較近，我在辦理新房入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)公司要求我同時(shí)繳納房?jī)r(jià)款2％的公共維修基金以及小修、中修和大修費(fèi)。請(qǐng)問，物業(yè)管理公司同時(shí)收取公共維修基金和小修、中修、大修費(fèi)合理嗎？物業(yè)公司規(guī)定不繳清費(fèi)用，就不發(fā)給我鑰匙，請(qǐng)問物業(yè)公司這樣做有法律依據(jù)嗎？在交鑰匙前，購(gòu)房者到底應(yīng)繳清哪些費(fèi)用？

　　■讀者陳文

　　根據(jù)建住房（1998）213號(hào)《住宅共用部位共有設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，自1999年1月1日起，售房單位在向購(gòu)房者收取房?jī)r(jià)款的同時(shí)，可以按房?jī)r(jià)款的2％至3％的比例向購(gòu)房者收取住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱“維修基金”），該筆基金應(yīng)專項(xiàng)用于住宅公共部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入銷售收入。在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，售房單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。

　　關(guān)于大修、中修和小修費(fèi)收取問題，京價(jià)（房）字（1997）第196號(hào)《北京市物價(jià)局、北京市房屋土地管理局關(guān)于印發(fā)“北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法”的通知》具體規(guī)定了各類級(jí)別住宅所應(yīng)收取大修、中修、小修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。但商品房都有一定的保修期，保修期內(nèi)的維修費(fèi)用不需交納。所以除非物業(yè)管理公司有足夠理由和證據(jù)表明這些維修費(fèi)是否會(huì)用于保修期，否則業(yè)主有權(quán)拒交。除以上幾項(xiàng)外，在入住前，開發(fā)商或物業(yè)公司一般還會(huì)向購(gòu)房人預(yù)收契稅，以備辦理房產(chǎn)證時(shí)交納，只要《物業(yè)管理公約》中對(duì)此無購(gòu)房人委托代收的條款，是預(yù)交還是辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)自己交納就完全取決于購(gòu)房人了。

　　物業(yè)管理費(fèi)也是入住前物業(yè)公司經(jīng)常要業(yè)主交納的費(fèi)用。一方面，物業(yè)管理費(fèi)是基于使用房屋才發(fā)生的費(fèi)用，另一方面，不預(yù)收一定的物業(yè)管理費(fèi)又無法保障物業(yè)的正常使用，且物業(yè)管理又是一種滯時(shí)服務(wù)，所以預(yù)收一定的物業(yè)管理費(fèi)還是合理的。

　　物業(yè)保證金是保證遇到特殊情況時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)收取不受影響。法規(guī)并無嚴(yán)格規(guī)定禁收，但收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)對(duì)所有客戶一樣，除非《物業(yè)管理公約》中有明確規(guī)定。一般來講，物業(yè)保證金是3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。

　　另外，裝修押金也是一個(gè)經(jīng)常被要求的收費(fèi)項(xiàng)目，小區(qū)多有自己的標(biāo)準(zhǔn)，但收費(fèi)金額一定要合理。過高時(shí)，可以向物價(jià)部門或居住小區(qū)管理辦公室投訴。

　　這里有一點(diǎn)需要說明的是，物業(yè)管理公司以未繳齊所要求繳納的費(fèi)用為由，拒絕給購(gòu)房人鑰匙是沒有法律依據(jù)的。當(dāng)然如果雙方所訂立的合同中明確約定交鑰匙之前，購(gòu)房人應(yīng)繳納有關(guān)費(fèi)用（包括物業(yè)管理費(fèi)用），則物業(yè)管理公司上述要求是有合同依據(jù)的。筆者建議購(gòu)房人在簽署合同時(shí)，應(yīng)明確發(fā)展商指定的物業(yè)管理公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合有關(guān)政府規(guī)定，并應(yīng)明確約定交付鑰匙不應(yīng)以繳齊所有費(fèi)用為前提。目前法律上沒有明確規(guī)定房屋交付前購(gòu)房人應(yīng)繳納哪些費(fèi)用，但發(fā)展商的普遍做法是要求購(gòu)房人繳齊所有費(fèi)用（房?jī)r(jià)款、有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用），之后才交付房屋鑰匙，而不論前述要求是否有合同依據(jù)。購(gòu)房人應(yīng)在簽署合同時(shí)，與發(fā)展商訂立預(yù)防這種情況的條款，在實(shí)際遇到這種情況時(shí)，充分利用各種有效、合法的途徑以保護(hù)自身權(quán)益不受侵犯。

　　■文／王薇

（北京青年報(bào)）

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