房地產(chǎn)市場進(jìn)入拐點(diǎn)已漸成各大券商的主流判斷。摩根大通近日預(yù)計(jì)，今年中國整體房價(jià)下降2%，但一線城市仍會漲5%。國泰君安分析，房地產(chǎn)建筑就業(yè)人數(shù)約占國內(nèi)總就業(yè)人口的一成，只要未來國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下跌幅度不超過三成，充分就業(yè)仍有保障。方圓地產(chǎn)頭席分析師鄧浩志接受南都記者采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈，地產(chǎn)行業(yè)利潤已滑至10%左右。

地產(chǎn)投資4年短周期波動

中國房地產(chǎn)市場的未來走向愈加變幻詭譎。摩根大通近日預(yù)計(jì)，今年中國整體房價(jià)下降2%，這也是有記錄以來的房價(jià)頭次下跌。然而不同城市情況不同，國內(nèi)一線城市房價(jià)預(yù)計(jì)仍保持上漲幅度達(dá)5%的強(qiáng)勁勢頭。二線城市預(yù)計(jì)仍將持平，但供應(yīng)嚴(yán)重過剩的城市價(jià)格可能下降10%。三線城市由于房價(jià)和價(jià)格敏感度較低，降幅也將小于供應(yīng)過剩的二線城市，預(yù)計(jì)達(dá)到5%。

瑞銀證券分析稱，時(shí)至今日已經(jīng)越來越擔(dān)心房地產(chǎn)是否面臨拐點(diǎn)。過去10年間住房的供給量一直快于內(nèi)在需求，而支撐投資性需求的諸多因素正在消退，目前房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑是未來兩年中國經(jīng)濟(jì)面臨的較大下行風(fēng)險(xiǎn)。瑞銀將2014年和2015年的GD P增速小幅下調(diào)至7.3%和6.8%。

國泰君安證券有關(guān)人士向南都記者分析認(rèn)為，需要注意的是部分二三線城市，尤其是房地產(chǎn)庫存大量積壓的城市，或會出現(xiàn)房價(jià)下跌三成的可能性，因這些城市人口持續(xù)流出，房產(chǎn)去化緩慢，不過未來幾年中國整體房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)懸崖式下跌的可能性較小。

根據(jù)宏源證券報(bào)告，國際經(jīng)驗(yàn)顯示房地產(chǎn)長周期為18年，中國經(jīng)驗(yàn)顯示房地產(chǎn)投資符合4年左右的短周期波動。

“與歐美國家成熟發(fā)達(dá)的投資理財(cái)產(chǎn)品相比，我國則顯得相對貧乏，房地產(chǎn)被當(dāng)做投資項(xiàng)目。目前房地產(chǎn)投資放緩，市場疲軟，房價(jià)虛高。房地產(chǎn)價(jià)格這時(shí)有一個(gè)回落期。”中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授鐘曉青向南都記者表示。

宏源證券認(rèn)為，中國房地產(chǎn)投資符合4年左右的小周期，主要驅(qū)動因素是政策周期或信貸周期。在現(xiàn)有政策不變的前提下，2014年隨著銀行信用趨緊以及銷售的下滑，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資將明顯減速，到2015年和2016年預(yù)計(jì)在小周期和長周期下行疊加下，房地產(chǎn)投資將進(jìn)一步下行。

中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授鐘曉青告訴南都記者，相對于國外18年的房地產(chǎn)周期，中國4年的房產(chǎn)投資則顯得有些“風(fēng)險(xiǎn)過大”。但是與周邊例如香港相比仍有上升的空間，所以近期內(nèi)也不會崩盤。

降溫對就業(yè)影響有限

“中國房價(jià)跌幅不超過三成就不會影響國內(nèi)就業(yè)，”這是國泰君安較新宏觀研報(bào)的觀點(diǎn)。

國泰君安證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜周二表示，房地產(chǎn)建筑的就業(yè)人數(shù)約占國內(nèi)總就業(yè)人口的一成，只要未來國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下跌幅度不超過三成，充分就業(yè)仍有保障。若房價(jià)跌幅超過三成，那么國內(nèi)失業(yè)問題就會凸現(xiàn)出來。

包括萬科、保利等多家主流房地產(chǎn)企業(yè)都并不諱言當(dāng)前房地產(chǎn)已走完了黃金時(shí)代，利潤將回歸，不過同時(shí)也都認(rèn)為未來幾年中國整體房地產(chǎn)出現(xiàn)斷崖式下跌的可能性較小。

中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授鐘曉青則在接受南都記者采訪時(shí)認(rèn)為，不宜過分夸大房地產(chǎn)在就業(yè)吸納中的作用。

“中國目前的就業(yè)拉動主要靠榜首產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)，并不是靠房地產(chǎn)容納過多的就業(yè)人口，說三成成下跌底線則是過分夸大了房地產(chǎn)的作用。”鐘曉青表示。

在國泰君安看來，以G D P構(gòu)成來看，一季度投資對G D P的貢獻(xiàn)率達(dá)四成，而當(dāng)前房地產(chǎn)市場在投資中占22.5%比重，簡單測算，房地產(chǎn)對G D P的貢獻(xiàn)度達(dá)9%左右。

“目前房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈，一二線城市非爭出地王不能拿下土地，面粉都比面包都貴了談何高利潤？”方圓地產(chǎn)頭席市場分析師鄧浩志向南都記者表示利潤向上爬可謂“壓力山大”，所以每遇樓市下行周期，地王項(xiàng)目必定虧損。地產(chǎn)行業(yè)利潤就10%左右。

下跌指數(shù)的判斷要依據(jù)城市類型和發(fā)展結(jié)構(gòu)判斷，合富房地產(chǎn)市場研究院院長龍斌告訴南都記者，一線城市仍然有人口流入并存在較多的規(guī)劃利好，即便下跌也會有接盤者，剛需空間比較大，穩(wěn)定系數(shù)更高。

宏源證券總結(jié)分析國際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，房價(jià)先于生產(chǎn)者/消費(fèi)者比例見頂。中國生產(chǎn)者/消費(fèi)者比例于2017年見頂，兩年內(nèi)下降0 .45%，按照美日經(jīng)驗(yàn)，中國人口結(jié)構(gòu)變化將導(dǎo)致房價(jià)每年下降1.8%-2.6%左右。中國1985-1990年經(jīng)歷了一波嬰兒潮，年均出生人口2300萬人左右，1990年后每年出生人口持續(xù)大幅下降到2000年左右的1600萬人左右，這意味著當(dāng)前中國正處于住房需求的頂部區(qū)域，住房需求的拐點(diǎn)已經(jīng)漸行漸近。

不過，摩根大通中國頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌也表示，中國提高城鎮(zhèn)化率的計(jì)劃沒有停止，國內(nèi)家庭收入增長也較為穩(wěn)固，這兩個(gè)因素將創(chuàng)造住宅需求。再加上較高的家庭儲蓄率，都是支撐市場的重要因素。

“拐點(diǎn)說目前估計(jì)還是炒作，近期來看根本不可能，只是有些人的一廂情愿而已。”在鐘曉青看來，拐點(diǎn)論也還需要商榷。

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