1、看好兩種小戶型物業(yè)

　　近幾個月來，諸多宏觀調控政策的出臺，使得上海的住宅市場陷入低迷狀態(tài)，而政府“控制投資、遏制投機”的政策導向，也使目前的投資市場逐步由以獲取增值差價為目的的短期行為，向以獲得穩(wěn)定租金收益為目的中長期投資轉變，在這種情況下，具有較高和良好發(fā)展前景的小戶型物業(yè)，無疑成為購房者投資選擇的一個好方向。

　　從目前的市場情況來看，適合于長期投資的小戶型物業(yè)可分為兩種，一種是以經營性為特點，長期投資為主的酒店式公寓，另一種則是自用和投資皆宜的小戶型辦公物業(yè)。

　　酒店式公寓大多位于較為成熟的商務區(qū)，周圍各類配套設施完善，公寓本身的硬件配套設施與酒店相比毫不遜色，而服務則在專業(yè)化的基礎上更具有居家氛圍，同時又能提供普通公寓所沒有的商務服務。由于酒店式公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長處，因此備受外地與外籍商務人士的青睞。

　　而目前上海的小戶型辦公市場正呈現出“外移”的特點-逐步從城區(qū)向各區(qū)級副、次商務擴散，如閘北不夜城板塊、普陀長壽路地區(qū)等都成為了這類物業(yè)聚集的區(qū)域。

　　上海作為我國的經濟金融，大量的外地、外資企業(yè)和辦事機構紛紛把總部安置在上海，同時又帶來了大批的外籍人士和商務流動人口，形成了上述兩類小戶型物業(yè)的主力客群。據有關專業(yè)機構的統(tǒng)計資料顯示，目前上海市場上酒店式公寓和小戶型辦公的率可達到8%左右，遠遠高于一般住宅類產品；同時，大多數酒店式公寓的開發(fā)商會提供一定年限的包租，具有相對穩(wěn)定的回報；再加上小戶型物業(yè)的總價控制相對合理，在投入和轉讓方面比較方便，因而具有較強的投資價值。

　　2、區(qū)域價值決定物業(yè)價值

　　酒店式公寓之所以會有較高的租價，與其在地段、物業(yè)、服務以及配套等方面的優(yōu)勢緊密相關。因此，對該類物業(yè)進行投資，必須依據長期投資、穩(wěn)定回報的原則進行考慮：

　　雖然目前酒店式公寓的市場需求前景良好，具有非常高的投資價值，但是在購購酒店式公寓進行投資時不能盲目，一般應選擇配套齊全、交通發(fā)達、具有成熟的商務氛圍或良好規(guī)劃的區(qū)域，如CBD商務區(qū)及其輻射區(qū)域等進入。

　　經營管理決定獲利能力在購購酒店式公寓時，必須要考察其經營管理者的層次和品質，一般來說率高的酒店式公寓的經營管理者，均為國際化的酒店經營管理單位，在管理和經營服務水平，以及客戶資源儲備等方面都具有國際水準，擁有良好的國際市場和客戶口碑。

　　3、投資模式決定收益保障

　　酒店式公寓一般以投資為主，因此其投資模式也相當重要，大多數酒店式公寓的投資模式為，開發(fā)商委托專業(yè)的酒店管理單位負責經營管理，投資者在一定時間內可以獲得穩(wěn)定的。例如，位于浦東碧云社區(qū)的天驕大廈（圣莎假日大酒店），由酒店管理公司采用統(tǒng)一包租經營的方式，提供客戶十年每年8.5%的高額回報，并聘請了福州東方投資擔保有限公司和東方宏宇實業(yè)有限公司進行擔保，此外，購房者還可享有每年8天的客房免費使用的權利。

　　小戶型辦公的投資選擇，則要從以下幾個方面考慮，一是產品區(qū)域位置，交通便利、具有較為成熟的商務氛圍是選擇辦公樓產品的基本要素；二是產品自身品質，包括規(guī)模、配置、物業(yè)、戶型和面積等，較高的配套檔次不僅有助于提高自用客戶的企業(yè)形象，也有利于投資客戶的出租和回報。三是價格租金比，這一點對于投資客戶來說尤為重要，產品的區(qū)域位置和自身品質基本決定了其租賃情況，而購購價格則關系到購購者的投入成本和回報率。

