自2015年3月1日起 ，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（下稱(chēng)《條例》）將正式施行。《條例》共六章三十五條，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等做出規(guī)定。

　　那么，《條例》都釋放了哪些意義和信號(hào)，又如何具體實(shí)施落地？

　　“靴子落地”意義幾何

　　關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的討論，承載了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和更多期待，此次《條例》出臺(tái)究竟釋放了哪些信號(hào)？

　　筆者認(rèn)為，《條例》的出臺(tái)和實(shí)施有三方面重要意義：一是有利于摸清家底，它使得我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更為準(zhǔn)確、清晰地呈現(xiàn)出來(lái)；二是有利于保護(hù)權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記本身有一個(gè)確權(quán)過(guò)程，合法的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)交易受到《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律保護(hù)；三是使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，進(jìn)一步提升國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化水平。

　　全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)和管理體制建立以后，可對(duì)多個(gè)領(lǐng)域改革形成多方的支撐，比如有助于減少政府對(duì)微觀事務(wù)的管理、提高政府治理效率，有助于完善反腐機(jī)制、為官員財(cái)產(chǎn)公開(kāi)創(chuàng)造條件，還有利于建立產(chǎn)權(quán)清晰、高效流轉(zhuǎn)的全國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，進(jìn)一步完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。

　　《條例》明確，應(yīng)按規(guī)定辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)包括集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)等十大項(xiàng)。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)和實(shí)施，將為下一步全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅打下基礎(chǔ)，從而促進(jìn)各地住宅市場(chǎng)及用地供應(yīng)的科學(xué)規(guī)劃，樓市調(diào)控更能有的放矢。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制較基礎(chǔ)的內(nèi)容，但房?jī)r(jià)主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大影響。

　　無(wú)論是住房信息聯(lián)網(wǎng)還是房產(chǎn)稅政策，都需要以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)。如果不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)得到完善，房產(chǎn)稅全面落地也會(huì)明顯加速。因此《條例》的實(shí)施必將大大提高樓市調(diào)控的科學(xué)性、針對(duì)性、有效性。

　　為什么要登記？

　　從普遍的民事權(quán)利上看，天下權(quán)利無(wú)外乎就是人身權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)兩種，其中涉及不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，往往是財(cái)產(chǎn)權(quán)中較重要的組成部分，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的取得方式，古今中外，皆以登記為要件，依“登記產(chǎn)生權(quán)利”為不動(dòng)產(chǎn)“確權(quán)規(guī)則”，統(tǒng)一登記將為不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰與產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，帶來(lái)至關(guān)重要的影響。

　　不過(guò)，今天我們談的“登記”，不是一般意義上的權(quán)利取得的登記，而指的是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)在不同地域、不同機(jī)構(gòu)登記后形成的登記信息，能否全國(guó)性聯(lián)網(wǎng)整合成一個(gè)有效的多層次互享與多角度保護(hù)的信息庫(kù)。也就是說(shuō)，《條例》成敗的關(guān)鍵在于如何平衡“共享與保護(hù)”這一矛盾。

　　榜“共享與保護(hù)”的矛盾破除點(diǎn)在于統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，從適用于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的行政管理體制中轉(zhuǎn)型而來(lái)，在產(chǎn)權(quán)登記體制上出現(xiàn)了“多頭登記”“劃片登記”“標(biāo)準(zhǔn)不一”以及不能信息聯(lián)網(wǎng)共享的弊端。隨著登記權(quán)背后日益凸顯的部門(mén)利益，甚至在信息聯(lián)網(wǎng)方面出現(xiàn)了部門(mén)保護(hù)主義阻礙，越來(lái)越不適應(yīng)當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，也干擾了反腐“陽(yáng)光法”配套法律的出臺(tái)。從較新的條例看，涉及“實(shí)時(shí)互通共享”的部門(mén)有十余個(gè)，統(tǒng)籌工作實(shí)為繁雜。

