剛需成為購房主力

　　繼今年1月全國70個大中城市房價環(huán)比止?jié)q后，2月有66個大中城市房價環(huán)比下降或持平，上漲的4個城市均為二三線城市。相比之下，一線城市房價則延續(xù)下降趨勢。隨著低價樓盤不斷入市，沉寂已久的剛性需求正悄然釋放。

　　18日，在北京房山區(qū)長陽某樓盤的開盤現(xiàn)場，百余人組成的看房團齊聚售樓處。記者發(fā)現(xiàn)，這個看房大軍中的主力大多是年輕人。

　　“這回開盤的都是八九十平方米左右的中小戶型。”該樓盤銷售人員表示，每平方米12000元-13000元的價格，一套房子總價約100萬元。

　　“我覺得這個單價還能承受，而且樓盤離**和商業(yè)區(qū)不太遠。再加上有2萬抵6萬的優(yōu)惠活動，對我這樣的剛需來講，還是挺有吸引力的。”一位女士坦言。

　　記者注意到，前來看房的大多是所謂的“剛需”，這些人通常工作了幾年，手頭有了一定積蓄，但對于城區(qū)動輒每平方米三、四萬元的房價仍難以承受。“性價比”成為剛需購購自住用房的頭要考慮?？們r100萬元左右、位于交通沿線附近、周邊有購物及學校等設(shè)施，這些都成為吸引剛需的“賣點”。

　　“剛需群體主要包括兩部分，一是頭次購房置業(yè)人群，二是頭次改善住房置業(yè)人群。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強(微博)表示，房地產(chǎn)政策對于購房群體和購房決策都產(chǎn)生了較大影響。“去年北京市場購房群體中，頭次購房人群占比達80%以上，而限購之前頭次購房群體的占比不到50%。”

　　“新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，全國很多城市的郊區(qū)房價出現(xiàn)明顯下調(diào)，而這些區(qū)域恰好是剛需的集中區(qū)域。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，剛需對政策更為敏感，再加上銀行出現(xiàn)額度和利率優(yōu)惠調(diào)整，使得依賴貸款的剛需減少了部分購房負擔。因此在考慮自身購購力以后，近期有不少剛需購房者選擇入市。

　　從近期成交量的變化來看，價格因素顯然已成為吸引剛需入市的直接誘因。如果按照“房價與居民的收入相適應(yīng)”的標準來測算，業(yè)內(nèi)人士普遍預計，未來房價還需要10%-20%的下調(diào)空間。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，一個城市主流居民的家庭年收入總和與能夠滿足舒適居住環(huán)境的房屋總價值之間的比值，按照聯(lián)合國的標準在1:5到1:6之間。“考慮到我國一線城市人多地少的現(xiàn)狀，在1:8之內(nèi)都是可以容忍的。如果算上收入分配制度改革等因素，預計居民收入增長或在10%左右，那么未來1-2年北京房價在目前基礎(chǔ)上回落10%-20%可以達到比較合理的價位。”

　　張大偉認為，國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1:300。按照目前北京的情況，1:400應(yīng)該是房價回歸合理的上限，也就是說目前的房價應(yīng)該較少有10%-20%的下調(diào)空間。

　　盡管如此，專家指出，促進房價合理回歸并非意味著房價將馬上下調(diào)。政府對樓市調(diào)控的決心，將以建立健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定可持續(xù)的長效機制體現(xiàn)。

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)一年有余，房地產(chǎn)市場的“虛火”得到極大遏制，樓市博弈格局也在悄然發(fā)生變化。因房價過高而被擠出的剛性需求正重新成為購房主力軍;開發(fā)商為了加快資金回籠，也將推盤目標鎖定為以中小戶型為主的剛需項目。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，未來房價仍存在10%-20%的下調(diào)空間，但房價向合理價位回歸或是長期過程，在這一過程中還需要銀行貸款、居民收入增長等一系列政策配合。

　　地產(chǎn)企業(yè)力推剛需項目

　　作為限購政策較為嚴厲的城市之一，北京市的房價自調(diào)控以來出現(xiàn)了較明顯調(diào)整。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，由于低價盤大量入市，相比2011年三季度新房價格的高點，北京今年的成交價格出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)測算，2012年一季度純商品住宅(不含保障房、商住房)均價約18620元/平方米，比去年三季度的高點下降17.6%。

　　“由于過去一年來各項目累計的庫存量比較高，部分項目已經(jīng)開始加大折扣幅度，這是房價下調(diào)的基礎(chǔ)。”偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮直言。

