核心提示：京滬深三地銀行面臨的共同懸疑是：誰(shuí)將較終敲定哪些地區(qū)的三套房停貸？二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)究竟如何？目前地方政府和銀行的利益和地產(chǎn)價(jià)格息息相關(guān)，由誰(shuí)來(lái)制定細(xì)則，成了必須頭先解決的問(wèn)題。

4月19日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》下發(fā)后的個(gè)工作日。某股份行深圳分行零售部總監(jiān)辦公室，數(shù)十名房貸業(yè)務(wù)骨干圍坐，人手一份文件，探討房貸新政對(duì)銀行影響和應(yīng)對(duì)之策。

這一場(chǎng)景，幾乎成為了當(dāng)日國(guó)內(nèi)各家銀行的“全能畫面”。

記者于北京、上海、深圳三地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與二套房頭付成、利率已普遍收緊不同，幾乎所有銀行對(duì)三套房及以上住房的貸款審批，都陷入停滯狀態(tài)。如在深圳，除工行率先宣布實(shí)行國(guó)務(wù)院房貸新政外，建行、農(nóng)行、深發(fā)展、招行已停止接單，靜待細(xì)則出臺(tái)。

包括招行、華夏、光大、建行、中行在內(nèi)的商業(yè)銀行均表示，正研究制定房貸細(xì)則，以嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院政策要求。

目前可以確定的是，房貸新政將 “新老劃斷”，對(duì)存量房貸客戶不作要求?！邦A(yù)計(jì)4月底前所有銀行房貸細(xì)則會(huì)出齊?！币晃汇y行業(yè)人士預(yù)測(cè)，“不過(guò)總行制定的細(xì)則仍然是框架性的，針對(duì)不同地區(qū)具備一定的靈活操作空間?！?/P>

三地銀行面臨的共同懸疑是：誰(shuí)將較終敲定哪些地區(qū)的三套房停貸？二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)究竟如何？零售銀行如何走出房貸新政的沖擊？

三套房停貸區(qū)域，誰(shuí)敲定？

國(guó)務(wù)院要求，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款。

新政的關(guān)鍵是，如何定義“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”？誰(shuí)來(lái)定義？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2010年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，與去年同月相比新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅的5個(gè)城市是：海口64.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅的5個(gè)城市是：三亞50.4%、?？?0.4%、深圳23.9%、溫州18.6%、銀川16.2%。

“如何界定房?jī)r(jià)上漲很快？橫向比較還是縱向比較，環(huán)比還是同比？”一家股份制商業(yè)銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人迷茫。

“雖然漲幅不顯眼，但說(shuō)上海、北京、深圳不是全國(guó)價(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，估計(jì)會(huì)成為一個(gè)笑話?！币患覈?guó)有大行上海分行個(gè)貸負(fù)責(zé)人表示。

事實(shí)上，由銀行來(lái)認(rèn)定“區(qū)域”非常困難，一則是認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不清晰，二則如果各家銀行在各地區(qū)執(zhí)行政策不一樣，房貸政策執(zhí)行嚴(yán)格的銀行勢(shì)必市場(chǎng)份額會(huì)萎縮，顯然對(duì)于他們的業(yè)務(wù)發(fā)展不利。

也正因?yàn)榇?，各銀行目前對(duì)三套房政策暫不明確?！皼](méi)有統(tǒng)一界定，銀行混戰(zhàn)，勢(shì)必影響政策的嚴(yán)肅性，我認(rèn)為還是應(yīng)該由各個(gè)地方政府自己來(lái)出臺(tái)政策?！鄙鲜鲢y行人士稱。

招商銀行當(dāng)日對(duì)本報(bào)的回復(fù)亦稱，對(duì)于三套房的房貸政策，各分行將根據(jù)當(dāng)?shù)卣氨O(jiān)管部門的要求嚴(yán)格執(zhí)行。這為“屬地界定原則”埋下了伏筆。

