李慧敏：從選美到房地產(chǎn)一路挑戰(zhàn)

　　人物檔案

　　李慧敏———國(guó)浩地產(chǎn)有限公司董事、總經(jīng)理

　　操盤(pán)項(xiàng)目：淮海晶華

　　曾經(jīng)的“新加坡小姐”選美得主，如今的房地產(chǎn)界女強(qiáng)人，國(guó)浩地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理李慧敏對(duì)于自己的人生選擇樂(lè)此不疲，十分欣然。

　　地產(chǎn)過(guò)熱不等同于泡沫

　　有消息說(shuō)，今年下半年本市將有8000萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，多達(dá)130個(gè)新樓盤(pán)即將上市。供給量猛增的背景下，市場(chǎng)需求變化不大，將會(huì)導(dǎo)致何種局面呢？李總分析說(shuō)，“事實(shí)上，售價(jià)在8000元/平米以上至2萬(wàn)元/平米的住宅房產(chǎn)項(xiàng)目，面臨的銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力的確很大。這一現(xiàn)象說(shuō)明樓市有些過(guò)熱，但是過(guò)熱不是意味著泡沫。

　　她分析說(shuō)，“目前上海的房?jī)r(jià)和香港、新加坡等地房?jī)r(jià)相比，差距明顯，上漲空間還未完全打開(kāi)。”雖然上海人的平均收入和香港、新加坡等地人的平均收入有些差距，但是她認(rèn)為，“上海是一個(gè)進(jìn)步非?？斓某鞘校蚁嘈挪挥枚嗑玫臅r(shí)間，這里的收入差距肯定會(huì)縮小。”

　　溫州炒家無(wú)緣高端高價(jià)房

　　“溫州炒家”這個(gè)名詞在內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)具有很高的知名度，這個(gè)群體對(duì)滬上真正的高價(jià)住宅是否頗具影響力？她否認(rèn)了這種說(shuō)法。“我們公司一直開(kāi)發(fā)地段的高價(jià)房，一般在3萬(wàn)元/平米以上，但是我們的購(gòu)家中60%左右均是海外人士，來(lái)自東南亞地區(qū)的購(gòu)房者非常多，有些臺(tái)灣客戶一次性購(gòu)入好幾套，不少人都是采用一次性付款。據(jù)透露，該公司正在上海、北京等繁華的城區(qū)尋找新的土地儲(chǔ)備。

　　雖然工作非常繁忙，常常在全國(guó)各地飛來(lái)飛去，但是李慧敏認(rèn)為，“時(shí)間是擠出來(lái)的，有空閑我依然會(huì)彈鋼琴聽(tīng)音樂(lè)，享受輕松的生活?！保ㄓ浾咄踉?p>

　　周小麗：27年“代銷”一路平穩(wěn)

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　　周小麗———上海新聯(lián)康投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理

　　操盤(pán)項(xiàng)目：萬(wàn)科蘭喬圣菲、名仕苑

　　1992年自臺(tái)灣來(lái)滬發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)，隨后創(chuàng)立了獨(dú)資企業(yè)上海新聯(lián)康投資顧問(wèn)有限公司，她告訴記者，“我從事不動(dòng)產(chǎn)代銷業(yè)27年，看慣很多的起起伏伏，我所追求的只是一種平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)?！?p>

　　敢賣(mài)別人賣(mài)不動(dòng)的項(xiàng)目

　　雖然新聯(lián)康的發(fā)展思路似乎保守，但是在具體營(yíng)銷項(xiàng)目上，周小麗卻常常挑戰(zhàn)自我?！笆袌?chǎng)好的時(shí)候，大家都會(huì)賣(mài)，市場(chǎng)不好的時(shí)候呢，還有誰(shuí)賣(mài)得動(dòng)？”她自信地說(shuō)，“我們的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)在，大家都賣(mài)不動(dòng)的時(shí)候，我們照樣能賣(mài)得好，賣(mài)得掉。”

　　2003年開(kāi)春北京一家發(fā)展商找到了周小麗，他們開(kāi)發(fā)的四幢高層，地段不佳，售價(jià)頗高，賣(mài)了一年多也賣(mài)不動(dòng)。周接盤(pán)后，建議項(xiàng)目需做“結(jié)構(gòu)性手術(shù)”，重畫(huà)圖紙，調(diào)整為小戶型。對(duì)這樣的建議，開(kāi)發(fā)商一時(shí)無(wú)法接受，在掙扎了月余后，抱著試試看的心理完成改動(dòng)。不料，隨后發(fā)生“非典”疫情。在各式房展會(huì)統(tǒng)統(tǒng)取消，幾乎無(wú)法吸引客源的背景下，改動(dòng)后的樓盤(pán)，依然賣(mài)出75%。

　　滬上高價(jià)房能走多遠(yuǎn)

