海南房地產(chǎn)市場由于其外向型特征廣受社會關(guān)注。今年以來，受房地產(chǎn)市場限購及信貸緊縮政策的持續(xù)影響，海南房地產(chǎn)銷售面積、金額以及價格等各項指標(biāo)均處于下滑趨勢。

在房貸新政及松綁限購等政策的刺激下，市場預(yù)期稍有好轉(zhuǎn)。但仍面臨開發(fā)結(jié)構(gòu)不夠合理，消化存量任務(wù)艱巨等問題。海南省住建部門提出將采取多種措施推進(jìn)海南房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

銷售面積持續(xù)下降 銷售價格保持平穩(wěn)態(tài)勢

今年以來，受全國房地產(chǎn)形勢整體低迷影響，海南樓市的銷售面積同比持續(xù)下降，但銷售價格保持平穩(wěn)態(tài)勢。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長陳孝京介紹，今年前三季度海南省房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長，但增速有所放緩，商品房銷售面積降幅繼續(xù)收窄，銷售價格保持平穩(wěn)。

一方面，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。今年1到9月，海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成974.92億元，同比增長19.7%，增速比上年同期回落了11.3個百分點(diǎn)。

另一方面，海南調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的成效開始顯現(xiàn)。從投資用途看，住宅開發(fā)投資769.8億元，增速比去年回落了28.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的79%，比重比上年同期回落5.8個百分點(diǎn)，海南調(diào)整結(jié)構(gòu)降低住宅比例的成效繼續(xù)顯現(xiàn)。

克而瑞海南機(jī)構(gòu)總經(jīng)理沈虹表示，海南樓市的市場觀望情緒仍然比較嚴(yán)重，海南省房地產(chǎn)銷售量持續(xù)低迷。

受房地產(chǎn)市場限購及信貸緊縮政策的持續(xù)影響，今年以來，海南省房屋銷售呈持續(xù)下降態(tài)勢，房屋銷售面積與銷售額雙雙下降。1到9月，海南全省商品房銷售面積670.23萬平方米，同比下降18.9%，累計銷售額為658.9億元，下降11.7%。其中純商品銷售611.54萬平方米，同比下降3.2%。

陳孝京認(rèn)為，海南省房地產(chǎn)銷售面積下降的主要原因是保障性住房建設(shè)高峰期已過，今年前三季度保障房銷售58.69萬平方米，同比下降69.8%。

在商品房銷售價格方面，海南房價保持了平穩(wěn)態(tài)勢。1到9月份全省商品房銷售均價為每平方米9831元，同比增長8.8%，其中住宅銷售均價每平方米9827元，同比增長8.8%，純商品房銷售均價每平方米10379元，同比下降0.1%。

但陳孝京認(rèn)為，海南房地產(chǎn)市場并未寒冬，海南省下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，?？谑幸蚕嗬^出臺了購房入戶、松綁限購等一系列政策，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到了積極的促進(jìn)作用，

從10月份前22天網(wǎng)簽的情況來看，海口市商品房銷售面積環(huán)比增長11.98%，銷售金額環(huán)比增長41.54%，銷售均價環(huán)比增長26.39%，“從這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，刺激房地產(chǎn)市場的政策對市場起到了積極的作用，效果明顯。”陳孝京說。

經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)依然過大 消化存量任務(wù)艱巨

盡管在一系列政策的刺激下，海南房地產(chǎn)市場稍有起色，但仍面臨開發(fā)結(jié)構(gòu)不夠合理，消化存量任務(wù)艱巨等問題。

一是房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中所占比例仍然較大。近幾年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重均超過40%，今年1到9月全省房地產(chǎn)投資占比為46%，比重比上年同期提升1.9個百分點(diǎn)。海南全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度仍加大，經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險能力不強(qiáng);

據(jù)統(tǒng)計，今年前三季度海南房地產(chǎn)業(yè)稅收收入155.86億元，同比增長16.9%，占地方稅收42.5%。

二是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化。今年1到9月，全省商品房新開工面積占商品房新開工面積的比例為81.6%，住宅占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為79%，全省商品房開發(fā)仍然以住宅為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，不利于產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

