鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋。俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致差異性的存在。

　　先進(jìn)性差異鋪面房通常占有地域上無可取代、的先進(jìn)性優(yōu)勢。而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏先進(jìn)性優(yōu)勢。對房地產(chǎn)來講，通常地域上先進(jìn)性優(yōu)勢意味著成功的基礎(chǔ)。

　　業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個(gè)專業(yè)建材大賣場里去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就顯得大得多。

　　營業(yè)時(shí)間差異鋪位的營業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨商場，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主想再多做點(diǎn)生意也不會被允許。而鋪面房就不會遇到這種情況，業(yè)主晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。

　　行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外，還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。如華亭路服飾專賣一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀。

　　物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異對于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費(fèi)用的分?jǐn)?，完全根?jù)鋪位所處商場或賣場的大環(huán)境來決定，且由不得鋪位業(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常會高于鋪面房。而且，有些費(fèi)用對某一具體的鋪位并不一定能產(chǎn)生什么促銷的作用。

　　物業(yè)出租選擇范圍差異相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經(jīng)營的業(yè)種業(yè)態(tài)不熟悉的租賃客戶是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。

　　投資風(fēng)險(xiǎn)差異到目前為止，所謂的商鋪熱，商鋪的率高，主要是指炒作鋪位的熱潮。現(xiàn)在，鋪位的價(jià)格已經(jīng)被炒上去了，這一炒作過程讓人看到了“錢”途，嘗到了甜頭。如本市某2000年開張的服飾市場，其鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的10萬元，被炒到了50萬元。其實(shí)，任何過度炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且很難持久，炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。不少人懷著“一鋪養(yǎng)三代”的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入“一鋪套三代”的陷阱。而目前鋪面房價(jià)格的升幅一般不及鋪位大，因此，相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)要大一些。

　　另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。

　　炒作難易程度差異鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被“復(fù)制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。從此角度看，鋪面房一般不易被炒作。

　　通過上述比較，不難看出，鋪面房與鋪位的差異還是很大的。有些地方甚至存在著本質(zhì)上的差異。作為商鋪投資者應(yīng)該清醒地意識到哪一類商鋪更適合自己投資，切不可放進(jìn)籃子里的就是菜，以致造成被動和不必要經(jīng)濟(jì)損失。

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