　　4、浦東浦西小戶型投資推薦

　　目前上海市場上酒店式公寓和小戶型辦公物業(yè)的主要分布區(qū)域是浦東、長寧、黃浦、靜安、盧灣、虹口、普陀等區(qū)域。

　　浦東的陸家嘴金融貿易區(qū)、金橋開發(fā)區(qū)等商務區(qū)域的迅速形成和發(fā)展，大大促進了該區(qū)域酒店式公寓項目的開發(fā)。

　　久陽濱江公寓位于浦東濰坊西路、浦東南路，在陸家嘴金融貿易區(qū)的南部，是一幢26層復式小戶型物業(yè)，從戶型設計來看，一層的客廳、廚房、餐廳布置合理，躍層的臥房及衛(wèi)生間精致溫馨，充分享有彼此獨立的空間。

　　該物業(yè)南距南浦大橋約2公里，處于2010年世博會基地的輻射影響范圍內，上海用于世博會園區(qū)建設的直接投資額將達到30億美元，相關領域的間接投資則更大，從而將帶動周邊地區(qū)的發(fā)展和繁榮，因而該物業(yè)具有良好的發(fā)展前景和。

　　天驕大廈（圣莎假日大酒店）是上海目前較為少見的可售型準五標準酒店式套房，該物業(yè)位于浦東碧云國際高端社區(qū)旁，生態(tài)環(huán)境良好，交通規(guī)劃完善。鑒于鄰近的金橋及張江加工區(qū)外資企業(yè)居多，租賃客戶層次高，再加上距離浦東會展博覽很近，因而具有較大的酒店消費需求。

　　該物業(yè)的單套面積約38-72平方米，再加上由酒店管理公司采用統(tǒng)一包租經營的方式，為客戶提供十年包租每年8.5%的回報，使投資者可以獲得穩(wěn)定、高額的收益，大大降低了投資風險。

　　長寧、黃浦等市區(qū)域則由于地理位置優(yōu)越，擁有成熟的商務氛圍和大量的外地、外籍商務人群，具備發(fā)展高端酒店和辦公類物業(yè)的良好基礎和潛力。而虹口、普陀等次區(qū)域，憑借交通便利、靠近市地區(qū)以及經濟發(fā)展迅速等優(yōu)勢，區(qū)域內的酒店式公寓和小戶型辦公也得到了長足的發(fā)展。

　　浦發(fā)財富廣場位于中山北路物貿一條街，與南京西路CBD相距約3公里，緊鄰內環(huán)線，輕軌、高架以及數十 線路構成便捷的交通網絡。

　　該盤為兩幢雙塔狀辦公樓，采用智能標準配置，功能配套齊全，在周邊區(qū)域處于較高端次。由于其實際售價僅9500元/平方米左右，低于周邊二手房的報價，大大降低了購房成本，再加上區(qū)域內辦公樓租金達到2-3元/平方米/天，預計率可達到8%以上，無論自用或是投資，都具有相當大的吸引力，飛雕商務大廈坐落于長壽路1100號，共兩幢高層，一幢為辦公樓，另一幢改建為產權式酒店。該物業(yè)靠近普陀與靜安、長寧的交界處，位于曹家渡商圈內，目前周邊正在規(guī)劃建設立體交通網絡。同時，該地區(qū)正大力發(fā)展商辦物業(yè)，逐步形成以高端綜合商業(yè)服務為特色的區(qū)域，使得該物業(yè)擁有了良好的發(fā)展前景和增值潛力。

　　此外，該物業(yè)由頭旅建國酒店管理有限公司進行物業(yè)管理，對購購者給予包租10年，8%年回報率，因而具有較為穩(wěn)定和高額的。

　　5、投資小戶型物業(yè)特別提醒

　　購房者購購小戶型物業(yè)，以單價12000元/平方米、面積50平方米的物業(yè)為例，總價60萬元，按五成十年貸款計算，頭付30萬元，月還款3394元。另外，購購和轉讓時需要支付的稅費如下：

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