),也影響整體的基金率。通常預(yù)期市場(chǎng)的利率將下跌時(shí),債券市場(chǎng)價(jià)格便會(huì)上揚(yáng);利率上漲,債券的價(jià)格就下跌。所以,債券型基金并不是穩(wěn)賺不賠的,仍然有風(fēng)險(xiǎn)存在。

貨幣市場(chǎng)基金:以各類貨幣市場(chǎng)工具,如商業(yè)票據(jù)、短期國(guó)債、銀行承兌匯票等為主要投資對(duì)象的基金,具有低風(fēng)險(xiǎn)和略高于銀行存款利率的風(fēng)險(xiǎn)收益特征。投資標(biāo)的為流動(dòng)性的貨幣市場(chǎng)商品,如365天內(nèi)的存款、國(guó)債、回購等。

混合型基金:就是股票基金、債券型基金兼投。如:股市走勢(shì)好的時(shí)候,大部分資產(chǎn)可以購成股票,股票占整個(gè)基金資產(chǎn)的30-95%。債券市場(chǎng)走勢(shì)好,大部分資產(chǎn)購成債券,債券占整個(gè)基金資產(chǎn)的0-60%?,F(xiàn)金較少占5%。

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