保利地產(chǎn)發(fā)布2013年年報(bào)

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的焦慮由來(lái)已久。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中角色地位開(kāi)始出現(xiàn)邊緣化趨勢(shì)，市場(chǎng)與需求的不確定性，以及市場(chǎng)呈現(xiàn)的疲軟態(tài)勢(shì)，都導(dǎo)致了社會(huì)、行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展模式的質(zhì)疑，甚至對(duì)快速周轉(zhuǎn)模式的擔(dān)心。特別是近段時(shí)間，在新經(jīng)濟(jì)的沖擊下，在海外房地產(chǎn)看似旺盛的需求里，在低迷的股市里，房地產(chǎn)越來(lái)越找不到自我。針對(duì)轉(zhuǎn)型與未來(lái)發(fā)展，整個(gè)行業(yè)紛紛發(fā)出自問(wèn)。

　　面對(duì)這份焦慮，保利地產(chǎn)處之泰然，在外界看來(lái)略顯乏味的一板一眼里，是一直不曾改變的戰(zhàn)略堅(jiān)持，在行業(yè)游離和搖擺不定中，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)堅(jiān)定不移的信心。

　　早在2006年，保利地產(chǎn)就提出了“房地產(chǎn)為主業(yè)，發(fā)展相關(guān)多元”的企業(yè)戰(zhàn)略并堅(jiān)持至今。對(duì)房地產(chǎn)主業(yè)和快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的堅(jiān)持，源自于保利地產(chǎn)對(duì)于自身發(fā)展的自信。

　　據(jù)保利地產(chǎn)年報(bào)公告，2013年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約面積1064.37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.11%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1252.89 億元，同比增長(zhǎng)23.15%，市場(chǎng)占有率達(dá)1.54%，在行業(yè)政策和資金面緊張貫穿全年的市場(chǎng)環(huán)境下，仍然保持持續(xù)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，保持行業(yè)話語(yǔ)權(quán)。

　　“3+2+X”城市群戰(zhàn)略成型，全國(guó)布局縱深發(fā)展

　　2013年保利地產(chǎn)城市版圖不斷向縱深發(fā)展。公司全年在以廣州為核心的珠三角地區(qū)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售超過(guò)300億，北京、上海為核心的環(huán)渤海、長(zhǎng)三角地區(qū)銷(xiāo)售額分別超過(guò)200億，在以成都、重慶為的成渝地區(qū)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售超過(guò)150億，以武漢為的中部地區(qū)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售接近150億，前期提出的“3+2”城市群戰(zhàn)略已初步成型，城市的城市保持優(yōu)勢(shì)地位，其他各區(qū)域的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)更加平衡。

　　在充分發(fā)揮城市群區(qū)域規(guī)模效應(yīng)的基礎(chǔ)上，保利地產(chǎn)對(duì)那些具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)資源稟賦和強(qiáng)大人口吸聚能力的城市給予特別關(guān)注，增加土地儲(chǔ)備，提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，著力提高市場(chǎng)占有率和影響力。2013年，公司在廣州、武漢、成都等8座城市的市場(chǎng)排名榜首，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)進(jìn)入?yún)^(qū)域前三的城市達(dá)到20個(gè)。這絕非偶然。近三年來(lái)廣州、武漢、成都的在售項(xiàng)目均保持在10個(gè)以上，廣州地區(qū)的銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)平均保持在27%左右，武漢地區(qū)更高達(dá)43%。。

　　此外，在對(duì)都市圈、經(jīng)濟(jì)帶進(jìn)行深耕的同時(shí)，公司通過(guò)多元化途徑拓展資源，補(bǔ)充新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，2013年，新進(jìn)入太原、遂寧、清遠(yuǎn)、湛江、韶關(guān)、肇慶等城市，已進(jìn)駐城市達(dá)49個(gè)，形成“3+2+X”的戰(zhàn)略布局，保利地產(chǎn)在中國(guó)地圖的棋局上，落子更加從容。近兩年新進(jìn)入的合肥、石家莊、中山、珠海、東莞、嘉興等地區(qū)市場(chǎng)份額同比增幅超30%。

