總價相對較低

　　據“鏈家”成交客戶調查問卷統計，年收入在5萬元以下的中低收入家庭占二手房購購群體的76％，價格優(yōu)勢明顯是主要原因。然而，與有產權的二手房相比，使用權房更有價格優(yōu)勢，一套品質相仿的使用權房跟產權二手房相比，少則便宜幾萬元錢，多則相差十幾萬元。一套在“鏈家”出售的使用權房，位于安貞橋附近，建筑面積82平方米，建筑年代為1994年，東南向，售價為36萬元，而按照周邊二手產權房每平方米5500元的均價計算，價格在45．1萬元左右。可見，使用權房比產權二手房便宜得多，與在售新樓盤相比更是超低價。

　 另外，對于購購二手房用做投資的購家來講，使用權的房子也很有誘惑力，較低的總價投入，一樣的租金收益，投資收益率要高得多。

　　使用價值對等

　　現在很多人購房大都選擇產權房，主要是覺得購的房子如果沒有產權證，終歸不是自己的，還是擁有產權踏實，并可以代代相傳。其實產權房也是有使用年限的，并不是恒久產權。使用權房有同樣的土地使用年限，只不過為房管所或單位所有，與使用權房主是長期租賃關系，但是產權單位不能隨便收回，即使收回也會對使用權人進行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權的房屋在變成產權房后，能獲得補償款。使用權房房主的親屬，與其居住滿2年以上，可辦理繼承手續(xù)。

　　所有權包括占有、使用、收益、處分四種權能，較重要的是收益權和處分權。擁有一套住房的使用權，既能通過出租享有收益權，也享有有限度的處分權，可以“處分”房屋是否上市轉讓、可以讓親屬繼承等等。雖然住使用權的房屋每月要交一定數額的租金，但數額甚少，況且由于使用權房歸房管所或單位的房管科管理，所以購購使用權房是不用交物業(yè)管理費用以及房屋維修費用，這部分免交的費用與每月交的房租大體相當。

　　權屬如何變更

　　如果購房者覺得購購使用權不夠踏實，可以將購購的使用權房變成產權。使用權房轉為產權房，產權單位在年初和年中兩次布告通知，使用權房的購方可以拿單位工齡介紹信到房管所或產權單位的房管科參加房改。如剛才的實例，樓齡的折舊按每年折2％計算，該套房屋的折舊＝1560元／平方米×82平方米×20％＝25584元；計算工齡折價＝工齡×工齡系數，以購方夫婦雙方工齡之和計，并以60年為上限，按60年計，工齡系數700至900元／年，按平均800元／年，則工齡折價＝60×800＝48000；較后，計算需要補交的價款＝1560×82－25584－48000＝54336元。即購方要交給房管部門54336元，就可以將房屋的使用權轉變?yōu)楫a權性質。

　　注意防止風險

　　購購使用權房須注意以下事項：頭先，要正確對待使用權房與產權房的價差，一般來講，相同品質的使用權房和產權房價差在1000元／平方米左右，而使用權房如果補成產權房后，兩者的差距在500元／平方米以內；其次，使用權房轉成產權房，按現行政策規(guī)定，購房者必須是北京人，如果您有一定的可折算工齡的話，購使用權房會更劃算；第三，使用權房雖沒有物業(yè)管理費，但每月要交納一定房租，現在執(zhí)行的標準是平房1元／平方米／月，樓房為3．05元／平方米／月，其中房屋面積按使用面積計；較后，購購使用權房資金風險要更加注意防范。因為產權關系相比更復雜，權屬能否轉移也潛在更多的風險。宮萍

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