我用自己的私房作抵押向銀行貸款，并辦理了抵押登記手續(xù)。在抵押期間，我在原有房屋的基礎(chǔ)上又增建了兩間房屋?，F(xiàn)在我無(wú)力償還貸款，對(duì)方要求拍賣房屋，我也同意，但對(duì)于增建的兩間房屋的性質(zhì)和歸屬我們發(fā)生爭(zhēng)議，請(qǐng)問(wèn)該如何處理？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　王女士

　　頭先，依照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法擁有的城市地產(chǎn)使用權(quán)為標(biāo)的，在不轉(zhuǎn)移占有的前提下向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以處理抵押的地產(chǎn)使用權(quán)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。從這條法規(guī)的規(guī)定可以看出，城市房地產(chǎn)使用權(quán)抵押后，抵押人并不喪失對(duì)地產(chǎn)的占有、使用權(quán)利，抵押人仍然可以依法進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，例如建造房屋、安裝基礎(chǔ)設(shè)施等。也就是說(shuō)，您在已經(jīng)抵押的房屋上再建造房屋的性質(zhì)是合法的，是具有法律依據(jù)的。

　　其次，依據(jù)《擔(dān)保法》第55條的規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。在《城市房地產(chǎn)管理辦法》第51條里也有著同樣的規(guī)定。這兩條法律規(guī)定明確說(shuō)明了新增房屋的性質(zhì)是不屬于抵押物范圍。在實(shí)踐中可能有兩種情況，一種是以房屋作為抵押，在其所占用的土地上新建造的房屋；另一種是以土地使用權(quán)作為抵押，在該土地上新建造的房屋。不管是哪種情況，新建造的房屋都不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。

　　由于房地的不可分性，從有利于房地產(chǎn)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)的角度考慮，法律規(guī)定了新增的房屋可以拍賣，但抵押權(quán)人不能優(yōu)先受償該部分。在實(shí)際操作中應(yīng)該是將已抵押的房屋和新增的房屋一同拍賣，對(duì)于已抵押房屋的價(jià)款抵押權(quán)人可以優(yōu)先受償。如果抵押房屋價(jià)款不足清償債務(wù)，可以用新增房屋價(jià)款進(jìn)行清償。但如果抵押人同時(shí)還有別的債務(wù)的話，新增房屋價(jià)款就不能單給抵押權(quán)人清償了，要根據(jù)債務(wù)發(fā)生的性質(zhì)和時(shí)間再重新進(jìn)行分割，因?yàn)榈盅簷?quán)人對(duì)新增房屋的價(jià)款不具有優(yōu)先受償性了。如果抵押房屋的價(jià)款就足以償還債務(wù)，那么剩余的價(jià)款和新增房屋的價(jià)款都屬于抵押人。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 新起點(diǎn)律師事務(wù)所　　 王震

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