4月19日，上海市政府已緊急召開會(huì)議，上海住房保障局、上海銀監(jiān)局等相關(guān)人士參會(huì)。上海銀監(jiān)局在會(huì)前已向一些銀行機(jī)構(gòu)征求了政策意見和建議。

不過(guò)，地方政府財(cái)政收入依賴土地出讓金，它的利益也與地產(chǎn)價(jià)格息息相關(guān)，因此，地方政府對(duì)房地產(chǎn)新政的態(tài)度難免曖昧不清。

一位監(jiān)管人士認(rèn)為，類似北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)已嚴(yán)重脫離了居民收入水平，監(jiān)管部門對(duì)銀行的要求是大幅度提高多套房的頭付比例，甚至目前的四成頭付并不保險(xiǎn)，同時(shí)建議提高貸款利率水平，甚至超過(guò)基準(zhǔn)利率1.1倍。

這也就意味著，不管是否停貸，三套房房貸門檻大幅提高是必然的趨勢(shì)。

多套房按套數(shù)界定？

按國(guó)務(wù)院“更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策”要求，對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，貸款頭付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。

4月19日，工行、中行已立即執(zhí)行。工行16日即稱，對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%。

二套房等多套房界定標(biāo)準(zhǔn)，向來(lái)是房產(chǎn)新政的模糊地帶。通知里提到，“人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?！?/P>

市場(chǎng)對(duì)此的解讀是，二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將越來(lái)越嚴(yán)格，甚至可能不是按照貸款次數(shù)，而是以家庭名下的房產(chǎn)套數(shù)來(lái)界定，后者明顯比前者苛刻。

有媒體報(bào)道，對(duì)于新增客戶，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)專業(yè)明確批示“不以貸款發(fā)生為界限，嚴(yán)格按照頭套、二套、多套”。言外之意，只要客戶家庭名下登記有房產(chǎn)，貸款購(gòu)購(gòu)套住房，無(wú)論之前是否使用過(guò)貸款，都必須按照國(guó)務(wù)院新規(guī)執(zhí)行。

“目前還沒(méi)接到這樣的文件?！倍嗉疑虡I(yè)銀行個(gè)貸人士表示，目前套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以貸款記錄為準(zhǔn)，但條件也比此前大幅提高。

2007年12月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》曾明確，已利用銀行貸款購(gòu)購(gòu)頭套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次申?qǐng)住房貸款，可比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行。

“雖然存在不少改善性的二套房需求，但也有不少投資客利用這個(gè)政策空隙，獲得了頭套房貸款優(yōu)惠?！鄙鲜霰O(jiān)管人士認(rèn)為。

一家商業(yè)銀行人士告訴記者，今年1月以來(lái)，他們已逐步取消對(duì)改善型住房房貸的優(yōu)惠，也就意味著，不管人均面積是否低于當(dāng)?shù)厮剑还苜J款是否還清，只要貸過(guò)款，都算做套房。

不過(guò)，也有商業(yè)銀行是在4月15日新政出臺(tái)后，才收緊了這一口子。

事實(shí)上，即便國(guó)家出臺(tái)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)政策，在實(shí)際操作中，仍廣泛存在“規(guī)避”的變通情形，頭付成數(shù)也可靈活處理。

此前，深圳就存在銀行客戶經(jīng)理與房產(chǎn)中介人士私下“合作”，以客戶“假離婚”的形式，將二套甚至多套房客戶包裝成頭套房客戶，拿到低頭付和優(yōu)惠利率的情況。

“網(wǎng)上專門有 這種假離婚證明資料的，300塊一份?！痹谇笆錾钲诠煞菪腥耸靠磥?lái)，這并非銀行沒(méi)有能力察覺(jué)。今后即使認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，因差別化信貸成本拉大，預(yù)計(jì)仍會(huì)有不少客戶灰色操作，減少購(gòu)房成本。

