曾經(jīng)預(yù)測(cè)的“2014年人民幣和房?jī)r(jià)將暴跌狂瀉腰斬”已經(jīng)被房?jī)r(jià)上漲同比1.4%證明為胡說(shuō)八道，說(shuō)明人民幣即使會(huì)有貶值小波動(dòng)，卻不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌，樓市崩盤，更加不是會(huì)導(dǎo)致樓市泡沫崩潰。

　　2014年2月有人說(shuō)人民幣大跌是泡沫破滅的信號(hào)，2014年2月5日，人民幣連續(xù)9天大幅下跌，跌去了去年整個(gè)漲幅的四分之一，在2014年2月18日再次下跌，跌去91點(diǎn)，險(xiǎn)些跌停。說(shuō)明中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)在爆裂。2014年1月份9402萬(wàn)億存款不見了，實(shí)際上是房?jī)r(jià)泡沫破滅已經(jīng)開始。

　　2015年“人民幣貶值會(huì)阻擋房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致下跌之言論”又卷土重來(lái)，理由是人民幣貶值房地產(chǎn)迎利空，會(huì)導(dǎo)致熱錢流出中國(guó)，導(dǎo)致拋棄國(guó)內(nèi)物業(yè)投資國(guó)外，導(dǎo)致國(guó)企融資成本上升，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)增加，會(huì)導(dǎo)致房企拋房銷售，較后導(dǎo)致泡沫破滅，房?jī)r(jià)暴跌。

　　對(duì)于所謂2015年“人民幣貶值難擋房?jī)r(jià)泡沫破滅”與“人民幣貶值導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌”的結(jié)論，我是堅(jiān)決反對(duì)，因?yàn)槿珖?guó)房?jī)r(jià)總體上沒(méi)泡沫，人民幣不會(huì)持續(xù)大幅度貶值，即便人民幣貶值有短期波動(dòng)，完全不會(huì)導(dǎo)致泡沫破滅，房?jī)r(jià)暴跌。

　　其理由一是巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張。

　　同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢可能流出中國(guó)市場(chǎng)。人民幣貶值促使大量對(duì)賭人民幣升值的國(guó)際資本在短期內(nèi)流出中國(guó)，進(jìn)一步加劇國(guó)際資本流出。

　　二是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)十幾年的高速增長(zhǎng)情況下，不僅聚集了大量資本，國(guó)際資本占比也不斷增加，熱錢的流出無(wú)疑將增加部分企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是人民幣受美元升值而產(chǎn)生的對(duì)外貶值，使得海外投資者對(duì)投資中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎。一旦國(guó)際市場(chǎng)的率上升，一些短線操作投資者可能會(huì)拋售國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的物業(yè)，進(jìn)而轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)。

　　四是房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，資本的流出將不利于企業(yè)融資，一定程度上造成企業(yè)短期融資成本上漲和融資難度增加。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的開發(fā)資金來(lái)源中，銀行貸款的比例只占13%~15%，剩下的全部來(lái)自銷售回款和自籌資金。其中，自籌資金的解決途徑就包括海外發(fā)債、海外上市、房地產(chǎn)信托、基金、企業(yè)兼并和聯(lián)合拍地模式等多種模式。

　　五是海外融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)加劇，很有可能被迫拋售房產(chǎn)回流資金，從而增加市場(chǎng)供給，較終導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。

　　六是過(guò)去9年，中國(guó)房?jī)r(jià)大漲的原因有很多，其中之一便是人民幣升值。而銀行不斷釋放的限貸甚至停貸信號(hào)也是導(dǎo)致地產(chǎn)股暴跌的重要原因之一。

　　2014年2月22日深夜，網(wǎng)傳興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)貸款，接著陸續(xù)傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等有類似規(guī)定和通知。

　　后經(jīng)確認(rèn)證實(shí)，興業(yè)銀行總行通知全行暫時(shí)停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)并暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，并非針對(duì)開發(fā)貸與個(gè)人住房按揭等大口徑房地產(chǎn)信貨，但仍然引起市場(chǎng)敏感。

　　筆者認(rèn)為，我們必須承認(rèn)：“房地產(chǎn)和股票是我國(guó)居民投資結(jié)構(gòu)中較普遍、較重要的配置資產(chǎn)，主要是基于供求關(guān)系與基本面的指標(biāo)及國(guó)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、政策、貨幣因素。

