人們通常都講購購預(yù)售商品房要看“五證”，筆者認(rèn)為購房人主要看清預(yù)售許可證是關(guān)鍵，其它“四證”主要是給政府發(fā)預(yù)售許可證的部門看的。有時由于土地情況復(fù)雜，房地產(chǎn)商交了土地出讓金，雖沒拿到土地許可證，也能憑交費證明先領(lǐng)到預(yù)售許可證，只要有預(yù)售許可證，房子就可以賣。

　　沒有預(yù)售許可證房子能不能賣？按規(guī)定不能。但現(xiàn)實中有一些房地產(chǎn)商會變換形式，比如以“內(nèi)部認(rèn)購”的形式進(jìn)行預(yù)售。這種情況下，購房人購不購，完全在購房人自己的判斷了。房地產(chǎn)商的信譽(yù)可靠，購房人通過內(nèi)部認(rèn)購有時確實能省些錢，但風(fēng)險也比較大。如果房地產(chǎn)商較終拿不到預(yù)售許可證并宣告破產(chǎn)，購房人付的定金有可能會打水漂。按《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)受讓人（指購房人，筆者注）知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人（指房地產(chǎn)商，筆者注）沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購購商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果?！?p>

　　購房人還需要注意的是《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的條解釋：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與購受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?p>

　　這一條告訴購房人兩個問題：

　　1、購房人購了沒有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”預(yù)售商品房，并不成為購房人要求退房的充足理由。

　　2、購房人千萬不要以為房地產(chǎn)商沒有取得預(yù)售許可證銷售商品房就可以隨便付定金，僅憑房地產(chǎn)商沒有取得預(yù)售許可證賣房而要求解除商品房購賣合同不一定會得到法院支持。只有到起訴時，房地產(chǎn)商仍然不能取得預(yù)售許可證，購房人請求法院解除合同才能達(dá)到目的。

　　因此，為了保險起見，購房人較好在合同條空白行中約定本合同成立的前提條件是房地產(chǎn)商在簽訂合同時已取得“五證”，如果購房人在合同簽訂后發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商在預(yù)售房屋時實際并未取得“五證”中的任何其中一項證明，購房人可無條件要求房地產(chǎn)商在約定日期內(nèi)退回全部所付房款及賠償因購購此房而產(chǎn)生的一切費用和損失。

　　說到這里，筆者認(rèn)為有必要提示購房人一定要對違法和違約有一個清醒的認(rèn)識。

　　合理不合理，是人們認(rèn)識的道德標(biāo)準(zhǔn)。在市場經(jīng)濟(jì)的社會里，人們往往為追求自己的利益而不按“理”辦事。但處理商品房購賣糾紛只能靠“法”而不能靠“理”。因此購房人要想在和房地產(chǎn)商的博弈中爭取更多利益，只能爭取在合同中更多地約束對方的行為，并且在合同中盡可能明確對方如果違約應(yīng)對自己進(jìn)行什么樣的賠償。

　　購房人一定要明白房地產(chǎn)商如果違法或違約，并不等于可以想當(dāng)然能達(dá)到自己的要求。房地產(chǎn)商違法會受到處罰，并不等于購房人就可以得到相應(yīng)的法律救濟(jì)。房地產(chǎn)商違約，如果不在合同中具體約定如何賠償，如果法律沒有規(guī)定，違約賠償?shù)拇笮≈荒芙唤o法官自由裁量，購房人再覺得不合理，也只能認(rèn)了。

　　劉宏誠

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