房貸頭付成數(shù)的處理上，部分銀行也通過(guò)做高評(píng)估價(jià)來(lái)變相為客戶降低頭付。一大型房貸中介人士表示，少數(shù)中小銀行會(huì)與二、三類的評(píng)估公司合作，在提高住房的評(píng)估價(jià)后按照評(píng)估價(jià)放貸，以往可做到頭付一成多或兩成多。有些大型銀行會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶“網(wǎng)開一面”，如客戶可為其帶來(lái)綜合效益，可按在貸款評(píng)估價(jià)基準(zhǔn)上上浮10%，給予優(yōu)惠貸款。

較近銀監(jiān)會(huì)在貸前審查上要求增加“居訪”程序，或在一定程度上減少做高評(píng)估價(jià)現(xiàn)象。不過(guò)，前述深圳股份行人士坦言“逐筆實(shí)行難度較大”。

多名銀行人士認(rèn)為，較能有效遏制房產(chǎn)虛假評(píng)估現(xiàn)象的殺手锏是取消“陰陽(yáng)合同”。如果國(guó)土部門強(qiáng)令按房產(chǎn)抵押價(jià)格過(guò)戶，通過(guò)稅收手段提高購(gòu)房成本，將大大遏制虛假評(píng)估和炒房現(xiàn)象。

零售銀行跌入冰點(diǎn)？

從銀行業(yè)務(wù)上看，房產(chǎn)新政顯然將給零售銀行帶來(lái)一定沖擊。另一家國(guó)有銀行人士估計(jì)，新政出臺(tái)后，其今年的信貸指標(biāo)能完成一半就不錯(cuò)了。

一季度，上海新增人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款378.4億元，同比多增326.9億元。這其中住房貸款占據(jù)大頭，個(gè)人住房貸款增加338.1億元。房地產(chǎn)企業(yè)信貸和個(gè)人住房貸款增量總和達(dá)約800億元，占據(jù)上海一季度人民幣信貸增量1639億元的一半左右。

“上海個(gè)人房貸占比非常高，占到房地產(chǎn)貸款的三分之二左右?！币晃恢槿耸客嘎?。

海通證券分析師認(rèn)為，短期內(nèi)頭付要求的提高和不合理需求的抑制將降低銀行個(gè)人住房貸款的增速，預(yù)計(jì)5 月開始新增個(gè)貸將出現(xiàn)回落，二套及以上住房利率水平的大幅提高使得銀行得以在一定程度上以價(jià)補(bǔ)量，但預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率的上升難以完全彌補(bǔ)貸款量的回落，個(gè)貸利息收入可能會(huì)出現(xiàn)短期回落的局面。

目前，股份制銀行中，招行、興業(yè)銀行、深發(fā)展等都明確提出了業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向。

因利率打折，收益較低，加上貸款額度緊張，招行傾向于做高收益的“商業(yè)貸”（商鋪、寫字樓）業(yè)務(wù)。

興業(yè)銀行人士稱，近段時(shí)期以來(lái)，該行已經(jīng)有意壓縮了房貸，二、三月份的量很少，轉(zhuǎn)而激勵(lì)基層攻關(guān)“經(jīng)營(yíng)貸”，在考核、評(píng)比上也在向這類貸款傾斜。

而在深發(fā)展看來(lái)，房貸在多家銀行的總貸款中占比已經(jīng)偏高，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。其內(nèi)部一管理人士表示，監(jiān)管力度加大，房貸收緊后，該行預(yù)料房貸業(yè)務(wù)量會(huì)減少，但其可通過(guò)擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)來(lái)彌補(bǔ)房貸損失。與國(guó)有大行強(qiáng)化分支行的增長(zhǎng)率和市場(chǎng)份額考核不同，該行并未給予房貸條線壓力，只需達(dá)到年初設(shè)定目標(biāo)即可。

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