今年四月和九月，當(dāng)局兩次調(diào)控地產(chǎn)，同時(shí)加息，上調(diào)準(zhǔn)備金，外匯管制等等金融政策也陸續(xù)出臺(tái)，加劇了地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性。那么，當(dāng)局調(diào)控的目的何在？力度又有誰(shuí)決定？要持續(xù)多久呢？下面我逐條說說我的看法。 　　有人說，本次調(diào)控意在刺破泡沫，我想大概還不是時(shí)候。目前全世界還沒有走出危機(jī)陰影，歐洲債務(wù)危機(jī)剛剛平息，美國(guó)也還在因?yàn)楦呤I(yè)率而量化貨幣刺激經(jīng)濟(jì)。國(guó)內(nèi)雖然有所好轉(zhuǎn)，但至多算是大病初愈，而且這些向好跡象多數(shù)還是因?yàn)檫^去兩年瘋狂刺激所致，四萬(wàn)億刺激效果行將結(jié)束，人民幣不斷升值，外貿(mào)前景堪憂，通脹抬頭，寬松貨幣政策難以為繼……未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景并不好，在這個(gè)時(shí)候貿(mào)然刺破泡沫是非常不合適的，否則將出現(xiàn)比日本更為嚴(yán)重的后果。因此，本輪調(diào)控目的不會(huì)是刺破資產(chǎn)泡沫。 　　歷來當(dāng)局調(diào)控都是以“防止房?jī)r(jià)過快上漲”為口號(hào)。我想這次也不例外，目的還是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，對(duì)沖掉地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁的上揚(yáng)動(dòng)力，維持其穩(wěn)定，防止泡沫急速擴(kuò)大而破裂。之所以本次調(diào)控力度，正說明當(dāng)局判斷地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)的動(dòng)力非常大，所以調(diào)控力度也相應(yīng)增大。 　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的主要?jiǎng)恿τ袃蓚€(gè)：一是國(guó)內(nèi)貨幣存量過多，通脹和流動(dòng)性過剩問題都由而來；二是人民幣已進(jìn)入升值通道，熱錢將進(jìn)一步推高貨幣存量，刺激貨幣向資本市場(chǎng)流動(dòng)。前者是根本原因，后者是催化劑和指示劑。熱錢一方面加速推高了貨幣存量，這是催化劑；另一方面，熱錢向來鐘愛股市、樓市等資本市場(chǎng)，這就為國(guó)內(nèi)資本指明了投資方向，這就是指示劑。 　　綜上，我已經(jīng)回答了兩個(gè)問題。 　　一， 調(diào)控目的是防止房?jī)r(jià)過快上漲，而非要刺破地產(chǎn)泡沫。 　　二， 本輪調(diào)控的目力度由地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)動(dòng)力決定，兩者保持平衡。 　　下面我再說第三個(gè)問題，就是這輪調(diào)控持續(xù)的時(shí)間。 　　我向來很強(qiáng)調(diào)熱錢的影響，并不是因?yàn)槠鋽?shù)量龐大——相比國(guó)內(nèi)近幾年增加的m2存量，這些熱錢真的算不得什么——我所擔(dān)心的是熱錢明確的指向性。前面說過，熱錢是指示劑，就是說熱錢有非常明確的投資時(shí)間和方向，可以帶動(dòng)國(guó)內(nèi)資本，這樣一來其影響將倍增。 　　熱錢來的時(shí)間，就是人民幣升值的時(shí)間。因?yàn)閾?dān)心對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊過大，人民幣升值一定是小步慢跑，采取小幅度、長(zhǎng)時(shí)間的辦法慢慢升值，前幾天胡sir在韓國(guó)再次強(qiáng)調(diào)了匯改要“循序漸進(jìn)”、“穩(wěn)妥”等等……這就是說本次升值一定還將是這種方式。而這種方式就會(huì)形成一個(gè)所謂的“升值通道”。上次05到08年，升值通道大約持續(xù)三年，這次人民幣升值幅度或許稍小，可能是兩年左右，而根據(jù)日本當(dāng)年經(jīng)驗(yàn)，熱錢應(yīng)該在升值過半就開始撤資，那么大約也就是一年到一年半，至多兩年后熱錢將有撤資動(dòng)向，其后可能導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)走軟下行。 　　而一兩年的時(shí)間，過量超發(fā)的m2很那消耗掉，經(jīng)濟(jì)也難以增長(zhǎng)很多，屆時(shí)還將面臨通脹與停滯并存的“滯脹”局面，而一旦地產(chǎn)因熱錢撤資而崩盤，將給經(jīng)濟(jì)帶來更大困難，因此當(dāng)局應(yīng)該在此時(shí)出手相救，地產(chǎn)調(diào)控自然也就是完結(jié)，取而代之的將是“救市”政策。 　　上面就是我對(duì)地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)時(shí)間的回答，可能在一兩年內(nèi)，甚至更短的時(shí)間內(nèi)，只要熱錢出現(xiàn)大規(guī)模撤資動(dòng)向，地產(chǎn)調(diào)控就將相應(yīng)放松甚至由救市政策所取代，而不必等到升值通道完結(jié)。至于到底能不能成功抵御住熱錢一進(jìn)一出的沖擊、屆時(shí)又該如何救市、能夠成功等問題，那就要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)對(duì)通脹的耐受力乃至當(dāng)局的手段是否及時(shí)準(zhǔn)確了。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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