在購房實踐中，房屋認(rèn)購書的格式及內(nèi)容通常由發(fā)展商自行制訂。一般都約定在簽訂認(rèn)購書后，發(fā)展商將在一定的期限內(nèi)為購方保留標(biāo)的房屋，不得再行售于他人；同時，認(rèn)購書約定的價格在簽署“契約”時不得變更；如果購方未按認(rèn)購書約定的時間前來簽署“契約”，則賣方將不再為其保留標(biāo)的房屋，并且有權(quán)沒收購方已交納的定金。

伴隨著近年北京房地產(chǎn)市場交易量的大幅增長，購賣雙方之間的爭議和糾紛也隨之大量發(fā)生。其中涉及房屋認(rèn)購書的糾紛占其中很大的比例，不僅引發(fā)購房者與發(fā)展商的爭議，而且在專業(yè)律師中也產(chǎn)生了不同意見。本刊編輯部特意約請了專業(yè)律師對認(rèn)購書的法律作用與地位進(jìn)行了解釋，并提醒購房者在簽訂認(rèn)購書時應(yīng)注意的事項。

北京力行律師事務(wù)所 曹巖

認(rèn)購書不同于購賣合同

我認(rèn)為將《認(rèn)購書》的擔(dān)保作用與房屋購賣合同中定金條款相混淆的作法，是不存在法律依據(jù)的，有必要重新詮釋《認(rèn)購書》在購房法律活動中的性質(zhì)與作用。

先從定金談起。定金，是指合同當(dāng)事人一方，以保證合同履行為目的，于合同成立時或未履行前，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)給付對方的一定數(shù)額的款項，它是一種債權(quán)的擔(dān)保形式。定金由當(dāng)事人訂立定金合同成立，于定金交付后生效。無論從《民法通則》還是《中華人民共和國合同法》角度分析，可得出相同結(jié)論：定金合同以主合同（主債）的有效成立為前提。《合同法》百一十五條規(guī)定“當(dāng)事人可以依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)?！备鶕?jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，定金作為擔(dān)保形式的特征之一具有從屬性。這說明，定金合同具有從屬性。所謂從屬性，指擔(dān)保之債與被擔(dān)保之債形成主從關(guān)系。擔(dān)保之債是從債，被擔(dān)保之債是主債；擔(dān)保之債是對主債效力的補充和加強，受主債效力的制約。主債無效，擔(dān)保之債亦不存在；擔(dān)保之債隨主債的終止而終止。

而現(xiàn)在通行的《認(rèn)購書》無非是限制購房者（債務(wù)人）必須繳納頭付款簽訂房屋購賣合同，否則喪失定金，其確保售房者（債權(quán)人）利益?？梢姡涠ń鹚鶕?dān)保的主債務(wù)（購房行為）還沒有發(fā)生。因為至此，雙方尚未簽訂具有法律效力的房屋購賣合同（示范文本），即主合同不存在，因而作為規(guī)定其內(nèi)容的從合同（定金合同，即《認(rèn)購書》）亦無效。應(yīng)該明確《認(rèn)購書》中的主債是確定符合某些條件的房屋，房屋購賣合同中的主債是房屋購購行為。

那么《認(rèn)購書》可以簽訂嗎？當(dāng)然可以，關(guān)鍵是要在約定中明確簽訂《認(rèn)購書》的目的：１、確定所訂物業(yè)的詳細(xì)情況，及購房者可更換物業(yè)的期限；２、定金的擔(dān)保范圍（與房屋購賣中定金范圍不同）；３、購房者可以（不）簽訂房屋購賣合同，并（不）承擔(dān)的違約責(zé)任的條件。

實踐中往往疏漏了購房者可不簽訂房屋購賣合同并不承擔(dān)違約責(zé)任的條件，即沒有明確規(guī)定定金的擔(dān)保范圍，例如沒有規(guī)定對房屋購賣合同的標(biāo)的，與《認(rèn)購書》中售房者承諾的房屋情況發(fā)生變化時，應(yīng)由誰承擔(dān)違約責(zé)任？也沒有將約定房屋的情況表述清楚。只有作了這樣的補充，才能真正體現(xiàn)《認(rèn)購書》的作用。

總知，簽訂《認(rèn)購書》時，購房者對售房者的格式條款，也要認(rèn)真審查，適當(dāng)補充完善，將定金的擔(dān)保范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購書》與房屋購賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

