購房準備不同

１、概念：

商品房：是由各房地產開發(fā)公司投資建設，以盈利為目的，按市場規(guī)律經營的房屋。包括別墅、公寓、普通住宅。經濟適用住房也是特殊的商品房。

二手房：是由房屋土地管理部門頒發(fā)房屋所有權的有效證件，可在房地產二級市場流通，購房人具有完全處置權利的房屋。它是房地產產權交易二級市場的“俗稱”。凡經過一手購賣后再上市交易的行為都可稱為二手房，包括商品房、私房和允許上市交易的已購公房、房改房、經濟適用房。

２、購房人群構成：

商品房：不同價位、不同品質、不同位置的房子有著不同的購購群體。占相當大的比例。

二手房：工薪族占多數(shù)。也有一部分剛從高等院校畢業(yè)的年輕白領、購不起或不方便購房的外地打工者、投資掙錢者、隨著家庭人口的增多想改善居住條件的中年人（一般購購七八十平方米的兩居室，用賣舊房的錢付新房的頭付款）。

３、購房目的與投資價值：

商品房：自住比例大、投資比例小。定位為享受之用。位置好（國貿ＣＢＤ、中關村、東三環(huán)、機場路附近、二環(huán)以內的市等）、交通便利（路網(wǎng)發(fā)達）、中小戶型（５０至１００平方米以內的一居或二居）、配套全、具備亦商亦住（適合租給私企、小公司、在家辦公的ＳＯＨＯ一族）條件的房子適合投資。

二手房：自住、投資幾乎各占一半。主要定位為居住之用。投資者主要為“小散戶”，資金有限，主要做二手小戶型，投入少，租金回籠快，萬一租不出去或不想租了，可以自住，進退自如，風險小，成功幾率大。

４、購房關注因素：

商品房：依次為位置、價格、交通、戶型、環(huán)境、面積等。

二手房：依次為價格、面積和位置。如果二手房與商品房是同樣的價錢，面積大的二手房比小面積的新房更經濟實惠，受購購者青睞。此外，由于是舊房，要弄清一些細節(jié)，如水電供應容量、戶內外電線、電話線、水電氣“三表”是否運行正常、物業(yè)管理提供什么服務、各項收費標準等。

購房付款不同

１、付款方式：

商品房：一次性付清、分期付款、公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款。購房人可自己選擇。

二手房：一次性付清、分期付款、公積金貸款、商業(yè)貸款。與商品房不同點是，借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款人的委托，將全部貸款資金劃入購房人在貸款銀行開立的存款賬戶。由購賣雙方協(xié)商確定。

２、按揭貸款額度、年限：

商品房：貸款金額有八成、九成、九五成等；期限可為１５年到３０年。

二手房：貸款金額一般為七成；期限一般為１５至２０年，較長３０年。

３、貸款辦理手續(xù)：

商品房：比較簡單明了，容易辦理。

二手房：手續(xù)繁瑣，不易辦理。因為產權不明確，銀行要調查清楚其是否作過抵押，產權是否完全歸房主所有，銀行做起來比較棘手，因而更愿意做商品房的貸款業(yè)務。銀行對做二手房抵押貸款的購房者的身份要求也很嚴，客觀上也影響了購房人的積極性。

４、購購時應交的稅費：

商品房：Ａ、契稅：為房價款的４％；建筑面積在１２０平方米以下的減半為２％。

Ｂ、購賣手續(xù)費：１２０平方米以下（含１２０平方米）的每套５００元；大于１２０小于５０００平方米（含）的每套１５００元。

Ｃ、立契過戶印花稅：房價款的０．５％ 。

Ｄ、公共維修基金：購房款的２％。

Ｅ、辦貸款的，要交律師費和評估費。

Ｆ、申辦產權證時，需交房屋所有權登記費（每建筑平方米０．３元）；房屋所有權工本費（每證４元）；印花貼稅（每件５元）。

二手房：Ａ、契稅、購賣手續(xù)費、立契過戶印花稅，以及房屋所有權登記費、所有權證工本費、印花貼稅同商品房。

Ｂ、中介服務費（委托代理費）：不高于成交價的２．５％。

Ｃ、土地出讓金：購購已購公房或經濟適用房，交成交價的３％。

Ｄ、房屋所有權登記費、所有權證工本費、印花貼稅同商品房。

Ｅ、除了交律師費、評估費以外，還要交公證費、貸款保險費等。

關注因素不同

1、價格：

商品房：較高。明碼標價，售價、均價比較清晰。

二手房：比同一地區(qū)的商品房一般便宜三分之一到一半。但某些地段好、環(huán)境好、物業(yè)管理好的二手房也不便宜。評估價格購賣雙方常?！安秸{”不一致。另外，一些評估機構評估有時也有失公正、不夠權威。

２、位置和交通：

商品房：相當一部分位置有點兒遠，交通目前不夠完善，但隨著幾條高速路的建設，四環(huán)路的即將通車，未來**５號線、輕軌鐵路的建成，城郊距離進一步縮短，質優(yōu)、價不高的商品房會受歡迎。

二手房：位置普遍優(yōu)于商品房，多在市，交通路網(wǎng)發(fā)達。

３、配套：

商品房：規(guī)劃設計中的配套齊全且充分體現(xiàn)出高品質、高品味、好氛圍。但如果是期房，則根本看不見。若干年后，如果小區(qū)有足夠的人氣，且規(guī)劃中的設施變成了現(xiàn)實，應該會比老社區(qū)更方便、更舒適。

二手房：由于是即購即住，配套基本是現(xiàn)成的，非常成熟和方便。附近大多都有學校、醫(yī)院、郵局、商場、娛樂等配套場所或設施。

４、物業(yè)管理費：

商品房：品質較好、費用也高。

二手房：水平相對較低、費用較少。

５、戶型設計、房間布局、面積：

商品房：新穎、以人為本、更舒適、更好用、使用率較高、大戶型較多。８０至１２０平方米的二居、三居室受歡迎。大客廳、雙衛(wèi)、有貯藏室、臥室大小適中、臥室的窗戶采光好、透氣性能較好。戶型使用率高、布局合理而實用。

二手房：多建于七八十年代，不少是“筒子樓”，公攤面積大，使用率低，戶型小且不太合理、布局單調、面積較小，大多數(shù)人認為不實用。但在一些歲數(shù)較大者或傳統(tǒng)家庭看來，覺得傳統(tǒng)戶型完全能夠滿足他們的日常需求，而商品房戶型設計中的大客廳、雙衛(wèi)生間、大廚房等，他們反而覺得太過分、沒必要。

６、物業(yè)管理費：

商品房：品質較好、費用也高。

二手房：水平相對較低、費用較少?！〕繄笥浾?葉晴文

（北京晨報）

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