三是市場下行的壓力大，商品房銷售、消化存量的任務(wù)較重。盡管目前海南省商品房銷售同比降幅持續(xù)收窄，但市場的觀望情緒依然存在，海南目前有2700萬平方米的可售商品房，全省商品房銷售的任務(wù)仍然較重。

四是房屋新開工面積的持續(xù)下降影響著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。今年以來，海南省房屋新開工面積一直呈下降態(tài)勢。前三季度房屋新開工面積為1048.56萬平方米，下降20.1%，降幅擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積為856.09萬平方米，下降23.2%。

五是企業(yè)開發(fā)資金來源或面臨壓力。前三季度，海南房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金為1404.61元，增長12.8%，低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速6.9個百分點(diǎn)，主要由于房屋銷售面積的進(jìn)一步下降影響了定金及預(yù)付款的交付，開發(fā)資金更多依靠企業(yè)自籌，企業(yè)開發(fā)資金來源或面臨壓力。前三季度，來源于定金及預(yù)付款的資金為324.65億元，同比下降14.7%，而去年同期此項資金來源增長45.5%。從總量上看，定金及預(yù)付款占本年到位資金的23.1%，比重同比下降7.5個百分點(diǎn)。

房貸新政利好海南樓市 五大措施促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展

十一前夕，央行出臺新政策:對于貸款購購頭套普通自住房的家庭，貸款較低頭付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。此外，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，貸款購購套住房時，可按照頭套房貸政策執(zhí)行。海南部分銀行已經(jīng)開始實(shí)行新政。

交通銀行海南省分行工作人員介紹，目前交行已經(jīng)啟動“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新政策。在房貸利率方面，也開始實(shí)行一些優(yōu)惠措施，普通客戶可以在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打95折，交行理財客戶較低可以打9折，VIP客戶可以打85折，具體的審批結(jié)果要看客戶資料及信用情況。而在9月份之前，交行對于頭套房的房貸均實(shí)行基準(zhǔn)利率。

海南部分樓盤的售樓人員告訴記者，新政策出來后，前期按揭不下來的客戶貸款難度有所降低。

陳孝京稱，針對新的市場環(huán)境和存在的問題，下一步海南將從五個方面采取措施來扶持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展，

一是加大房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，繼續(xù)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)，積極引導(dǎo)跨界地產(chǎn)，發(fā)展健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、養(yǎng)生、文化、城市商業(yè)綜合體等多種形式的經(jīng)營性房地產(chǎn)，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

二是加大宣傳力度，大力促進(jìn)商品房的銷售，第三季度海南省政府追加投入2000多萬元，全面開展海南整體形象宣傳工作、加大海南整體宣傳力度、提升海南整體的形象和知名度，同時在原來參展省外房地產(chǎn)推介的基礎(chǔ)上，年底再組織海南省房產(chǎn)企業(yè)參加上海秋季房展會，加強(qiáng)商品房島外的銷售。

三是加大市場監(jiān)管、規(guī)范市場秩序，開展房地產(chǎn)秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?，?lián)合全省有關(guān)部門對全省房地產(chǎn)專項整治工作進(jìn)行督察，進(jìn)一步整頓全省房地產(chǎn)秩序，嚴(yán)厲打擊一房多賣等房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，凈化投資消費(fèi)環(huán)境;

四是加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)工作，繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造工作力度，確保完成今年的計劃任務(wù)，并做好明年項目的儲備，同時研究棚戶區(qū)改造推行貨幣化安置的相關(guān)政策，積極引導(dǎo)棚改居民購購商品住房、解決住房問題;

五是加強(qiáng)對市縣，特別是海口、三亞等8個市縣的房地產(chǎn)市場監(jiān)測和分析，并指導(dǎo)各市縣結(jié)合實(shí)際分類析測，盡量做到一事一測，充分利用和發(fā)揮國家與省的房地產(chǎn)扶持政策，加大促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的力度。

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