“目前中國(guó)樓市的頭要問題是空置率太高,空置面積達(dá)10億平方米。”近日,國(guó)際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民在IMF2015春季年會(huì)期間表示。隨后,IMF駐中國(guó)代表在4月28日的研究報(bào)告中再度提及,“中國(guó)住房供應(yīng)過剩遍及全國(guó),在較小城市和中國(guó)東北部尤其明顯。”

　　IMF連續(xù)關(guān)注中國(guó)住房空置率再度觸動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。作為衡量樓市泡沫的重要指標(biāo),中國(guó)住房空置率到底有多高?

　　空置率高低之爭(zhēng)難休

　　IMF提供的“10億平方米”的空置面積數(shù)據(jù),其準(zhǔn)確性如何?有關(guān)方面說法不一。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)去年年中發(fā)布的一份關(guān)于城鎮(zhèn)住房空置率的調(diào)研報(bào)告提出,我國(guó)有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)。2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)22.4%。據(jù)此估算,全國(guó)城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。我國(guó)的住房空置率已高于美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家和地區(qū)。

　　但許多業(yè)內(nèi)人士及學(xué)者分析認(rèn)為,IMF報(bào)告觀點(diǎn)因樣本選擇、數(shù)據(jù)采集、調(diào)查方式等主客觀原因估算有偏差。

　　以中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)等為代表的業(yè)界人士根據(jù)住宅竣工數(shù)量推算認(rèn)為,1998年以來,城鎮(zhèn)新增家庭住房戶數(shù)超過了新建住房套數(shù),因此“絕不可能有5000萬套或更多空置”,我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)的空置率也不太可能超過20%。

　　“一些區(qū)域密密麻麻聳立著高樓而沒人住的情況確實(shí)存在。”杭州市民李先生的觀察得到很多人的響應(yīng)。不過很多購(gòu)房者都發(fā)出疑問,這么高的空置,為何在建樓房仍舊那么多?難道開發(fā)商不知道這些情況?

　　“房屋空置有多種情況,也和觀察者所處時(shí)間節(jié)點(diǎn)、出發(fā)點(diǎn)有很大關(guān)系。”杭州一家本土房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為,單純說空置率意義不大,關(guān)鍵要看城市之間、區(qū)域內(nèi)部的商品房供需是否平衡,“除開一些激進(jìn)的冒險(xiǎn)者,多數(shù)開發(fā)商都對(duì)市場(chǎng)做過細(xì)致調(diào)研,不會(huì)閉著眼睛往火坑里跳”。

　　某些城市“造城”過度是不爭(zhēng)事實(shí)

　　事實(shí)上,萬科、雅居樂等大型房企高管向記者證實(shí),目前其開發(fā)的中高端樓盤空置率“相對(duì)較高”,“尤以三四線城市和一些北方城市為甚”,鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市的新區(qū)人煙。諸多城市大規(guī)模興起的造城運(yùn)動(dòng)導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重過剩,已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　即使是在樓市火爆的上海,已交付使用4年的青浦區(qū)某高端樓盤,其空置率也高達(dá)20%。記者隨機(jī)走訪的幾個(gè)市內(nèi)及郊區(qū)的樓盤發(fā)現(xiàn),剛需住房的入住率一般在80%-90%以上;而位于市區(qū)的中高端樓盤、郊區(qū)別墅區(qū)的空置率普遍較高。

　　空置率說明了啥?看一下歐美國(guó)家的數(shù)據(jù)。據(jù)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰教授提供的數(shù)據(jù),美國(guó)住房空置率長(zhǎng)期保持在較低水平。即使美國(guó)樓市較差的2007-2008年,租房空置率較高時(shí)候也就達(dá)到10.7%,自有住房空置率較高只有2.9%。歐洲國(guó)家的住房空置率也很低,荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%,法國(guó)為6%左右,德國(guó)約為8%。

　　顯然,一些城市的空置率是高于國(guó)際平均水平的。IMF給中國(guó)樓市的分析就是:2014年以前開工建設(shè)率太高,房地產(chǎn)開工率遠(yuǎn)高于銷售率。

　　空置率在我國(guó)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)中仍是空白

　　作為經(jīng)常被用來評(píng)價(jià)樓市“健康程度”的一個(gè)重要指標(biāo),住房空置率一直備受關(guān)注。記者梳理發(fā)現(xiàn),中國(guó)樓市空置率高企的話題屢被提及,其中數(shù)據(jù)的出處不一,從“數(shù)燈法”到大數(shù)據(jù)估算,引用者各有理由,但很難獲得社會(huì)普遍認(rèn)可,關(guān)鍵問題是數(shù)據(jù)缺乏權(quán)威性。

　　但對(duì)于這個(gè)重要指標(biāo),相關(guān)部門對(duì)其的統(tǒng)計(jì)上仍是一片空白。公開信息顯示,上世紀(jì)90年代中后期,相關(guān)部門就引入了“空置面積”的統(tǒng)計(jì)指標(biāo),2003年有關(guān)部門承諾“改進(jìn)房屋空置統(tǒng)計(jì)方法,建立與國(guó)際接軌的房屋空置率指標(biāo)體系”。2010年,統(tǒng)計(jì)部門再次明確“研究建立空置住房調(diào)查辦法”。但截至目前,未見到公布相關(guān)進(jìn)展。

　　對(duì)此,“新華視點(diǎn)”記者采訪到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)。他說:“從短期和表面上看,主要是空置的狀態(tài)和時(shí)間很難給出標(biāo)準(zhǔn),要清楚計(jì)算出來難度較大。從深層來看,主要是我們還沒有征信制度支撐,調(diào)查缺乏客觀科學(xué)的依據(jù)。未來寄望于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施。”

　　住建部門相關(guān)人士接受采訪時(shí)表示,關(guān)于空置率,目前“沒有準(zhǔn)確官方定義”。

　　空置率是一個(gè)很難準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)的變量。“很難有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去界定達(dá)到什么樣的狀態(tài)就算空置,即使理論上有,在實(shí)踐中也很難去操作。”快房網(wǎng)頭席評(píng)論員程偉明認(rèn)為,大家熱議空置率,實(shí)際是對(duì)樓市走勢(shì)以及風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。

　　市場(chǎng)難保不出錯(cuò),但市場(chǎng)會(huì)自己糾錯(cuò)。如果一些地方確實(shí)出現(xiàn)了空置高企,相信市場(chǎng)會(huì)做出反應(yīng),開發(fā)商從一些區(qū)域收縮正是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的體現(xiàn)。“不用太過糾結(jié),樓市的參與者會(huì)用供給、價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié),將空置維持在適當(dāng)比例。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。

　　更值得關(guān)注的是,隨著生活水平提升,一定的房屋空置本就是樓市發(fā)展的應(yīng)有之義。但在當(dāng)下,由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏特別是房屋底數(shù)不清以及看多看空樓市的博弈輿論,導(dǎo)致空置率成為表征中國(guó)樓市泡沫的極富彈性的指標(biāo)。

　　但專家認(rèn)為,個(gè)別地區(qū)樓市的供求失衡確實(shí)需引起重視。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能加速推進(jìn),為社會(huì)提供權(quán)威的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),讓各類猜測(cè)、臆想式的數(shù)據(jù)引用能找到共識(shí),不再讓空置率成為說不清楚的糊涂賬。

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