　　看慣了營(yíng)銷的沉浮，自然諳熟地產(chǎn)的起落。她冷靜地判斷認(rèn)為，滬上高價(jià)房的走勢(shì)和上海的整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)，不僅如此，和周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)，如江、浙等地的競(jìng)爭(zhēng)力也密切相關(guān)。另外，她表示如果投資地產(chǎn)項(xiàng)目的話必須和交通、醫(yī)院、學(xué)校、道路以及商業(yè)等設(shè)施相互配套，才能反映價(jià)值。在訪談時(shí)，不知不覺(jué)中周小麗已經(jīng)吸完四五根香煙?！拔椅母鶡煟钱?dāng)時(shí)的臺(tái)灣老板作為獎(jiǎng)賞給我抽，誰(shuí)知一吸吸了這么多年?！彼χf(shuō)，“從事這一行工作，我的樂(lè)趣在于，27年里從來(lái)沒(méi)有累的感覺(jué)。這是一項(xiàng)充滿挑戰(zhàn)和新鮮感的工作，它充滿了變數(shù)?！保ㄓ浾咄踉?p>

　　吳明玲：工作是精神層面的養(yǎng)生

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　　吳明玲———上海瀛通房產(chǎn)策劃工作室有限公司總經(jīng)理

　　操盤(pán)項(xiàng)目：浦江名邸、名珠花苑

　　女人總是熱衷捕捉時(shí)尚的元素，女人總是喜歡以家庭為。但是她卻幾乎是“半年不逛一次淮海路”，常?？堪l(fā)短信關(guān)心兒子的學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)的煩惱。她說(shuō)，“房產(chǎn)營(yíng)銷是一項(xiàng)兼具挑戰(zhàn)和創(chuàng)意的工作，眼下市場(chǎng)又發(fā)展迅猛，所以選擇了這個(gè)行業(yè)就不敢有一絲懈怠”。她還風(fēng)趣地說(shuō)，工作對(duì)她而言是不可或缺的“精神養(yǎng)生”。

　　從行業(yè)記者到職業(yè)經(jīng)理人

　　在做房產(chǎn)項(xiàng)目前她已有多年行業(yè)記者的從業(yè)背景，積累了豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和人脈資源。“但那時(shí)完全是一個(gè)旁觀者，即使與開(kāi)發(fā)商探討一些問(wèn)題，也是屬于僅供參考的泛泛評(píng)論，沒(méi)有什么心理負(fù)擔(dān)的”。但是現(xiàn)在則不然，不僅有目標(biāo)，有責(zé)任，還要從宏觀上考慮銷售策略，從微觀上把握好操作技巧，感覺(jué)是完全不同的"。

　　上海豪宅稀缺高價(jià)房過(guò)盛

　　說(shuō)到“高價(jià)房”，她表示，“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)目前高價(jià)房過(guò)盛但豪宅稀缺”。她進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)說(shuō)，“不能簡(jiǎn)單地將高價(jià)房與豪宅劃等號(hào)。不少當(dāng)初規(guī)劃定位在中偏高端次的項(xiàng)目隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)拔高，也大著膽子當(dāng)豪宅叫賣(mài)。其實(shí)無(wú)論規(guī)劃、環(huán)境乃至戶型的功能配置等都?jí)虿簧虾勒臉?biāo)準(zhǔn)”。

　　另外她表示，上海的國(guó)際化程度正快速提升，它的國(guó)際認(rèn)知度和認(rèn)同度正日益提高，城市功能也正在逐步超過(guò)香港，但房?jī)r(jià)還不到香港的一半；還有上海的“國(guó)家地段”頭屈一指，地理位置和氣候也有優(yōu)勢(shì)；而且，上海政府在城市規(guī)劃方面兌現(xiàn)率一直很高，這也給中外投資商和消費(fèi)者很大的信心支持。（記者王原）

　　賀艷梅：這是一個(gè)中性時(shí)代

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　　賀艷梅———上海經(jīng)緯行物業(yè)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)

　　操盤(pán)項(xiàng)目：盧灣濱江時(shí)代、楠林水岸

　　加盟經(jīng)緯行物業(yè)顧問(wèn)有限公司已有4年之久，她認(rèn)為在上海操作地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)關(guān)男性或女性風(fēng)格，較重要的是贏得市場(chǎng)的認(rèn)同，將產(chǎn)品營(yíng)銷出去，才是關(guān)鍵的目標(biāo)，思索了半秒她感慨地說(shuō)，“這似乎是個(gè)中性化的時(shí)代?！?p>

　　高端物業(yè)市場(chǎng)空間較大

　　目前上海的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)躍升為全國(guó)，高端地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是住宅價(jià)格，是否會(huì)停一?！按跉狻蹦?？“事實(shí)上，上海的高價(jià)房是自2002年才正式開(kāi)始發(fā)動(dòng)上漲攻勢(shì)，也就是說(shuō)僅有兩年的成長(zhǎng)。”她快節(jié)奏地分析說(shuō)，“從市場(chǎng)看，高端地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求還未被充分激發(fā)出來(lái)。從發(fā)展來(lái)看，目前面臨的是黃燈，而非明確的綠燈或紅燈?！?p>

