幾乎所有的銷售人員都會(huì)告訴您，他們的項(xiàng)目“五證俱全”。一般來(lái)說(shuō)，參加政府有關(guān)部門主辦的大型房展會(huì)的房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)主辦機(jī)關(guān)的審查，具有一定的可信度。不過(guò)由于參展的公司眾多，住宅項(xiàng)目的情況更是復(fù)雜多樣，因此，為了保護(hù)您的權(quán)益，請(qǐng)您還是確認(rèn)一下“五證俱全，是真的嗎？”

　　我們平常所說(shuō)的“五證”其實(shí)是商品房合法手續(xù)的統(tǒng)稱，主要包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《北京市商品房預(yù)售（銷售）許可證》等，還包括北京市計(jì)劃委員會(huì)簽發(fā)的立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告批復(fù)、按揭銀行與發(fā)展商的合作協(xié)議等。

　　當(dāng)然，即使是專業(yè)人員，有的也不可能背下如此繁雜的名字，告訴您一個(gè)簡(jiǎn)單的辦法，因?yàn)橐陨鲜掷m(xù)辦理過(guò)程中都存在聯(lián)系，所以只要具備《預(yù)（銷）售許可證》的房子，您基本上就可以放心了。但仍要從以下幾點(diǎn)入手，仔細(xì)考察：

　　1．《商品房預(yù)售許可證》上是否包含你要購(gòu)的那座樓、那層樓？這是《商品房預(yù)售許可證》的有效范圍問(wèn)題，詳細(xì)可參閱《“五證”指什么？》一文。

　　2．“相關(guān)手續(xù)正在辦理中”的說(shuō)法在法律上站不住腳。一些項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)不齊全，他們會(huì)拿出一個(gè)有關(guān)部門出具“相關(guān)手續(xù)正在辦理中”的證明。也許，他們的手續(xù)很快就能下來(lái)，但從法律上講，“正在辦理”也是手續(xù)不全，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)尚可，公開銷售就是違法銷售。

　　3．較好到售樓處現(xiàn)場(chǎng)去查閱原件，而不要用復(fù)印件。

　　4．土地使用權(quán)是否抵押給銀行？如果發(fā)展商已經(jīng)將這棟樓的國(guó)有土地使用權(quán)抵押給銀行，那么就應(yīng)該有銀行同意其出售房屋的書面許可，才能合法購(gòu)購(gòu)。

　　錢能退是真的嗎？

　　在展會(huì)上，當(dāng)您看中一處房子時(shí)，銷售人員有兩種方式可以讓您選擇，一種是交納幾百元，俗稱“小訂”、“房號(hào)款”、“認(rèn)購(gòu)金”；另一種是簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》，交納1～3萬(wàn)元不等，認(rèn)購(gòu)書中一般將其稱叫“定金”，俗稱“大定”，約定購(gòu)房者需在認(rèn)購(gòu)書簽訂后幾日內(nèi)到發(fā)展商或其指定的律師處簽訂正式購(gòu)房合同。如果購(gòu)房者交了錢又不想購(gòu)了，發(fā)展商應(yīng)不應(yīng)該將錢退還？

　　一般來(lái)講，小訂是可以退的。但“大定”的情況就沒這么簡(jiǎn)單。

　　從法律角度而言，認(rèn)購(gòu)金與定金不盡相同。簽訂認(rèn)購(gòu)書、交納認(rèn)購(gòu)金不是法律規(guī)定的必經(jīng)過(guò)程，而是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的一種習(xí)慣做法。它通常是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋購(gòu)賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后、準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議。通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，購(gòu)方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。購(gòu)方支付認(rèn)購(gòu)金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售與他人，如購(gòu)方?jīng)Q定不購(gòu)購(gòu)，賣方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退還；但如果購(gòu)方超過(guò)規(guī)定期限以后才決定不購(gòu)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)金就作為對(duì)賣方保留房號(hào)期間損失的賠償，不退給購(gòu)方。

