市國土房管局于去年12月9日發(fā)布了《業(yè)主臨時公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》的示范文本，頭次公布了業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定，明確了業(yè)主所具有的權(quán)利和義務(wù)。該公約實施以來，開發(fā)商、物管公司反映如何？業(yè)主該有哪些職責(zé)范圍和權(quán)限呢？有沒有修改該公約的通道？

　　■《業(yè)主臨時公約》規(guī)定了哪些權(quán)限

　　《業(yè)主臨時公約》實質(zhì)上是新頒布的《物業(yè)管理條例》的配套文件，進(jìn)一步細(xì)化了《條例》，不僅明確規(guī)定了物業(yè)公司的職責(zé)范圍與權(quán)限，同時也對如何正確實施對業(yè)主的管理作出明確的約定。其中包括了業(yè)主不能擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途；不能占用公用部位和共用設(shè)施設(shè)備；不能利用公用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等內(nèi)容。例如：空調(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝，陽臺外和窗外不能吊掛和晾曬物品、不擅自張貼或安裝可通過外觀看到的任何標(biāo)識牌、廣告牌或標(biāo)語等。業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守《北京市養(yǎng)犬管理規(guī)定》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，及時清理寵物糞便；乘坐電梯的，應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時間。機動車在住宅區(qū)內(nèi)行駛時速應(yīng)低于5公里；車輛出入應(yīng)按要求出示證件；機動車應(yīng)在專門的車位停放，禁止在消防通道、井蓋、人行便道和綠地等場所停放；夜間停放，防盜報警器應(yīng)使用靜音，發(fā)生噪聲應(yīng)迅速解除。

　　市國土房管局規(guī)定：消費者購房時應(yīng)按照新購房合同文本規(guī)定進(jìn)行簽訂，新合同文本中規(guī)定，購房者在與開發(fā)商簽約時，被視為承諾遵守《業(yè)主臨時公約》。

　　■修改臨時公約需經(jīng)業(yè)主大會通過

　　物業(yè)公司與客戶應(yīng)是伙伴關(guān)系。在民事上是兩個主體；在分工上物業(yè)公司是提供服務(wù)，業(yè)主是享受服務(wù)；在人格上，物業(yè)員工與業(yè)主是平等的。目前物業(yè)員工挨打的事件時有發(fā)生，好的物業(yè)員工因此離開了這個行業(yè)，而高素質(zhì)的人不愿從事這項工作，物業(yè)服務(wù)的水準(zhǔn)就會下降?！稑I(yè)主臨時公約》明確要求業(yè)主的行為應(yīng)符合規(guī)范。物業(yè)公司真正的管理難點在于如何協(xié)調(diào)、平衡業(yè)主之間的關(guān)系，如何保證較廣大業(yè)主的根本利益。

　　許多專家表示，《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》中的服務(wù)條款、物業(yè)收取方式都有相關(guān)的規(guī)定，這就能有效地避免業(yè)主入住后與開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)生糾紛。業(yè)主在購房時對小區(qū)物業(yè)有直觀的了解，可以避免業(yè)主入住后與開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)生不理性的沖突。

　　也有專家和業(yè)主對此提出建議。他們表示，開發(fā)商在與業(yè)主信息交流不對等的情況下，代表業(yè)主簽訂《業(yè)主臨時公約》，并成為購房合同的條款之一，但每份購房合同條款繁多、專業(yè)，業(yè)主不可能一一明白，若以后發(fā)現(xiàn)問題，想“糾正”怎么辦，有沒有修改的通道。

　　據(jù)報載，市國土房管局相關(guān)部門解釋，兩示范文本實施后，購房者在購房時便可得知物業(yè)費用及其收取方式等，從而增加透明度。如果業(yè)主對《業(yè)主臨時公約》中的條款不滿意，可以通過成立業(yè)主大會后召開業(yè)主大會修改該公約。

　　■《業(yè)主臨時公約》使管理與服務(wù)并存

　　本市新版《業(yè)主臨時公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本正式實施以來，得到眾多物管公司的歡迎。這些公司表示，目前我們的產(chǎn)品經(jīng)營和服務(wù)水準(zhǔn)等許多方面都在努力與國際接軌，但是我們的一些消費者在行使自己的權(quán)利時，卻不了解自己的義務(wù)。他們以為擁有了產(chǎn)權(quán)便擁有了一切權(quán)利，不愿為公眾的利益犧牲一點個人的利益。同時，只接受物業(yè)公司的服務(wù)，不愿接受物業(yè)公司的管理。而實際上，管理與服務(wù)是并存的。管理是對設(shè)備設(shè)施的管理，而對人行為的規(guī)范是在執(zhí)行國家的規(guī)定和制度。國家的規(guī)定可能比較籠統(tǒng)，物業(yè)公司把它加以細(xì)化了。

　　■違約責(zé)任有規(guī)定

　　一些物業(yè)公司表示，對于少數(shù)侵害整體利益的行為如何制止，這始終是困擾物業(yè)管理企業(yè)的難點。畢竟物業(yè)公司是企業(yè)，不是執(zhí)法部門。對此，《業(yè)主臨時公約》規(guī)定了違約責(zé)任和違約糾紛的解決辦法。

　　其一，違反本公約造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。其二，對業(yè)主違反公約的行為，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)可督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可提起訴訟；違反相關(guān)法規(guī)政策的，報告有關(guān)部門。

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