　　據(jù)介紹，和海外相比，內(nèi)地高端物業(yè)的設(shè)計(jì)尚有很大改進(jìn)空間。在海外，高端住宅不再是簡(jiǎn)單地用幾室?guī)讖d來(lái)劃分，而是用社交區(qū)、禮儀區(qū)等功能區(qū)進(jìn)行劃分，且諸如“私人收藏室”之類的新空間，也作為新概念在營(yíng)銷中被特別地提出來(lái)。她評(píng)價(jià)說(shuō)，高端客戶的真正需求還有很多，這些新思路只是其中很少的一部分。

　　“拯救型”營(yíng)銷的確存在

　　雖然有地產(chǎn)項(xiàng)目本身比營(yíng)銷重要的說(shuō)法，但是賀認(rèn)為，“從廣義上講，營(yíng)銷公司的提前介入策劃，對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目而言非常重要，可以顯著地提升物業(yè)售價(jià)。

　　當(dāng)然，一些已經(jīng)進(jìn)入銷售階段，但面臨銷售困境的項(xiàng)目，則更需要借助專業(yè)代理公司之力，才能將樓盤(pán)順利銷出，可謂‘拯救型’營(yíng)銷。”她表示，一些前期定位不準(zhǔn)確的樓盤(pán)項(xiàng)目，常常會(huì)出現(xiàn)銷售不暢的窘境，對(duì)此種情況她介紹說(shuō)，“我們會(huì)頭先分析，目標(biāo)客戶的心理需求，根據(jù)不同群體的需求再?zèng)Q定策劃方案，甚至改變樓盤(pán)整體風(fēng)格?！保ㄓ浾咄踉?p>

　　許綺：女性老總更有親和力

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　　許綺———上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司副總經(jīng)理

　　較新操盤(pán)項(xiàng)目：圣馬麗諾·橋、陽(yáng)光歐洲城5期（自由時(shí)代）、環(huán)球河濱花園

　　在許小姐的辦公室里，墻壁上掛著看上去比較“女孩子氣”的圖畫(huà)，擺放著女孩子比較喜歡的飾物和盆景。

　　許小姐告訴記者，她大學(xué)時(shí)代學(xué)的是中文，畢業(yè)后在公司企劃部做文案，因此做事比較細(xì)膩、注重細(xì)節(jié)，與男性的宏觀思維相比，這也算是我的特點(diǎn)吧?！艾F(xiàn)在公司里面，大的框架一般都是男性的老總?cè)プ龅?，我主要在大的框架下?shí)施，直接抓個(gè)案?！痹谟浾邌?wèn)到女性老總有什么優(yōu)勢(shì)時(shí)，許小姐說(shuō)：“也許女的親和力比較強(qiáng)，在溝通交流方面會(huì)有一些優(yōu)勢(shì)，和員工談事情時(shí)沒(méi)有男性老總那么直白，員工更容易接受些。”

　　“做房產(chǎn)營(yíng)銷策劃這一行，其實(shí)耐心和鼓勵(lì)對(duì)員工也很重要”，舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，去年世福匯剛剛推出來(lái)的時(shí)候正好遇上了非典，很長(zhǎng)一段時(shí)間一套房子也沒(méi)購(gòu)掉，情況很糟糕，員工的心情也壞透了。這時(shí)候，我對(duì)員工不是責(zé)罵和強(qiáng)壓，而是給員工更多的鼓勵(lì)，給員工分析市場(chǎng)，增強(qiáng)信心，與員工一道度過(guò)難關(guān)。經(jīng)過(guò)精心的準(zhǔn)備，在去年7月舉行的房展會(huì)上，4天賣(mài)掉了42套，成了扭轉(zhuǎn)大局的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，后來(lái)又通過(guò)郵輪拍賣(mài)等一系列的推廣活動(dòng)，到年底就全部賣(mài)光了?！?p>

　　在談到如何留住企業(yè)人才時(shí)，許小姐說(shuō)：“我?guī)啄昵熬徒ㄗh我的員工購(gòu)房，因?yàn)橘?gòu)房就有經(jīng)濟(jì)壓力，他們就不會(huì)亂花錢(qián)，也不會(huì)那么輕易地跳槽了。當(dāng)然，由于房?jī)r(jià)大幅上漲，沒(méi)聽(tīng)我建議購(gòu)房的員工現(xiàn)在很后悔了?！睂?duì)于現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)，許小姐認(rèn)為還是非?？春玫?，在世博會(huì)以前還是會(huì)上漲，只是上漲的幅度不會(huì)那么快而已，現(xiàn)在購(gòu)房置業(yè)仍然是一個(gè)好機(jī)會(huì)。

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