住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究副主任秦虹在2011博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，城鎮(zhèn)化實際進程、城市人口集中速度、民間資本規(guī)模等超出了預計，激化了樓市供求矛盾。

　　秦虹表示，目前有三個方面超過了預計。，城鎮(zhèn)化實際進程超過了原有估計，2010年，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是中國城鎮(zhèn)化率是47.5%。中國十年搞一次人口普查，當去年年底第六次人口普查結果出來的時候，發(fā)現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化率49.68%，比原來的估計多了2個百分點還要多。由于中國人口基數(shù)特別大，也就是說差不多有將近3000萬人在我們城鎮(zhèn)化進程中進入城市里，而沒有在我們預計范圍內(nèi)。也就是說中國城鎮(zhèn)化速度快，這個快的速度超過了這十年來的預計，因為中國人口普查搞一次，才知道中國城鎮(zhèn)化率在這十年里以每年以1.35%速度增加，城鎮(zhèn)化實際進程超過預期。

　　，大城市人口集中速度超出一般估計。每年常住超過半年以上人口被國家統(tǒng)計局統(tǒng)計為城市人口。一方面是農(nóng)民到城市來進城，另一方面，還伴隨著大量中小城市之間的人口的流動，這十年來人口增長較快的主要是一二線城市，也就是直轄市和各省盛會城市人口增長特別快，這個增長速度也超過預計。秦虹認為這種情況短期內(nèi)很難看到，主要原因是中國公共服務非均等化。公共服務水平較好的就是一線城市和各個省省會城市。如果公共服務均等化做不到，人口向優(yōu)質(zhì)地區(qū)集中的速度就不會改變。

　　第三，民間資本規(guī)模超出了基本估計。此前參與的一次民間資本調(diào)研工作，通過半年腳踏實地到一些民間資本相對比較集中的，鄂爾多斯、山西、陜北，鄂爾多斯民間資本量按估計大概2200億元，如果假定鄂爾多斯民間資本全部都到北京購房，去年一年北京所有銷售的新建商品住房全賣給鄂爾多斯投資者還不夠。去年北京新建商品房銷售額一共是2060億，而鄂爾多斯一個地區(qū)民間資本就是2200億。所以實際上民間資本集聚規(guī)模和相對集中程度也超過預計。

　　民間資本這些年來對房地產(chǎn)業(yè)影響很大，僅 貸，由于這么龐大的民間資本量，完全可以不貸款，購房是完全有足夠能力購到。而且越高端的房子一次性付款比例越高，恰恰事實證明中國民間資本雄厚以及分布相對集中有很大關系。民間資本過去進入中國房地產(chǎn)，主要是進入了購房、市場環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)產(chǎn)生了以下三個方面影響。，投資、投機性住房需求膨脹加強了房地產(chǎn)市場供求矛盾。，民間資本大量流向房地產(chǎn)投資領域，實際上對實業(yè)的發(fā)展也造成了一定沖擊。第三，房地產(chǎn)價格的快速上漲，加上投資性需求增加，使得居民家庭財富的差距不斷擴大，不斷激化社會矛盾。

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