郭玉濤

　　購(gòu)房合同文本是指導(dǎo)性的

　　由于消費(fèi)者處于劣勢(shì)，新購(gòu)房合同中大量規(guī)定了發(fā)展商的義務(wù)，傾向于保護(hù)購(gòu)房的消費(fèi)者。但并不一味地限制、約束發(fā)展商。因?yàn)?，從合同法的角度上看，消費(fèi)者與發(fā)展商是地位平等的民事合同主體，任何一方都沒(méi)有特權(quán)。如果矯枉過(guò)正，刻意限制發(fā)展商的權(quán)利，增大其不應(yīng)有的義務(wù)，反而成了新的不公平。

　　因此，這份合同本身是指導(dǎo)性的而非強(qiáng)制的，其中出現(xiàn)了大量的空白、選項(xiàng)等，還把補(bǔ)充協(xié)議作為了合同的附件，這是一種進(jìn)步。而購(gòu)房人士往往習(xí)慣于此：有些人花一百多萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)購(gòu)房子，都沒(méi)有簽補(bǔ)充協(xié)議。原因很多，大多數(shù)的購(gòu)房人士是出于信任，有些發(fā)展商則是店大欺客。還有些發(fā)展商怕麻煩或怕出問(wèn)題，寧肯不做這一單生意，也不愿談補(bǔ)充協(xié)議，很多購(gòu)房人士也就妥協(xié)了。但事實(shí)證明，較后出問(wèn)題、吃虧的，大多就是這部分人。由于他們?cè)诤贤腥狈γ鞔_的、有利的約定，所以很多利益難以得到很好維護(hù)。

　　而新的《商品房購(gòu)賣合同》顯然有了很大的改觀，國(guó)家允許、鼓勵(lì)購(gòu)房人士將自己的意愿寫入合同或補(bǔ)充協(xié)議中，作為購(gòu)房人士，也有了詳盡描述自己權(quán)利、意愿的依據(jù)。

　　從這個(gè)角度上講，廣大購(gòu)房人士需要操心的地方并不是少了而是更多了，新的合同文本只是一個(gè)框架，國(guó)家只是把基本的問(wèn)題規(guī)定出來(lái)，如果要切實(shí)地維護(hù)自己的權(quán)利，廣大購(gòu)房人士就應(yīng)該自己添加內(nèi)容，詳盡地把自己的要求體現(xiàn)在合同中。這是權(quán)利，要學(xué)會(huì)自覺(jué)地運(yùn)用。一般而言，只有在合同中體現(xiàn)出來(lái)想法、要求才具有法律約束力，也才能得到法律的保護(hù)，否則就意味著對(duì)自己的權(quán)利的放棄。很多人購(gòu)房后出現(xiàn)了問(wèn)題，想起來(lái)呼吁求助，但是，理論上這是個(gè)人的問(wèn)題，政府、社會(huì)機(jī)構(gòu)并沒(méi)有義務(wù)主動(dòng)幫助解決這樣的困難。所以還是以預(yù)防為主，自覺(jué)地防范風(fēng)險(xiǎn)較為好一些。

　　四大問(wèn)題需要約定

　　應(yīng)該說(shuō)，新的合同文本考慮得很周詳，我再根據(jù)實(shí)踐提供一些需要在合同中添加的條款建議，供讀者參考。

　　1．爛尾問(wèn)題。購(gòu)購(gòu)預(yù)售房屋的購(gòu)家，其的風(fēng)險(xiǎn)是房屋“爛尾”。這樣，分期付款的購(gòu)房人士，可以在合同中約定，如果確有證據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)發(fā)展商存在著《合同法》第六十八條款規(guī)定的情形，例如（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的等等，則可以拒絕繼續(xù)付款而不必承擔(dān)責(zé)任。簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)，也可以在合同中約定，如果出現(xiàn)房屋“爛尾”情形，導(dǎo)致不可能如期交房，則購(gòu)家有權(quán)提前解除合同，發(fā)展商承諾無(wú)條件（或約定條件）地退款。

　　2．關(guān)于雙倍賠償。有一些不良發(fā)展商，在售樓過(guò)程中采用種種辦法，欺騙客戶，估計(jì)每一位讀者都能夠說(shuō)出幾條來(lái)。但由于其中一些廣告、許諾沒(méi)有落實(shí)在合同中；其次是對(duì)其沒(méi)有什么強(qiáng)有力的懲罰措施，不良發(fā)展商往往無(wú)所謂。

　　《合同法》百一十三條款明確規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?p>

　　因此購(gòu)房人士可以將樓盤廣告、宣傳中的某些內(nèi)容落實(shí)在合同中，并約定如果發(fā)展商在銷售過(guò)程中欺詐消費(fèi)者，那就應(yīng)該按照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，向消費(fèi)者支付相當(dāng)于兩倍購(gòu)房?jī)r(jià)款的賠償金。

　　3．關(guān)于某些不平等格式條款。舉個(gè)例子，在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“購(gòu)方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒(méi)收購(gòu)方全部已付價(jià)款?！?p>

　　我認(rèn)為這是不公平條款，假如購(gòu)家已經(jīng)支付95％的價(jià)款，只剩5％的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒(méi)收其已付95％價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。所以，依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無(wú)效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問(wèn)題，購(gòu)家可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

　　4．關(guān)于物業(yè)管理的問(wèn)題。物業(yè)管理對(duì)業(yè)主日益重要，所以這個(gè)問(wèn)題漸漸比較突出。

　　有些發(fā)展商在房屋銷售過(guò)程中，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)、物業(yè)管理公司、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容檔次等做了比較好的描述，但結(jié)果并非如此。還有一些發(fā)展商，交房時(shí)要求購(gòu)房人士必須先交一年的物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)用等，先簽訂各種物業(yè)管理合同，否則就不給鑰匙、不辦入住手續(xù)等。應(yīng)該說(shuō)這些是不盡合理的，建議廣大的購(gòu)房人士對(duì)此多做一些了解，在合同中不吝筆墨，做一些必要的約定。

　　以上實(shí)際只是一部分的問(wèn)題，購(gòu)房人士應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)談合同。請(qǐng)大家切記，為了保證以后不麻煩，這個(gè)時(shí)候就不要怕麻煩。

（北京晚報(bào)）

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