三大懸疑拷問廣東商業(yè)地產(chǎn)

　　令廣州商業(yè)地產(chǎn)一陣騷動(dòng)的“商務(wù)部徹查商業(yè)地產(chǎn)”日前悄然結(jié)束。商務(wù)部調(diào)研組一行于14日抵達(dá)廣州，在廣州正佳廣場(chǎng)、東莞華南MALL進(jìn)行了參觀考察，并在東莞召集當(dāng)?shù)貛状驧ALL發(fā)展商座談，在廣東逗留的時(shí)間不足兩天。隨同商務(wù)部調(diào)研組前來(lái)的，還有中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟和建設(shè)銀行的有關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　“低調(diào)得出人意料，”一位直接接觸過商務(wù)部調(diào)研組的發(fā)展商告訴記者，“北京方面沒有結(jié)論，也沒有拋出觀點(diǎn)，但留下了幾個(gè)針對(duì)性很強(qiáng)的問題。”

　　疑問一：

　　抬高商業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻？

　　在東莞座談會(huì)上，東莞市經(jīng)貿(mào)局有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示當(dāng)?shù)刭?gòu)物過多，并表示將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入控制。當(dāng)?shù)貛状驧ALL的負(fù)責(zé)人也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過度發(fā)展稀釋區(qū)域商業(yè)含金量的后果表示擔(dān)憂?！吧虡I(yè)地產(chǎn)在不經(jīng)控制的環(huán)境下發(fā)展，1＋1＝0.5幾乎是必然的。”有發(fā)展商感嘆。

　　“如何讓商業(yè)地產(chǎn)健康有序發(fā)展”是這次商務(wù)部調(diào)研的目的，與商務(wù)部同樣關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的還有銀行機(jī)構(gòu)。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)對(duì)貸款的依賴讓銀行的神經(jīng)繃得更緊，對(duì)于抬高商業(yè)地產(chǎn)門檻的呼聲也越來(lái)越高。

　　據(jù)了解，商務(wù)部在進(jìn)行實(shí)地調(diào)查前已經(jīng)向?qū)＜覍舆M(jìn)行過征詢，其中包括一些保守觀點(diǎn)。如要求發(fā)展商在項(xiàng)目前期先制定定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、租售比例，甚至招租達(dá)到一定比例后才允許項(xiàng)目上馬等，但考察組在聽取發(fā)展商的“實(shí)操”意見后，對(duì)引入專業(yè)中介機(jī)構(gòu)、海外資本提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目素質(zhì)等積極做法更加感興趣。

　　疑問二：

　　商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)從宏觀著眼？

　　如今業(yè)界在商業(yè)地產(chǎn)的諸多問題上爭(zhēng)執(zhí)不休，特別是在購(gòu)物體量與所在城市經(jīng)濟(jì)總量如何搭配，以及是否應(yīng)出售產(chǎn)權(quán)與租售比例上一直難有共識(shí)。而商務(wù)部有關(guān)負(fù)責(zé)人并沒有徹底否定商鋪出售與“返租”等經(jīng)營(yíng)方式。“對(duì)于目前而言，了解到更多的問題比提出解決方案更加有價(jià)值”，有發(fā)展商感言。

　　“正佳廣場(chǎng)一直在期待著能開通一個(gè)**口，如果在項(xiàng)目規(guī)劃前期就能解決，人流肯定會(huì)比現(xiàn)在更多?！闭褟V場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司總經(jīng)理羅草茹表示，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃已經(jīng)不單是單個(gè)項(xiàng)目本身的問題，如果能與城市規(guī)劃更有效地結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性會(huì)更大。

　　大型購(gòu)物的建設(shè)對(duì)于城市發(fā)展的關(guān)聯(lián)度越來(lái)越大，在發(fā)展商方面，將購(gòu)物納入城市規(guī)劃的通盤考慮呼聲也日漸升高。中華廣場(chǎng)副總經(jīng)理岑凱也稱，搞購(gòu)物就像是“學(xué)雷鋒工程”，帶旺了周邊商業(yè)而項(xiàng)目本身卻很艱難。相比政府的宏觀布局，發(fā)展商單個(gè)的力量越發(fā)顯得無(wú)助。

　　疑問三：

　　有意扶持社區(qū)商業(yè)？

　　商務(wù)部一行在東莞座談會(huì)上還提出了社區(qū)商業(yè)與大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)問題。令不少發(fā)展商感到意外的是，商務(wù)部對(duì)于各城市社區(qū)商業(yè)中存在的問題同樣了如指掌。盡管國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了鼓勵(lì)社區(qū)商業(yè)的有關(guān)政策，但并不表示對(duì)社區(qū)商業(yè)的建設(shè)面積不加控制。

　　廣東省商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任方志華表示，造MALL熱的興起以及后來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資熱的反思，終歸是發(fā)展商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)過于狹隘。但社區(qū)商業(yè)也并非在社區(qū)內(nèi)建幾十個(gè)商鋪那么簡(jiǎn)單。

　　方志華表示，購(gòu)物熱與社區(qū)商業(yè)空置與薄弱已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)突出的結(jié)構(gòu)性矛盾之一，商務(wù)部重視社區(qū)商業(yè)并有意在這方面加強(qiáng)引導(dǎo)，對(duì)發(fā)展商而言不啻為一個(gè)積極的信號(hào)。他透露，廣東省商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)已經(jīng)著手與其他幾個(gè)組織一道對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行研究，在有關(guān)部委的重視和引導(dǎo)下，社區(qū)商業(yè)將面臨全新的發(fā)展機(jī)遇。　

　　本報(bào)記者　王昊

　　點(diǎn)評(píng)