北京煒衡律師事務(wù)所 王金嶺

認(rèn)購書相當(dāng)于購賣合同

開發(fā)商和購房人雙方在簽訂商品房購賣合同或預(yù)售合同之前，往往會簽署房屋認(rèn)購書、訂單或認(rèn)購協(xié)議之類的書面文件。

關(guān)于房屋認(rèn)購書、訂單或認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)和效力問題，目前有些爭議。本人認(rèn)為：雖然簽署此類文件的目的，對購房人來講只是為了獲得特定房屋一定時間內(nèi)的優(yōu)先購購權(quán)，對開發(fā)商來講只是為了加強對購房人的約束以增加交易機會，但從此類文件的形式和內(nèi)容分析，實為房屋購賣或預(yù)售合同。理由是：一、文件符合〈合同法〉中關(guān)于合同須以書面形式訂立的規(guī)定；二、文件體現(xiàn)了合同主體、標(biāo)的、價款等合同一般應(yīng)包括的條款；三、文件內(nèi)容雖然簡單，但根據(jù)項目批準(zhǔn)文件、有關(guān)法律政策規(guī)定、商品房交易習(xí)慣以及開發(fā)商的宣傳、展示內(nèi)容等，文件所確定的房屋購賣完全可以實現(xiàn)；四、文件中通常會對定金問題作出約定，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，該定金具有證約作用，即能證明開發(fā)商和購房人之間存在房屋購賣關(guān)系；五、開發(fā)商和購房人簽署認(rèn)購書之類的文件，完全是在平等、自愿基礎(chǔ)上的真實意思表現(xiàn)，符合合同訂立過程中意思自治的原則；

六、雖然認(rèn)購書、訂單或認(rèn)購協(xié)議中都會約定某一具體時間簽訂正式的房屋購賣或預(yù)售合同，但房屋購賣或預(yù)售合同沒有強制使用文本，因此，簽訂正式的房屋購賣或預(yù)售合同完全是對認(rèn)購書、訂單或認(rèn)購協(xié)議的細(xì)化、補充或變更。

既然房屋認(rèn)購書、訂單或認(rèn)購協(xié)議之類的書面文件具有合同的性質(zhì)，雙方當(dāng)事人必須嚴(yán)格履行合法、有效的房屋認(rèn)購書、訂單或認(rèn)購協(xié)議所確定的義務(wù)，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任（包括定金責(zé)任）。

北京嘉潤律師事務(wù)所 倪莎

制訂和簽署房屋認(rèn)購書時應(yīng)注意些什么

認(rèn)購書不能視為完成簽約

一般來講，定金如何處理，應(yīng)由當(dāng)事人是否履行房屋認(rèn)購書約定的義務(wù)決定。如上所述，對于房價款、房號、價款支付方式以及保留房號時間等約定內(nèi)容是否有所違反是比較容易認(rèn)定的。而對房屋認(rèn)購書中約定的購方“簽署契約”的含義理解以及是否履行的認(rèn)定存在很大爭議。如果購方按照認(rèn)購書中約定的時間按時前去同賣方協(xié)商“契約”條款，但由于種種原因不能就有關(guān)條款與賣方達(dá)成一致，未能較終簽署“契約”，則購方是否要承擔(dān)違約責(zé)任呢？

筆者認(rèn)為房屋認(rèn)購書中約定的購方“簽署契約”的義務(wù)應(yīng)理解為按照約定時間與賣方談判合同條款，不應(yīng)視作完成簽約。如果要求購方承擔(dān)必須簽約的義務(wù)，則顯失公平。因為“契約”內(nèi)容遠(yuǎn)比房屋認(rèn)購書的內(nèi)容復(fù)雜，在有關(guān)房屋交付、違約責(zé)任以及房屋質(zhì)量等問題上一般是發(fā)展商占主導(dǎo)地位，而且大部分發(fā)展商還單方制訂了很多有利于自身的補充協(xié)議條款要求購方簽署，簽署契約意味著購方須就很多不利于自己的內(nèi)容與發(fā)展商談判，若在這種情況下要求購方承擔(dān)必須簽約的義務(wù)，則明顯地違反了我國《民法通則》中規(guī)定的公平原則。筆者認(rèn)為，此時賣方無權(quán)沒收購方已付“定金”。

制訂和簽署房屋認(rèn)購書時應(yīng)注意的問題

對發(fā)展商來講，在制訂和簽署房屋認(rèn)購書時應(yīng)充分考慮購方拖延簽約過程的隱患，應(yīng)設(shè)定在一定期限內(nèi)如果未能完成簽約解除認(rèn)購書的權(quán)利；如果出售的是樓花，還應(yīng)考慮對投資人士炒作樓花利用認(rèn)購書的問題，如果鼓勵炒作，則應(yīng)允許購方主體的變更以及制訂靈活的付款方式，如果不鼓勵炒作，應(yīng)限制購方主體的變更。

對購方來講，在簽署認(rèn)購書時，應(yīng)與發(fā)展商仔細(xì)約定“定金”在各種情況下處理的方式；還應(yīng)特別注意防止發(fā)展商在房屋升值的情況下惡意將房屋另售他人的情況。特別要注意，不要背負(fù)在簽署“契約”之前支付除“定金”之外的房價款的義務(wù)。

綜上，筆者認(rèn)為房屋認(rèn)購書在鎖定房屋坐落型號、價格、賦予購賣雙方一定的時間談判合同等方面是有一定作用的，但限于其存在一定的局限性，所以更易引起諸多糾紛。

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