“快艇”和“航母”分別指當(dāng)前市場(chǎng)上受到人們關(guān)注的兩種開(kāi)發(fā)現(xiàn)象：快艇是小盤(pán)，航母是大盤(pán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，即所謂的造城運(yùn)動(dòng)。支持大盤(pán)的有之，贊成小盤(pán)的有之，說(shuō)大盤(pán)小盤(pán)“一個(gè)也不能少”的有之……

緣由１：交通擁堵

“選大盤(pán)并不適宜，開(kāi)發(fā)的大盤(pán)會(huì)破壞環(huán)境、影響交通?！碧┯禺a(chǎn)總經(jīng)理閻少華說(shuō)，現(xiàn)在看到大盤(pán)帶來(lái)的城市問(wèn)題較明顯的就是交通擁堵。比如天通苑的交通就擁堵得厲害，道路拓寬了仍然會(huì)堵，因?yàn)樵谝粭l主干道邊上形成大盤(pán)，人口密度也很大，帶來(lái)了交通和人流的集中，大盤(pán)造成的交通擁堵是在城市規(guī)劃中難以避免的問(wèn)題。

緣由２：破壞城市環(huán)境

閻少華還說(shuō)，從城市環(huán)境的角度來(lái)看，由于大盤(pán)規(guī)模大，建設(shè)的時(shí)候要把城市邊上原有的樹(shù)，甚至長(zhǎng)了上百年的樹(shù)砍掉，這樣會(huì)破壞城市的環(huán)境，使城市的生態(tài)環(huán)境惡化。國(guó)家住宅于居住環(huán)境工程技術(shù)研究教授開(kāi)彥認(rèn)為，對(duì)城市的發(fā)展而言，特別是完善和改造城市的環(huán)境，小盤(pán)比大盤(pán)更能發(fā)揮作用。

緣由３：缺乏人性化

對(duì)于使用者來(lái)講，大盤(pán)的劣勢(shì)更為明顯，尤其缺乏人性化。大盤(pán)的開(kāi)發(fā)從策劃、設(shè)計(jì)周期來(lái)看，往往做不到小區(qū)區(qū)域的人性化設(shè)計(jì)。大盤(pán)通常是一個(gè)設(shè)計(jì)單位，或者是某一個(gè)主持人，大的思維形成的規(guī)劃模式簡(jiǎn)單單一，設(shè)計(jì)師再有才能也很難彌補(bǔ)下來(lái)的缺陷。在談到大盤(pán)的弊端時(shí)，奧林匹克置業(yè)副總經(jīng)理陳順說(shuō)，做大盤(pán)要處理的難題很大，大盤(pán)建設(shè)周期長(zhǎng)，短則三四年，長(zhǎng)的五六年，這種規(guī)劃體現(xiàn)不出與時(shí)俱進(jìn)，包括新產(chǎn)品的體現(xiàn)。

緣由４：開(kāi)發(fā)商由大盤(pán)轉(zhuǎn)向小盤(pán)

現(xiàn)在市場(chǎng)有一種現(xiàn)象，原來(lái)開(kāi)發(fā)大盤(pán)的國(guó)企現(xiàn)在轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)小盤(pán)，從開(kāi)發(fā)“航母”到現(xiàn)在開(kāi)發(fā)“快艇”。比如由新疆建設(shè)兵團(tuán)和北方工業(yè)組成的北方地產(chǎn)，是一家新的國(guó)企房地產(chǎn)公司，從較初開(kāi)發(fā)大盤(pán)造城運(yùn)動(dòng)，轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在開(kāi)發(fā)小盤(pán)。北方地產(chǎn)的李健說(shuō)，航母是社會(huì)使命，快艇也有社會(huì)責(zé)任。為了符合現(xiàn)代人居住生活的目的，要先做快艇、出精品，繼而打造出航母。

名流集團(tuán)在武漢有５０００畝地，他們將一個(gè)大盤(pán)劃成幾個(gè)小盤(pán)，打碎了進(jìn)行開(kāi)發(fā)。該集團(tuán)總經(jīng)理劉建生說(shuō)，大盤(pán)里應(yīng)該有小的組團(tuán)，不同的特色才能滿足不同的需求。這樣避免了一個(gè)設(shè)計(jì)師主導(dǎo)所有產(chǎn)品，還可避免產(chǎn)品過(guò)于雷同。

理由１：

創(chuàng)造生活方式

“大盤(pán)有自身的優(yōu)勢(shì)，可以營(yíng)造一種生活，創(chuàng)造一種新的生活方式?！遍_(kāi)彥說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)大盤(pán)需要有造城的概念和技術(shù)，通過(guò)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，可以把新的生活理念融會(huì)到地產(chǎn)項(xiàng)目中。作為大盤(pán)的地產(chǎn)，也承擔(dān)著更大的社會(huì)責(zé)任，對(duì)城市和社會(huì)作的貢獻(xiàn)也許更大一些。

理由２：

更顯社會(huì)責(zé)任

陳順說(shuō)，大盤(pán)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任要多一些，比如大盤(pán)要有一些配套要求，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、商業(yè)配套。大盤(pán)求好、求全，才能體現(xiàn)出大盤(pán)對(duì)社會(huì)的責(zé)任。而小盤(pán)受到一些建筑面積的制約，同時(shí)受規(guī)劃條件的限制，并不可能承擔(dān)更多的配套。

