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降房?jī)r(jià)不是單一目標(biāo) 樓市調(diào)控作用到底何在

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 663 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)行多輪,但在房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”的怪圈中,調(diào)控越來越偏離了其本應(yīng)有的意義,那就是通過調(diào)控樓市,區(qū)分商品房市場(chǎng)和公共住房產(chǎn)品市場(chǎng),改變宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),調(diào)節(jié)社會(huì)資金流向,這一作用,至今并未實(shí)現(xiàn)。

  在此過程中,房?jī)r(jià)的漲跌被視為調(diào)控是否有效的指標(biāo)。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià),限購(gòu)、限價(jià)等行政手段的使用,令業(yè)內(nèi)外爭(zhēng)議不息。在這背后,制度性改革如土地制度、稅收制度等卻被忽略了。

  GDP與CPI的夢(mèng)魘

  從1998年中國(guó)內(nèi)地開始進(jìn)行住房商品化改革之日起,房地產(chǎn)業(yè)就被打上了拉動(dòng)內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的標(biāo)簽。此后的10余年間,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于GDP和國(guó)家、地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。

  數(shù)據(jù)顯示,1998年至2008年的十年間,中國(guó)房地產(chǎn)投資每年以超過20%的速度大幅增長(zhǎng),其對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率達(dá)到30%以上。2004年,學(xué)者易憲容發(fā)出“謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的警告,指出中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)體系過度依賴房地產(chǎn)投資發(fā)展,并非一件長(zhǎng)久的事。

  彼時(shí),國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)招拍掛制度剛剛實(shí)施,地方政府找到了增加財(cái)政收入的新路徑,金融體系個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)如火如荼,即使是接下來的2005-2007年內(nèi),政府進(jìn)行了多輪針對(duì)樓市的調(diào)控,企圖抑制過熱的房地產(chǎn)投資增速,也沒有多少人會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)出事。

  然而,受2008-2009年國(guó)際金融危機(jī)的影響,中國(guó)超發(fā)貨幣相當(dāng)一部分流入房地產(chǎn)市場(chǎng),樓市狂歡帶來的負(fù)面效應(yīng)開始顯現(xiàn)。暴力拆遷、高房?jī)r(jià)、過度吸納社會(huì)資金、引發(fā)金融體系風(fēng)險(xiǎn)等問題集中出現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)從經(jīng)濟(jì)到社會(huì)層面,受到越來越大質(zhì)疑。

  2009年開始,國(guó)內(nèi)通脹水平一路走高,房地產(chǎn)與CPI的關(guān)聯(lián)被高度關(guān)注和放大。中國(guó)社科院研究員張平專門研究了CPI與房地產(chǎn)調(diào)控之間的關(guān)系,他預(yù)測(cè),2011年CPI在5%以上,全年負(fù)利率,樓市調(diào)控將繼續(xù)。

  在7月2日舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,與會(huì)多位專家、學(xué)者也認(rèn)為,CPI高企,樓市調(diào)控不可能放松?!?011年我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)需要繼續(xù)調(diào)整?!北本煼洞髮W(xué)教授鐘偉說,因?yàn)榻衲甑慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是溫和增長(zhǎng),通脹比較高,流動(dòng)性日益緊張。

  鐘偉還認(rèn)為,保障房建設(shè)會(huì)導(dǎo)致資金缺口持續(xù)上升,限貸、限購(gòu)等因素持續(xù);地方政府、商業(yè)銀行、開發(fā)商等將陸續(xù)陷入財(cái)務(wù)困境。

  政策市之弊

  行政化調(diào)控在2010年開始的限購(gòu)政策中表現(xiàn)得較為明顯。“房地產(chǎn)市場(chǎng)正在變成一個(gè)政策市場(chǎng),正在變得越來越跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒有關(guān)系,漸行漸遠(yuǎn)?!壁w曉說,他和一些開發(fā)商交流,發(fā)現(xiàn)他們現(xiàn)在更關(guān)注的不是市場(chǎng)預(yù)測(cè),而是接近決策核心層的人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策發(fā)布。

  萬科總裁郁亮也對(duì)本報(bào)記者表示,政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響不可預(yù)測(cè),企業(yè)因此不能做長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃和部署,只能走一步看一步。