　　在“3+2+X”的區(qū)域布局戰(zhàn)略之下，保利地產(chǎn)著眼于持續(xù)發(fā)展，實(shí)施等量拓展，2013年共新增54個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，新增容積率面積1827萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)3111元/平方米，較2012年降低了8.1%；新增權(quán)益容積率面積1321萬(wàn)平方米，權(quán)益比例72.3%，較2012年提升7個(gè)百分點(diǎn)。其中一二線城市新增容積率面積1338萬(wàn)平方米，占總拓展面積的73.2%，按面積計(jì)的權(quán)益比例為75.6%。北、上、廣地區(qū)新增項(xiàng)目10個(gè)，北京的舊宮、上海的西岸、廣州漢溪長(zhǎng)隆的保利大都匯等項(xiàng)目都備受關(guān)注。

　　面對(duì)土地市場(chǎng)的價(jià)格高漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，保利地產(chǎn)采取靈活多樣的拓展方式。在一線城市積極采取業(yè)內(nèi)合作，控制土地成本，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2013年，北、上、廣共有14個(gè)合作項(xiàng)目在售，占到在售項(xiàng)目的9%，新拓展合作項(xiàng)目30個(gè)，占到拓展項(xiàng)目的56%。在二、三線城市通過(guò)概念地產(chǎn)、兼并等多種形式實(shí)現(xiàn)拓展。2013年公司基于在佛山南海“千燈湖保利生活圈”的成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以概念地產(chǎn)的形式在粵西北底價(jià)獲取443萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，可以預(yù)見(jiàn)的是，保利地產(chǎn)又一個(gè)做熟區(qū)域價(jià)值、帶動(dòng)城市新區(qū)發(fā)展、升級(jí)與改造的案例即將誕生。

　　抓住主流剛需市場(chǎng)　充分發(fā)揮扁平化管理優(yōu)勢(shì)

　　保利地產(chǎn)始終堅(jiān)持普通住宅產(chǎn)品定位和快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)策略。研究市場(chǎng)需求，聚焦剛需和頭改，2013年144平方米以下的中小戶型成交套數(shù)超過(guò)九成。據(jù)保利地產(chǎn)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，自住需求的購(gòu)房者比例近九成，頭次置業(yè)者占比高達(dá)85.9%。公司在堅(jiān)持以住宅開(kāi)發(fā)為主的同時(shí)，低密度住宅等高端物業(yè)比重在降低，商業(yè)物業(yè)的比重明顯提升，整體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)。

　　準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位也使其保持了較好的消化速度及去化率。保利地產(chǎn)2013年銷(xiāo)售整體去化率超過(guò)八成,平均消化周期17.9天,周轉(zhuǎn)率位居行業(yè)前列。北京、鄭州、合肥、石家莊等城市的整體成交率超過(guò)九成。

　　專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)觸覺(jué)和扁平高效的管理模式支撐了保利地產(chǎn)的快速運(yùn)作和高速成長(zhǎng)。2013年，保利地產(chǎn)抓住上半年供應(yīng)偏緊而銷(xiāo)售形勢(shì)良好的幾個(gè)窗口期，及時(shí)加大產(chǎn)品推售力度，降低了對(duì)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的依賴，為全年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)奠定良好基礎(chǔ)。

　　對(duì)于目前公司內(nèi)部實(shí)行的扁平化管理模式，總經(jīng)理朱銘新曾經(jīng)表示：“圍繞公司經(jīng)營(yíng)，提高專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、精細(xì)化水平，提升管理效率和質(zhì)量是保利地產(chǎn)的管理優(yōu)勢(shì)，也是未來(lái)管理提升的。”

　　2014年保利地產(chǎn)提出將管理、創(chuàng)新、品質(zhì)作為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的三大源動(dòng)力，以機(jī)構(gòu)增設(shè)調(diào)整、利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)培育、客戶服務(wù)提升等手段，探索管理機(jī)制創(chuàng)新，挖掘企業(yè)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。目前，本級(jí)機(jī)關(guān)增設(shè)發(fā)展研究院，統(tǒng)籌宏觀政策及市場(chǎng)研究、企業(yè)發(fā)展及戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等工作；成立海外事業(yè)部，負(fù)責(zé)公司海外業(yè)務(wù)拓展及管理等工作。這是進(jìn)一步完善公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化機(jī)關(guān)職能管理的新舉措，也昭示了公司轉(zhuǎn)型升級(jí)的戰(zhàn)略發(fā)展新方向。