理由３：

大盤(pán)可做成精品

“大盤(pán)可以做成精品?！宾呜S集團(tuán)副總陳寧說(shuō)，做航母在規(guī)劃上可以做積極的調(diào)整，同時(shí)要有前瞻性，不要去單純追求利潤(rùn)。

理由４：

二者無(wú)可比性

天鴻集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理田占雄說(shuō)，快艇和航母是兩個(gè)不同層面的問(wèn)題。北京需要精品小樓盤(pán)，也需要大盤(pán)。一些小的樓盤(pán)有很多地方?jīng)]法和大的樓盤(pán)相比，比如開(kāi)發(fā)的思路、規(guī)劃、配套、周邊的環(huán)境、城市化改造等。

聲音１：

不以規(guī)模論英雄 要以品質(zhì)看好壞

張寒艷是成業(yè)行的代理商，每天面臨不同的購(gòu)房人群，她說(shuō)對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房較終還是滿足居住的生活需求。大盤(pán)和小盤(pán)表面上看是規(guī)模化的差異，不應(yīng)該有品質(zhì)上的差異。購(gòu)房人更應(yīng)該看中項(xiàng)目的品質(zhì)，看綜合品質(zhì)是否能完成生活的要求。從住宅的角度來(lái)說(shuō)，就是是否能滿足實(shí)際生活上的功能要求，另外要看是否滿足精神品質(zhì)的需求。無(wú)論大盤(pán)，還是小盤(pán)，購(gòu)房者要看其是否從精密規(guī)劃、精細(xì)管理等很多方面來(lái)提供舒適的居住環(huán)境。

開(kāi)彥說(shuō)，快艇對(duì)航母，大盤(pán)對(duì)小盤(pán)，好像是對(duì)立關(guān)系，其實(shí)從規(guī)劃學(xué)上講，大盤(pán)小盤(pán)沒(méi)有特別明顯的差別，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不管是大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還是小的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同樣都要求品牌、品質(zhì)，把自己的東西做好，才能有市場(chǎng)。

來(lái)自北京工業(yè)大學(xué)規(guī)劃系的韓林飛老師也認(rèn)為，無(wú)論大盤(pán)還是小盤(pán)，重要的是要強(qiáng)調(diào)公共利益，達(dá)到平衡。

聲音２：

大和小并不重要 居住文化才重要

鴻基實(shí)業(yè)代表說(shuō)，大盤(pán)、小盤(pán)其實(shí)并不重要，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商可以做大盤(pán)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商可以做小盤(pán)，關(guān)鍵是應(yīng)該做出品質(zhì)，做出文化。除了講究建筑的品質(zhì)，要看居住的品質(zhì)以外，更多的是講居住文化。

中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平教授也表示，人的文化層次和追求的個(gè)性不同，但都需要居住帶來(lái)文化，大盤(pán)小盤(pán)，都應(yīng)該在居住文化方面有一些追求。

聲音３：

新區(qū)用航母，舊城開(kāi)快艇

快艇和航母組合起來(lái)是聯(lián)合艦隊(duì)，聯(lián)合艦隊(duì)的力量才是作戰(zhàn)集群。五合國(guó)際陶滔說(shuō)，一個(gè)城市的發(fā)展必須要有很多的大盤(pán)支撐起來(lái)，從城市的角度來(lái)說(shuō)，目前我們需要有大盤(pán)的支持。但大盤(pán)應(yīng)該放到新區(qū)，而不適宜建在城里。城里更適合小盤(pán)的建設(shè)，因?yàn)樾”P(pán)更易于融入城市。

聲音４：

共走精品化路線

順馳集團(tuán)的李斌認(rèn)為，快艇和航母，只是體量上的變化，規(guī)模上的區(qū)別。不管是大盤(pán)還是小盤(pán)都有生長(zhǎng)的空間。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)土地時(shí)，應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)這片土地價(jià)值的化。

如何來(lái)解決眾口難調(diào)的問(wèn)題？鑫豐物業(yè)總經(jīng)理郭素炎說(shuō)，大盤(pán)有大盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，小盤(pán)有小盤(pán)的好處。不管大盤(pán)也好，小盤(pán)也好，做好做精才是較好的樓盤(pán)。所以，大盤(pán)要好，小盤(pán)要精。

大盤(pán)是由一棟一棟樓來(lái)組成的，小盤(pán)也不是單一的小盤(pán)，它們都是城市的組成部分。

就居住產(chǎn)品本身而言，大盤(pán)和小盤(pán)并不是矛盾體，應(yīng)該在戶型、朝向和內(nèi)在品質(zhì)上追求的方向一致，盡可能人性化，包括各個(gè)方面能夠追求好的品質(zhì)，對(duì)社會(huì)有責(zé)任，滿足人們追求好住宅的愿望。只要走精品化路線，無(wú)論是小盤(pán)，還是大盤(pán)，都值得選擇。本報(bào)記者 蔡義鴻 譚少容

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