  “這一輪調(diào)控,是調(diào)房?jī)r(jià),調(diào)結(jié)構(gòu),還是調(diào)通脹?”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為,目前的限購(gòu)、限價(jià)等行政調(diào)控手段,都指向一個(gè)單一的目標(biāo)就是抑制房?jī)r(jià),而宏觀調(diào)控本應(yīng)調(diào)節(jié)總供給和總需求的關(guān)系。

  另一方面,中國(guó)居民對(duì)房地產(chǎn)的需求仍然龐大。高盛投行部董事總經(jīng)理哈繼銘認(rèn)為,中國(guó)現(xiàn)時(shí)社會(huì)保障方面的公共支出非常薄弱,所以老百姓在配置資產(chǎn)時(shí)會(huì)更多地把資產(chǎn)配置到可以抗通脹的資產(chǎn)類別里,其中很重要的內(nèi)容就是房地產(chǎn)。

  數(shù)據(jù)顯示,目前中國(guó)的高凈值人群,也就是說資產(chǎn)在千萬以上,可以隨意投資的人群達(dá)到了59萬人,可投資的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了18萬億元。這些人群選擇投資品種,頭要考慮依然為房地產(chǎn)。

  財(cái)經(jīng)評(píng)論人士葉檀、開發(fā)商任志強(qiáng)等人士均認(rèn)為,目前的限購(gòu)等政策是治標(biāo)不治本,一旦取消,則房?jī)r(jià)或?qū)?bào)復(fù)性上漲。

  基于以上因素,趙曉認(rèn)為,即使充滿爭(zhēng)議,目前的限購(gòu)令也不大可能取消,甚至還有制度化和長(zhǎng)期化的趨勢(shì)。

  國(guó)務(wù)院參事、中科院可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究組組長(zhǎng)牛文元表示,房地產(chǎn)加深了政府和市場(chǎng)的矛盾,放大了供給和需求的斷裂,模糊了公共產(chǎn)品和商品的界限,這不是三年、五年,甚至不是二十年、三十年就可以解決的?,F(xiàn)在的問題是,過分調(diào)控市場(chǎng),市場(chǎng)失靈;不調(diào)控則政府失靈,需要在政府失靈和市場(chǎng)失靈之間找到一個(gè)平衡點(diǎn),這是非常困難的,因此調(diào)控必將長(zhǎng)期進(jìn)行。

  制度從未被撼動(dòng)

  在眾多人士口誅筆伐“政策市”之時(shí),全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生將觸角深入到土地制度和稅收制度上來。

  中國(guó)社科院2010年《國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書——中國(guó)國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》指出,中國(guó)近20年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并非靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代來獲得,而是靠消耗資源和擴(kuò)大投資,尤其是房地產(chǎn)業(yè)膨脹發(fā)展。這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力,必須立刻轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式,提升結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力。

  宏觀調(diào)控實(shí)際上擔(dān)當(dāng)了轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的重任,其中,樓市調(diào)控正在啟動(dòng)一些過去從未被撼動(dòng)的制度性變革。“過去、現(xiàn)在和相當(dāng)長(zhǎng)的未來,房地產(chǎn)依然會(huì)是熱點(diǎn)。”聶梅生說,調(diào)控也會(huì)以不同的方式繼續(xù),房產(chǎn)新政必將繼續(xù)刷新。

  在她看來,這種刷新將是體制性的改革。頭先,土地出讓金的征收方式、額度和用途已經(jīng)到了改革的結(jié)點(diǎn),到了重新審視現(xiàn)有土地出讓制度的時(shí)候了。

  其次,鐘偉指出,房地產(chǎn)的根本問題就是體制問題,2014年,中國(guó)可能改革分稅制。

  經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年則多次呼吁,解決房地產(chǎn)的根本問題,就要開放土地一級(jí)市場(chǎng),增加土地供應(yīng),平抑地價(jià)和房?jī)r(jià),徹底改變土地和房屋越來越稀缺的預(yù)期;此外,為了平衡地方預(yù)算,有必要進(jìn)行財(cái)稅體制改革。從較近國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部等部門透露出的信息來看,改革土地出讓金的收支管理已是勢(shì)在必行。

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