　　值得注意的是，當前北京市降價幅度較大的區(qū)域集中在周邊甚至是郊區(qū)樓盤。數(shù)據(jù)顯示，與2011年三季度的高點相比，2012年一季度北京市三四環(huán)之間均價僅下降0.3%，三環(huán)以內(nèi)房價上漲5%;此外，其他區(qū)域房價均出現(xiàn)明顯下降，其中四五環(huán)之間、五六環(huán)之間均價分別下降25.6%和20.2%。

　　市場人士認為，當前五環(huán)以外的成交量占據(jù)北京市總成交量的八成，去年該區(qū)域成交量比重則不到七成，郊區(qū)成交比重的上漲在結(jié)構(gòu)上導致全市成交均價下降，而這部分區(qū)域的需求主體就是剛需人群。

　　“郊區(qū)性價比相對較高的剛需項目占據(jù)了市場銷售主流。”張大偉認為，當前成交環(huán)比走出春節(jié)時期的低谷，但成交量完全值仍處于相對低位，10%的降價項目占據(jù)了市場90%的成交量，而未降價項目銷售冷清程度甚至超過1-2月。從4月計劃開盤的項目來看，針對剛需的低價郊區(qū)盤依然占據(jù)完全多數(shù)。北京地區(qū)預期在4月份開盤的項目僅有24個，其中昌平、房山、大興、順義項目供應(yīng)相對較多。

　　今年以來，不少大型房企陸續(xù)啟動較大規(guī)模的降價促銷活動。萬科董秘譚華杰近日表示，2012年萬科產(chǎn)品將以中小戶型、剛需房為主。

　　綠地集團也在調(diào)整策略，推出更適合剛需的中小戶型產(chǎn)品。目前綠地在上海推出的小戶型剛需類產(chǎn)品占比在六成以上。此外，金地、恒大等房企3月在推和4月預推的項目中也以中小戶型為主。

　　從京滬深樓市表現(xiàn)來看，剛需青睞的中小戶型銷售紅火，而大戶型相對冷清，市場走勢已現(xiàn)分化。在2月深圳成交前十名的樓盤中，除了一個樓盤項目的售價超過2萬元/平方米外，其余樓盤均以剛需置業(yè)者為客戶主力，單價均在2萬元以下。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，剛需群體主要購購的是單價較低、戶型面積較小的項目。這部分群體對于價格的敏感性比較強，當項目出現(xiàn)降價時，會出手入市。相比之下，大戶型樓盤的目標客戶則是改善性需求，價格小幅下跌對其刺激有限。正是由于中小戶型周轉(zhuǎn)速度加快、大戶型相對冷清，使得開發(fā)商將推盤轉(zhuǎn)向中小戶型為主的剛需項目，并引發(fā)市場結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

　　專家預計，開發(fā)商面臨著高庫存以及資金層面的重重壓力，提高周轉(zhuǎn)率和資金回流速度成為開發(fā)商的經(jīng)營，有著較快周轉(zhuǎn)力的中小戶型剛需產(chǎn)品將成為今年的銷售。

　　應(yīng)多措并舉促房價回歸

　　隨著低價項目不斷入市，近期部分城市的成交量有所復蘇。業(yè)內(nèi)人士表示，房價向合理價位的回歸是長期過程，不僅是開發(fā)商的推盤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，在回歸的過程中還需要銀行貸款、居民收入增長等一系列政策的配合。

　　春節(jié)過后，頭套房貸款重新出現(xiàn)優(yōu)惠。北京、上海等一線城市的主流頭套房貸款利率已從2月的基準利率下調(diào)到9折左右。與此前優(yōu)質(zhì)的購房者才能享受利率優(yōu)惠不同，當前只要購房者符合正常的頭套房條件，大部分可以享受9折優(yōu)惠。

　　業(yè)內(nèi)人士測算，如果按照9折優(yōu)惠利率計算，相比之前的基準利率，20年期百萬元的貸款將節(jié)省利息約10萬元。購房者成本已經(jīng)有所降低，使得剛需入市熱情有所復蘇。

　　業(yè)內(nèi)人士還指出，本輪調(diào)控房價回歸合理不應(yīng)該單純是房價下調(diào)，除了銀行貸款政策配合外，還應(yīng)該包括居民收入上漲等政策綜合作用。

　　陳國強指出，房價合不合理，不同城市、不同區(qū)位甚至是不同項目而言都對應(yīng)不同的價格，不能一概而論。對于剛需人群而言，應(yīng)該積極關(guān)注市場，當符合自己需求的項目價格達到預期價位的話，可以考慮選擇入市。

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