截至3月16日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計42家上市房企公布了2014年年報，其中，19家房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，占比接近五成，這在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率下行的現(xiàn)象。

  事實上，2014年年初，在房企沒有心理準(zhǔn)備的情況下，以杭州為頭的二、三線城市房價急轉(zhuǎn)直下，隨后一線城市也被降價潮席卷，全年房地產(chǎn)市場持續(xù)下行。 鑒于此，在供大于求、天量庫存的重壓之下，上市房企迫于資金壓力和業(yè)績要求，均采取“以價換量”的銷售策略，但土地、資金成本仍居高不下，因此不少房企利 潤遭到侵蝕。

  近五成房企凈利潤下滑

  《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算獲悉，上述42家上市房企 2014年營業(yè)收入總計為2890.8億元，2013年為2438.14億元，同比增長18.57%。不過，從凈利潤情況來看，上述42家房企歸屬母公司 股東的凈利潤總計為324.98億元，同比增長僅為5%。其中，19家企業(yè)凈利潤下滑，占比接近五成。

  記者對比發(fā)現(xiàn)，即使是千億元級 的保利地產(chǎn)，2014年的凈利潤同比增長率也僅為13.36%，與2013年27.36%的同比增長率水平相比，下降了14個百分點；招商地產(chǎn)2014年 凈利潤同比增長率為1.75%，2013年則為26.64%，增長速度下降了24.89個百分點。

  對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，從目前公布2014年年報的房企業(yè)績來看，分化比較明顯，即使是大型房企凈利潤增速水平也在快速下滑，中小企業(yè)更是直接進(jìn)入凈利潤下滑通道。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這與企業(yè)項目布局和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。其中，部分房企并非專業(yè)型的房地產(chǎn)公司，有多元化產(chǎn)業(yè)做支撐，所以在2014年房地產(chǎn)市場相對不景氣 的情況下，營業(yè)收入同比上升。但部分房企的地產(chǎn)項目布局相對集中、且該區(qū)域樓市持續(xù)大幅降溫，其營業(yè)收入和凈利潤情況皆不理想。此外，從房地產(chǎn)行業(yè)整體情 況來看，上市房企的盈利能力普遍下滑。

  值得一提的是，在上述42家公布2014年年報的上市房企中，有2家為虧損，分別為同達(dá)創(chuàng)業(yè)和 新潮實業(yè)，其凈利潤同比下滑幅度為110%和211.75%。同時，在杭州房地產(chǎn)界近10年來穩(wěn)坐把交椅的濱江集團(tuán)，2014年凈利潤同比下滑幅度超 過了41.23%。2014年，濱江集團(tuán)整體實現(xiàn)了157億元的銷售額，杭州地產(chǎn)界老二的位置也被萬科超越，降至第三。

  對此，有業(yè)內(nèi)人士向本報記者直言，2014年杭州市場房價降幅較大，開發(fā)商為了加快庫存消化速度，加大營銷成本投入、采取“以價換量”等經(jīng)營策略，對凈利潤指標(biāo)造成一定影響。

  盈利能力受挫

  《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算獲悉，上述42家上市房企近三年來歸屬母公司股東的凈利潤總額一直處于上升趨勢，但增長速度迅速放緩。

  2014年，上述42家上市公司凈利潤為324.98億元，2013年為307.84億元，2012年為246.64億元，同比增長比率分別為5%、24.81%以及16.7%。顯然，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力去年大福下滑。

  事實上，凈利潤下降或者虧損的企業(yè)其業(yè)績變動的原因基本都與今年房地產(chǎn)行業(yè)頹勢有關(guān)，銷售價格下行，毛利率減少，銷售不力導(dǎo)致項目存貨增加，進(jìn)而加重企業(yè)資金壓力，進(jìn)一步侵蝕凈利潤額度。

  有業(yè)內(nèi)人士稱，一邊是難以消化的庫存，一邊是完不成的銷售目標(biāo)，不少房企在這兩條重要指標(biāo)上的走勢方向是反的，這無疑將加重房企面臨的風(fēng)險。鑒于此，中小房企受制于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和布局過于集中等多種因素而無法與大型房企相抗衡，甚至將面臨被并購消失的命運。

  “下重注投資高端周轉(zhuǎn)慢的項目，前期激進(jìn)拿地，導(dǎo)致成本較高的企業(yè)，盲目擴(kuò)張多元化的企業(yè)，難以獲得融資的企業(yè)都將面臨資金斷裂，甚至破產(chǎn)的風(fēng)險。”某業(yè)內(nèi)人士直言，如果這些企業(yè)無法抓住今年的政策刺激利好窗口期，日子并不見得會好過。

  “都說今年日子比去年好，但事實上我是比較焦慮的。”操盤北京某高端項目的銷售總監(jiān)向本報記者透露，“我們已經(jīng)感受到了尋找客戶的壓力，以往是客戶追著樓盤簽約，現(xiàn)在是我們拿著合同追著客戶去簽約，過去依靠土地溢價賺取利潤的優(yōu)勢已經(jīng)沒有了”。

  不過，嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著2014年下半年限購政策的逐漸放開，房企的經(jīng)營壓力會得到一定釋放，預(yù)計2015年房企的投資力度將加大。
 

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