　　實(shí)際上，逐漸強(qiáng)化其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)與股票市場(chǎng)的影響加大，不過(guò)完全不是所謂的”決定性的因素與主要作用力。

　　2014年全國(guó)房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)是溫和下降，當(dāng)年全國(guó)商品房銷售面積較上年下降7.6%，商品房銷售額下降6.3%，其中，一二線城市房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，而三四線城市房?jī)r(jià)回調(diào)幅度較大。

　　房?jī)r(jià)下行的原因中，較核心因素是供求關(guān)系的改變，其他諸如政府反腐措施的持續(xù)展開，以及信托、互聯(lián)網(wǎng)金融等替代投資工具的興起也對(duì)房?jī)r(jià)下行產(chǎn)生了作用。

　　隨著人民幣國(guó)際化和資本項(xiàng)目開放進(jìn)程的逐步推進(jìn)，匯率實(shí)際上已經(jīng)作為影響國(guó)內(nèi)與國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)資產(chǎn)配置效率的因素之一。2014年初以來(lái)的人民幣匯率走低，也對(duì)房?jī)r(jià)形成了下行壓力。

　　縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)的總體下行趨勢(shì)與人民幣匯率走低基本一致。

　　筆者認(rèn)為，其實(shí)，無(wú)論人民幣升值與否，住宅價(jià)格與之并無(wú)直接聯(lián)系。一線城市有較為穩(wěn)定的剛性需求做支撐，樓市很難有崩盤風(fēng)險(xiǎn)。二三四線城市由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，正處于“擠泡沫”進(jìn)程，但由于各地發(fā)展水平不均衡，因此房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)愈來(lái)愈重的分化趨勢(shì)。

　　2015年1月26日，人民幣兌美元即期匯率開盤大幅下跌接近300點(diǎn)，跌幅0.47%，創(chuàng)逾7個(gè)月新低，逼近跌停板。

　　人民幣匯率接近跌停的較直接原因有二：

　　榜首，希臘左翼激進(jìn)聯(lián)盟黨上在國(guó)內(nèi)選舉中獲勝，新政府可能會(huì)使希臘退出歐元區(qū)，從而給予歐元重創(chuàng)。

　　，上周末歐央行宣布實(shí)施量化寬松政策。

　　幾乎所有人都預(yù)計(jì)，未來(lái)幾天內(nèi)人民幣不會(huì)再跌停也不會(huì)持續(xù)貶值，因?yàn)槿魏翁桌P子遇到的對(duì)手可能是中國(guó)央行，中國(guó)有足夠的外匯儲(chǔ)備，可以隨時(shí)出手以市場(chǎng)的手段應(yīng)付因?yàn)樘桌鸬牟徽５膮R率波動(dòng)。

　　所以，人民幣貶值是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的需要，但人民幣貶值又是有限的，央行的出手只是偶然，需要的可能只是進(jìn)一步擴(kuò)大人民幣匯率波動(dòng)幅度。這離人民幣匯率市場(chǎng)化就只是咫尺之遙了。

　　如廣州日?qǐng)?bào)消息“2015年1月28日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)比上年增長(zhǎng)3.3%，增速比上年回落8.9個(gè)百分點(diǎn)。而去年12月份利潤(rùn)同比降8%，降幅比11月份擴(kuò)大3.8個(gè)百分點(diǎn)。”

　　總體而言，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩趨勢(shì)不變，貨幣政策難以收緊，甚至可能提前降準(zhǔn)降息。

　　歐央行QE導(dǎo)致歐元兌多種主要貨幣的匯率迅速跌至多年低位，加上希臘大選結(jié)果助推影響，歐元兌人民幣中間價(jià)跌破7，中國(guó)企業(yè)對(duì)歐出口壓力驟增。

　　受以上因素影響，人民幣暴跌兩日后（2015年1月26-27日）雖于2015年1月28日趨于平穩(wěn)，但貶值預(yù)期升溫，“人民幣貶值是房地產(chǎn)貶值前兆”的聲音甚囂塵上。

　　筆者認(rèn)為，其實(shí)，雖有利空，但內(nèi)地房?jī)r(jià)不會(huì)“立跌”，2015年房?jī)r(jià)處于回暖周期，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)較差也能夠止跌回升。不過(guò)，人民幣貶值將影響到融資高額美元債的房企的資金成本。