　　但內(nèi)部性的“共享”，并不構(gòu)成與社會(huì)需求相符合的“共享”，如果統(tǒng)一登記后，信息僅止于國(guó)土部門(mén)的“私人訂制”，聯(lián)網(wǎng)將變成擺設(shè)，不會(huì)對(duì)社會(huì)上的權(quán)利利害人產(chǎn)生實(shí)質(zhì)作用。信息共享，應(yīng)達(dá)到這么一個(gè)水平：所有權(quán)利利害人，均能以一種法定的程序查詢(xún)到相關(guān)人的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，如配偶、密切的商業(yè)伙伴、訟爭(zhēng)的直接相關(guān)人，甚至應(yīng)擴(kuò)展到基于公益而進(jìn)行相關(guān)信息查詢(xún)的“吹哨人”即檢舉人。

　　這樣信息共享的益處自不待細(xì)數(shù)，光是從物權(quán)抵押等市場(chǎng)需求上看，都可以造成革命性的影響，任何制度的革新成功的標(biāo)志要看是否給民眾帶來(lái)了制度便利，是否降低了交易成本。社會(huì)共享機(jī)制將使利害相關(guān)人在同一信息庫(kù)下更方便地查詢(xún)與檢索，并把不同種類(lèi)的不動(dòng)產(chǎn)更方便地“打包”流轉(zhuǎn)，也能較大限度降低重復(fù)抵押、拆零抵押等物權(quán)欺詐現(xiàn)象。

　　細(xì)節(jié)決定成敗

　　在信息的共享與保護(hù)方面，可多多借鑒國(guó)外成熟的制度。國(guó)外在信息共享中對(duì)“利害相關(guān)人”做了比較寬泛的規(guī)定，如只要按“表面證據(jù)”證明有利害關(guān)系，就可以查詢(xún)到相關(guān)人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。國(guó)外也沒(méi)有把門(mén)檻降到“以人查房”的信息公開(kāi)的程度，法律確立了財(cái)產(chǎn)權(quán)屬于隱私權(quán)的基本法則，對(duì)查詢(xún)?nèi)说男畔U(kuò)散做了嚴(yán)格限制和嚴(yán)厲懲罰。

　　總之，不動(dòng)產(chǎn)登記后形成的信息聯(lián)網(wǎng)，應(yīng)切實(shí)做好“共享與保護(hù)”的平衡，過(guò)度“信息保護(hù)”，導(dǎo)致信息聯(lián)網(wǎng)的目標(biāo)挫敗和效益低下，不講保護(hù)的開(kāi)放，則違于法律，社會(huì)弊端叢生，同樣可能導(dǎo)致統(tǒng)一登記與信息聯(lián)網(wǎng)制度目的的失敗。

　　有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記是否出臺(tái)、如何出臺(tái)的爭(zhēng)議不斷，可見(jiàn)本次條例的出臺(tái)之路并不平坦，所以即使還有些細(xì)則需要完善，但還是要以積極態(tài)度來(lái)為條例的堅(jiān)決出臺(tái)而喝彩。

　　從不動(dòng)產(chǎn)登記制度的頂層設(shè)計(jì)看，主要出于經(jīng)濟(jì)角度考慮，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本功能是，明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，降低不動(dòng)產(chǎn)交易成本，提高不動(dòng)產(chǎn)交易效率，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

　　作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的價(jià)值，頭先是基于健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求，服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度也和每個(gè)人的切身利益息息相關(guān)，這是制度本身的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的用途也在于為全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的形成構(gòu)建明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。與此同時(shí)，可以適度挖掘不動(dòng)產(chǎn)登記的衍生價(jià)值。很多制度之間是有關(guān)聯(lián)的，可以相互補(bǔ)充、取長(zhǎng)補(bǔ)短。

　　然而從百姓視角看，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有兩大期待：一是降低房?jī)r(jià)，二是承擔(dān)反腐功能。然而如果僅僅是調(diào)控樓市和配合反腐調(diào)查，這無(wú)疑是低估了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的影響力。
 

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