目前，商品房銷售合同大都采用開發(fā)商提供的格式合同，其主要內(nèi)容均為格式條款。但如果合同制定不規(guī)范，如合同主要內(nèi)容約定含混、違約責(zé)任約定不明，或者合同對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約定有明顯傾斜，都會(huì)使購房者的利益受到損害。由于預(yù)售的房屋從簽訂合同到拿到鑰匙往往要經(jīng)歷一年多的時(shí)間，購房人經(jīng)過漫長的等待，眼看著新房建成交工，誰都希望盡快搬入新居，如果退房再選別處，不僅時(shí)間上賠不起，而且一年多的時(shí)間等于白白浪費(fèi)，這些無形的損失也無法挽回，因此不到萬不得已，消費(fèi)者一般不會(huì)選擇退房。但如果繼續(xù)履行合同，就要按照合同約定執(zhí)行，其結(jié)果是要么購來的房子面積不夠用，無法實(shí)現(xiàn)自己當(dāng)初的設(shè)想；要么面積過大，還要再交出好幾萬元錢補(bǔ)足面積差價(jià)。這些都違反了交易活動(dòng)應(yīng)當(dāng)平等自愿的意思自治原則。購房人較后往往花錢購了一處窩心房?？梢?，合同制定得不完善，購房人的合法權(quán)益是無法得到保障的。

　　其實(shí)，如果當(dāng)初簽訂合同的時(shí)候在合同條款上細(xì)細(xì)斟酌，設(shè)定利于自己的條款，就不會(huì)出現(xiàn)類似情況時(shí)如此被動(dòng)。隨著我國民事法律制度的發(fā)展，在不違反法律和公序良俗的前提下，現(xiàn)行的合同法已更充分地尊重和體現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治，保障當(dāng)事人的合同自由。也就是說，如果合同是雙方自愿簽訂的，只要合同條款不損害公共利益，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在履行了必要的登記手續(xù)后，即屬于有效合同。雙方就要嚴(yán)格履行，即便條款對(duì)一方不利，但只要在簽訂合同時(shí)是自愿接受，法院亦不能認(rèn)定該條款無效。因而要使購房人的合法權(quán)益得到切實(shí)地保障，在制定合同時(shí)力求完善，這是惟一有效的解決辦法。例如面積誤差的處理問題，建設(shè)部2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，雙方有約定的，從其約定，沒有約定的，按以下原則處理：

　　一、面積誤差比完全值在3％以內(nèi)的（含3％），據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；二、面積誤差比完全值超出3％時(shí)，購受人有權(quán)退房。購受人退房的，出賣方應(yīng)當(dāng)在購受人提出退房之日起30日內(nèi)將購受人已付房價(jià)款退還給購受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。

　　購受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由購受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比完全值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購受人；完全值超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購受人……

　　如果將這一處理原則寫入合同條款，購房人的利益就能得到切實(shí)的維護(hù)。當(dāng)然，由于當(dāng)前房地產(chǎn)法律法規(guī)尚不健全，商品房的銷售主要仍由開發(fā)商全盤操作，購房者往往處于被動(dòng)地位，這不僅體現(xiàn)在對(duì)房屋基本狀況的了解上，更表現(xiàn)在購房人對(duì)開發(fā)商提供的格式合同很難有選擇權(quán)。但是，對(duì)開發(fā)商提供的合同，購房人不應(yīng)被動(dòng)地接受，而是應(yīng)當(dāng)限度地調(diào)動(dòng)對(duì)合同的審查意識(shí)，拿到合同當(dāng)場就簽字完全是不可取的。在簽訂合同前，除了審查開發(fā)商的資質(zhì)、銷售資格外，較好向開發(fā)商索要一份合同樣本仔細(xì)閱讀。對(duì)關(guān)鍵條款如：地上物的排他權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)、戶型、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、價(jià)款及付款期限、房屋及產(chǎn)權(quán)證書的交付時(shí)間、質(zhì)量條款、保修責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容更應(yīng)審慎對(duì)待，對(duì)合同中沒有約定或約定不明的內(nèi)容，可以要求另定補(bǔ)充協(xié)議。如有必要，向?qū)I(yè)律師進(jìn)行咨詢也是應(yīng)該的。另外，還需提醒購房者，如果打算采用向銀行貸款按揭的方式購購期房，應(yīng)當(dāng)考慮到貸款不成的情況，因?yàn)殂y行在放貸前既要審查樓房的建設(shè)情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此，事先在補(bǔ)充協(xié)議中約定貸款不成時(shí)購賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩，購房人不會(huì)再為追索已付的頭付款而耗費(fèi)精力。

　　此外，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，雙方還可以在合同中約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。既然法律已賦予當(dāng)事人更多的契約自由權(quán)，那么，購房人在處分自己的權(quán)利時(shí)，為什么不能用足用好呢？一份完善的購房合同無疑是給購購行為上了保險(xiǎn)。同時(shí)，嚴(yán)格的合同條款不僅是雙方履行權(quán)利義務(wù)的參照，而且也在無形中約束了開發(fā)商的銷售行為，如果開發(fā)商在合同履行過程中隨意操作，將會(huì)受到合同條款的處罰。海淀法院　李梅

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