　　同時(shí)，由于資本可能外流，人民幣貶值可能會(huì)施壓A股，并可能引發(fā)內(nèi)地通脹水平的反彈，從而增加我國(guó)貨幣政策的復(fù)雜性。而我國(guó)貨幣政策仍將松緊適度，人民幣不會(huì)出現(xiàn)趨勢(shì)性大幅貶值。

　　如廣州日?qǐng)?bào)消息“降息預(yù)期讓人民幣承壓”。事實(shí)上，歐版QE推出疊加希臘選舉影響，美元快速升值，已經(jīng)引發(fā)人民幣貶值預(yù)期升溫。

　　暴跌兩日（2015年1月26日-27日）后，人民幣兌美元匯率1月28日有所企穩(wěn)，即期交易市場(chǎng)昨收盤報(bào)6.2435，較上一日反彈百余點(diǎn)。歐元兌人民幣中間價(jià)報(bào)6.9146，比1月27日上漲402個(gè)基點(diǎn)，1月28日，由于標(biāo)普下調(diào)俄羅斯等國(guó)家信用評(píng)級(jí)，盧布暴跌，人民幣兌盧布中間價(jià)報(bào)11.0029，上漲7210個(gè)基點(diǎn)，漲幅高達(dá)7%。

　　雖然人民幣兌美元出現(xiàn)了階段性貶值，而對(duì)歐元、日元、英鎊、澳元、加元出現(xiàn)了較大幅度升值。

　　人民幣承壓，一方面是外匯儲(chǔ)備連續(xù)兩個(gè)季度回落，貿(mào)易順差不斷縮小，甚至出現(xiàn)逆差，資本流出上升。另一方面是由于單位勞動(dòng)力成本的上升，我國(guó)出口行業(yè)的勞

　　動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)越來(lái)越小，這都給人民幣帶來(lái)了壓力。

　　正如哈繼銘認(rèn)為，人民幣稍微貶一點(diǎn)，不一定是壞事，貶一點(diǎn)，中國(guó)出口增長(zhǎng)會(huì)好一些，緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力。

　　近期人民幣出現(xiàn)了貶值壓力，預(yù)計(jì)今年人民幣的波動(dòng)比較大，但不會(huì)出現(xiàn)趨勢(shì)性的大幅貶值。

　　2015年1月28日，歐元兌人民幣中間價(jià)報(bào)6.9146，比前日上漲402個(gè)基點(diǎn)，但與去年12月初相比下跌近10%。

　　另一方面，因油價(jià)重挫并觸及6年低位，加之俄羅斯信用評(píng)級(jí)遭標(biāo)普下調(diào)至垃圾級(jí)，十年來(lái)頭次低于投資級(jí)。

　　盧布日內(nèi)再現(xiàn)崩跌一幕，盤中跌幅接近7%，并收于創(chuàng)紀(jì)錄的較弱水平。對(duì)房地產(chǎn)利空不大，房?jī)r(jià)今年較復(fù)蘇上漲。

　　一方面是外逃資金投資標(biāo)的其實(shí)并不多，除了美國(guó)，很難找到比中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)更好的標(biāo)的。另一方面是而限購(gòu)措施早已把外資擋在內(nèi)地房地產(chǎn)投資門外，人民幣貶值導(dǎo)致外資撤退在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)表現(xiàn)得并不明顯。

　　去年12月房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)歷史上頭現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)較好的時(shí)代已結(jié)束，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)下行的長(zhǎng)周期是不變的，但會(huì)有一些小周期的回暖，2015年房?jī)r(jià)上漲概率很大，同時(shí)去存貨的效應(yīng)會(huì)比較明顯，春節(jié)后，隨著政府刺激政策出臺(tái)，房地產(chǎn)投資放緩的情勢(shì)可能會(huì)有所緩和。

　　2014年年底，標(biāo)桿房企再次進(jìn)入土地市場(chǎng)，從去年11月開始，標(biāo)桿房企連續(xù)3個(gè)月拿地突破300億元，在2015年1月份截至1月28日，房企拿地就已超340億元，入市積極性明顯增高。

　　2014年，人民幣銀行間即期匯率以年度貶值2.5%收官，這也就意味著，若一個(gè)內(nèi)地房企在去年年初發(fā)了融資利率為10%的美元債，目前其融資利率已達(dá)12.5%。往年已經(jīng)發(fā)了高額美元債的房企將面臨融資利率上升的窘境。

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