　　定金與認(rèn)購(gòu)金不同，定金是一種合同履行的擔(dān)保。根據(jù)我國(guó)民法通則和《擔(dān)保法》規(guī)定，簽訂合同當(dāng)事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔(dān)保，如果收受方違約，應(yīng)雙倍返還定金；給付方違約，則無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還。但是，從法律上講，定金作為一種擔(dān)保，要以購(gòu)賣合同（主合同）成立作為前提，《認(rèn)購(gòu)書》中所交定金并非法律意義上的定金，在房屋存在質(zhì)量問(wèn)題或開發(fā)商存在欺詐行為、雙方難以就合同主條款達(dá)成一致等情況下，可退。但現(xiàn)在，不少開發(fā)商都會(huì)在《認(rèn)購(gòu)書》中規(guī)定，定金不退。雖然從法律意義上講，退還是不退是要分情況的，但要回錢總是麻煩，所以，建議購(gòu)房者為了避免喪失認(rèn)購(gòu)金或定金，可以采用以下方法：

　　一是不要急于在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)馬上交錢，給自己留幾天考慮的時(shí)間；

　　二是在認(rèn)購(gòu)書中書面約定，如果購(gòu)房者決定放棄認(rèn)購(gòu)的房屋，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)將定金或認(rèn)購(gòu)金退還，至少要與開發(fā)商約定一些除外條件，如貸款辦不下來(lái)了，承諾的條件不能兌現(xiàn)了。

　　較后，勸大家一句，除非是已經(jīng)在展會(huì)前了解透了某個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)事俱備，就等著展會(huì)打折時(shí)訂合同了，除此情況外，掏錢都要慎重。雖然展會(huì)有主辦單位把關(guān)，項(xiàng)目一般較可靠，但總歸是“終身大事”，多個(gè)心眼總能少吃虧。

　　描述如此是真的嗎？

　　面對(duì)您的提問(wèn)時(shí)，房展會(huì)的銷售小姐通常都會(huì)笑臉相迎，告訴您項(xiàng)目合法、五證俱全、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、戶型科學(xué)，但您一定要去實(shí)地考察，看樣板間，去工地仔細(xì)察看。

　　較重要的還是環(huán)境與配套設(shè)施，銷售小姐往往說(shuō)得美輪美奐，但真正樹有幾棵、草有幾片，學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、郵局離多遠(yuǎn)，必須親臨現(xiàn)場(chǎng)才可以“明察秋毫”，有時(shí)往工地跑一趟，才不至于被“距市區(qū)15時(shí)辰”、“離**8公里”這樣的模糊概念迷住雙眼。

　　開發(fā)商給您的樓書在法律上只屬“要約”，并非承諾，如果上面的條件日后實(shí)現(xiàn)不了，你要想向開發(fā)商討個(gè)說(shuō)法，其路漫漫兮！

　　如果想購(gòu)這個(gè)房子，一定記住在合同的補(bǔ)充協(xié)議中將這些條件及違約處罰一一列出。

　　這個(gè)項(xiàng)目適合您是真的嗎？

　　在一些熱銷項(xiàng)目的展位前，一些購(gòu)房人被氣氛所感染，或被其打出的誘惑力的促銷所打動(dòng)，而訂下房；交了小定金一般情況下尚可退還。有的總怕“過(guò)了這村沒這店”，怕便宜跑了，而直接交了定金，這種情況下，如果是因?yàn)槟鷨畏讲幌矚g這個(gè)項(xiàng)目而要求退房，在執(zhí)行過(guò)程中往往比較麻煩，所以，請(qǐng)大家在訂房前三思——好房子未必就是適合您的，它真的對(duì)您合適嗎？以往展會(huì)上犯過(guò)這種錯(cuò)誤的購(gòu)房人并不在少數(shù)。　彤輯

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