　　綜合謀劃時(shí)機(jī)成熟

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，縱觀各地已經(jīng)出臺(tái)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，多數(shù)更像是一個(gè)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)各網(wǎng)點(diǎn)的定位、業(yè)態(tài)組合等缺少技術(shù)上的規(guī)定。缺乏技術(shù)上的可操作性會(huì)直接損害立法的嚴(yán)肅性，更有發(fā)展商表示，沒有技術(shù)性規(guī)定，即便引入聽證制度又能怎樣？缺乏法律支持，由各地商業(yè)主管部門制定的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃在執(zhí)行上難有作為。

　　在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控疾風(fēng)暴雨中出行的全國(guó)性商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查，令人很自然地聯(lián)想到遲遲未出臺(tái)的國(guó)務(wù)院《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》。發(fā)展商普遍表示，全國(guó)性《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》出臺(tái)勢(shì)必要具有可操作性，商務(wù)部在《條例》出臺(tái)前先到一線摸底，是一種極為務(wù)實(shí)的態(tài)度。

　　但相比七部委新政對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的全面調(diào)控力度，商務(wù)部在商業(yè)地產(chǎn)上的作用力還是略顯形單影只。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展明顯不只是商務(wù)部或是銀行單方面所能達(dá)到，建設(shè)部等部門的參與是早晚的事情。這次商務(wù)部調(diào)研所發(fā)現(xiàn)的問題已經(jīng)明顯超出商業(yè)范疇，摸查結(jié)束后，引入其他相關(guān)部門進(jìn)行綜合謀劃的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

　　王昊

　　記者觀察

　　廣州房?jī)r(jià)

　　是高是低

　　經(jīng)過近七年的“理性回歸”，2003年廣州房?jī)r(jià)回落到了業(yè)界甚至消費(fèi)者都認(rèn)為“合理”的價(jià)位。而2004年廣州房?jī)r(jià)雖然“止跌反彈”，但漲幅并不像個(gè)別城市那么瘋狂。今年以來(lái)，廣州房?jī)r(jià)走勢(shì)也極為平穩(wěn)，不僅廣州房地產(chǎn)業(yè)界，就連中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎也認(rèn)定，廣州房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)過高、過快的狀況，而且一直處在比較平穩(wěn)的水平。這說(shuō)明廣州樓市比較成熟、廣州消費(fèi)者比較理性。廣州房地產(chǎn)開發(fā)在全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了很好的帶頭作用。

　　那么，這是否意味著廣州房?jī)r(jià)偏低，投資價(jià)值呢？未必！

　　國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，二季度全國(guó)平均房?jī)r(jià)上海、北京、廈門分列前三。據(jù)了解，上海的平均房?jī)r(jià)是每平方米8355元，北京每平方米為7036元，緊隨其后的是廈門，每平方米為6990元。另外，房屋銷售均價(jià)在6000元以上的還有四個(gè)城市：深圳、寧波、杭州和廣州，分別為每平方米6750元、6606元、6484元和6300元。房屋銷售均價(jià)在5000至6000元的城市只有南京，每平方米5270元。其他城市的房屋銷售價(jià)都在4800元以下。　

　　房屋銷售均價(jià)每平方米為6300元的廣州房?jī)r(jià)排在國(guó)內(nèi)各大城市第七位，分析前六位城市房?jī)r(jià)，可以發(fā)現(xiàn)它們都有著“高昂”的理由。上海為國(guó)際大都市，大量國(guó)際投資客相繼涌進(jìn)，房?jī)r(jià)高企在所難免；頭都北京作為政治文化，房?jī)r(jià)高企也無(wú)可厚非；廈門能招徠大量的臺(tái)胞，房?jī)r(jià)一時(shí)出現(xiàn)高漲也很合理；深圳毗鄰香港，而房?jī)r(jià)卻僅為香港房?jī)r(jià)約1／10！大量港人相繼涌入，深圳房?jī)r(jià)至今還能站得如此合理，確實(shí)已極為難得；杭州、蘇州是“人間天堂”，不僅能吸引全國(guó)各地高端消費(fèi)者前往置業(yè)安居，甚至還可以招徠大量旅居海外的華人回國(guó)“筑巢”，其房?jī)r(jià)高企可以理喻。然而廣州拿什么撐起目前高達(dá)每平方米6300元之價(jià)呢？

　　此前廣州吸引了不少港澳臺(tái)人士置業(yè)，但近年外來(lái)人士在廣州置業(yè)日漸。廣州以本地人購(gòu)房為主，確實(shí)有利于維護(hù)樓市的穩(wěn)定，但大多數(shù)樓房都沒有投資價(jià)值，房?jī)r(jià)炒不起來(lái)，投資租賃卻也因?yàn)樽鈨r(jià)長(zhǎng)期低迷，還達(dá)不到房貸利率水平。更重要的是，目前廣州不少樓盤尤其是市區(qū)樓盤容積率普遍偏高，樓盤密度大而且層數(shù)極高，這些樓房今后業(yè)已缺乏“拆遷”重建價(jià)值。北京、杭州等城市房?jī)r(jià)雖然較廣州為高，但其容積率相對(duì)較低，10多層的樓房拆遷后還可以重建成幾十層的住宅高樓，但廣州眾多住宅高樓今后拆遷還能再重建成更高的高樓嗎？

　　從這一角度說(shuō)，目前廣州房?jī)r(jià)雖然還算合理，但確實(shí)已不算低。雖然廣州不少品質(zhì)優(yōu)越的樓房?jī)r(jià)值還有不斷提升的可能，但放在全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，廣州相當(dāng)多樓房都沒有投資價(jià)值。

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