要避免和減少這種爭(zhēng)議和糾紛，購(gòu)房人應(yīng)在購(gòu)房前仔細(xì)考查，在簽合同時(shí)多加留意，這是非常重要的。

　　期房在交付時(shí)“變臉兒”的原因很多，其中有兩種情況，需引起購(gòu)房人特別注意：

　　種：開(kāi)發(fā)商隨意改沙盤(pán)

　　有的房地產(chǎn)商會(huì)在賣(mài)哪座樓時(shí)就讓哪座樓在沙盤(pán)上長(zhǎng)高，把它前面的樓降低；還有的沙盤(pán)做得不成比例，把綠地在沙盤(pán)上放大；再有就是一些配套建筑在沙盤(pán)上不反映。當(dāng)期房交付時(shí)，購(gòu)房人再也找不到沙盤(pán)了，雖覺(jué)得不一樣了，可起訴又無(wú)法舉證。政府文件雖要求房地產(chǎn)商更改規(guī)劃必須征得受影響的業(yè)主同意，但在這種情況下，由于房地產(chǎn)商根本沒(méi)更改規(guī)劃，只是做虛假?gòu)V告和展示，所以根本談不上征得受影響的業(yè)主同意。

　　●購(gòu)房人如何應(yīng)對(duì)

　　面對(duì)種情況，購(gòu)房人頭先要學(xué)會(huì)看沙盤(pán)。您無(wú)法確定您所面對(duì)的房地產(chǎn)商是否是奸商，但您一定要明白能做房地產(chǎn)商的都不會(huì)是傻瓜。當(dāng)您看到您所購(gòu)樓房前還有一個(gè)建筑時(shí)，不要只拿眼睛看沙盤(pán)模型的高矮，而且要用嘴問(wèn)，用腦子想，如果那個(gè)位置很好，而且也有條件蓋高樓，房地產(chǎn)商為什么不蓋高樓呢？如果小區(qū)是獨(dú)立供暖或二次供水，購(gòu)房人就要在沙盤(pán)上找找鍋爐房、水泵房在哪兒？如果沒(méi)有肯定會(huì)在哪兒冒出來(lái)。同樣道理，配電室、垃圾樓、地下車(chē)庫(kù)的出口一定有它該有的位置，購(gòu)樓時(shí)不注意，收樓時(shí)就有可能發(fā)現(xiàn)窗戶對(duì)著垃圾樓、變電器、地下車(chē)庫(kù)出口，入住后就有可能要整天面對(duì)垃圾的臭味、電磁波的干擾、汽車(chē)出入的噪音。

　　購(gòu)房人除了學(xué)會(huì)看沙盤(pán)外，還要學(xué)會(huì)看《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的附圖及附件，爭(zhēng)取將標(biāo)有各個(gè)建筑高度的小區(qū)整體平面圖列入合同附件一，并事先就有思想準(zhǔn)備，房地產(chǎn)商不肯寫(xiě)進(jìn)合同的廣告、沙盤(pán)所反映的情況都是假的。

　　對(duì)于房地產(chǎn)商廣告承諾的小區(qū)有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、電影院等要有一個(gè)基本認(rèn)識(shí)：這些承諾房地產(chǎn)商較多能保證提供建筑，而是否真的會(huì)開(kāi)辦還要取決有沒(méi)有開(kāi)這些機(jī)構(gòu)的人愿來(lái)。如果沒(méi)有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、電影院等機(jī)構(gòu)直接承諾，對(duì)房地產(chǎn)商的承諾寧愿信其無(wú)不要信其有。

　　對(duì)小區(qū)內(nèi)有醫(yī)院的，購(gòu)房人較好在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚醫(yī)院太平間、急診室的門(mén)朝哪兒開(kāi)，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有人入住后才發(fā)現(xiàn)自己家的窗戶正對(duì)醫(yī)院太平間，也有人入住后發(fā)現(xiàn)自己的家門(mén)口離太平間門(mén)口非常近，這事讓誰(shuí)趕上恐怕都會(huì)別扭一輩子。

　　種：地被轉(zhuǎn)手換了新“主”

　　目前在北京，房地產(chǎn)商拿到土地兩年不開(kāi)發(fā)，政府要收回，同時(shí)也允許土地再轉(zhuǎn)讓。由于很多小區(qū)是分期開(kāi)發(fā)，前面幾期開(kāi)發(fā)后，房地產(chǎn)商沒(méi)錢(qián)了，只能把土地轉(zhuǎn)手，或者覺(jué)得賣(mài)地比自己蓋樓省事又不耽誤掙錢(qián)還不冒風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)就把地轉(zhuǎn)手了。接手的要夠本兒一定要讓土地出更高效益，要達(dá)到這個(gè)目的，方法之一就是增加容積率。而增加容積率，政府既可多收土地出讓金，又能解決更多人的居住問(wèn)題，在北京市沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的容積率限制的情況下，只要符合不影響采光的規(guī)定，規(guī)劃部門(mén)通常都會(huì)批準(zhǔn)。由于“新”的發(fā)展商和原來(lái)購(gòu)房的業(yè)主不存在購(gòu)賣(mài)關(guān)系，當(dāng)然他們也不需要業(yè)主的同意；對(duì)規(guī)劃部門(mén)來(lái)講，他們是報(bào)新的規(guī)劃，而不是改變規(guī)劃，規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)也沒(méi)什么錯(cuò)。

　　●購(gòu)房人如何應(yīng)對(duì)

　　面對(duì)種情況，購(gòu)房人能做的不多，細(xì)心的購(gòu)房人都會(huì)發(fā)現(xiàn)，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的“說(shuō)明”上寫(xiě)著：當(dāng)建設(shè)任務(wù)撤銷(xiāo)或部分任務(wù)撤銷(xiāo)后，本證及附件相應(yīng)撤銷(xiāo)?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》“注意事項(xiàng)”上寫(xiě)著：本證及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計(jì)劃變更或因故未建滿兩年者，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件自行失效。購(gòu)房人較好能事先考慮清楚為購(gòu)樓前沒(méi)有建筑或低建筑的房子而多付錢(qián)是否值得。

　　《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得受影響的預(yù)購(gòu)人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購(gòu)人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！北本┦姓@條關(guān)于變更規(guī)劃條件的規(guī)定，對(duì)保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益有非常重要的作用，建議購(gòu)房人在合同中予以明確約定。劉宏誠(chéng)

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