　　打通國(guó)內(nèi)外融資渠道　靈活保障資金均衡

　　2014年伊始，興業(yè)銀行宣布暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的消息，此前央行也曾在《2013年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中明確提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)貸款信用違約風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金融通情況，成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　面對(duì)日益趨緊的房地產(chǎn)金融環(huán)境，保利地產(chǎn)加強(qiáng)與各大銀行的溝通，較大限度獲取有限的開(kāi)發(fā)貸款和按揭資源。2013年，保利地產(chǎn)獲取銀行總授信2100億，未提款銀行授信1000多億。同時(shí)深入研究多渠道融資，探索傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)貸款以外的保險(xiǎn)債權(quán)計(jì)劃、險(xiǎn)資信托、委托貸款、永續(xù)債等不同期限的結(jié)構(gòu)融資方案，尋找成本相對(duì)較低、使用靈活、審批迅速的大額資金。公司通過(guò)資金的預(yù)算管理、以收定支等手段，確保了整體資金安全，增強(qiáng)整體抗壓性。

　　房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，資金管理規(guī)模突破200億元，連續(xù)兩年被基金排名權(quán)威機(jī)構(gòu)清科集團(tuán)評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)基金”榜首名，無(wú)疑將成為公司未來(lái)突出的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　2013年保利地產(chǎn)還正式開(kāi)啟了國(guó)際資本運(yùn)作的新篇章，通過(guò)其全資子公司恒利置業(yè)旗下的Poly Real Estate Finance Ltd在香港成功發(fā)行了5億美元的五年期固息債券。公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性、持續(xù)發(fā)展?jié)摿途C合競(jìng)爭(zhēng)力得到行業(yè)和國(guó)際市場(chǎng)的高度認(rèn)可，也進(jìn)一步加速了保利地產(chǎn)資本運(yùn)作的國(guó)際化進(jìn)程，形成了國(guó)內(nèi)國(guó)外兩大融資平臺(tái)，無(wú)疑也將進(jìn)一步提升保利地產(chǎn)的傳統(tǒng)融資優(yōu)勢(shì)。

　　“相關(guān)多元”戰(zhàn)略　助力企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

　　面對(duì)業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)主業(yè)的游離和對(duì)轉(zhuǎn)型的興奮，保利地產(chǎn)始終堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)。

　　2014年政府工作報(bào)告明確提出，今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有“3個(gè)1億人”問(wèn)題，即促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。這種新型城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，要求加快集中成片棚戶區(qū)改造，逐步將其他棚戶區(qū)、城中村統(tǒng)一納入棚戶區(qū)改造范圍，到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)改造將提高城市土地集約使用效率，釋放大量土地紅利。保利地產(chǎn)看到了基于舊城改造的巨大市場(chǎng)空間及舊改經(jīng)驗(yàn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇。

　　2013年，保利地產(chǎn)舊改項(xiàng)目貢獻(xiàn)了9%的銷(xiāo)售面積，11%的銷(xiāo)售金額。目前，公司成立了專(zhuān)門(mén)的城投公司，在廣州、武漢、珠海、青島、大連、西安、鄭州等城市跟蹤了20多個(gè)舊改項(xiàng)目，規(guī)劃總建面近3000萬(wàn)平米，陸續(xù)獲取后將逐步提升舊改項(xiàng)目銷(xiāo)售占比至15-20%。未來(lái)，保利地產(chǎn)將抓住城鎮(zhèn)化機(jī)遇，依靠對(duì)人口紅利和土地紅利的深入挖掘，以舊城改造為突破，推動(dòng)開(kāi)發(fā)主業(yè)規(guī)模和效益的提升。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主業(yè)之下，保利地產(chǎn)多年來(lái)堅(jiān)持探索“相關(guān)多元”的發(fā)展戰(zhàn)略。這種多元，是在房地產(chǎn)主業(yè)堅(jiān)持基礎(chǔ)上的多元，是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)“相關(guān)”、實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)、并推動(dòng)主業(yè)發(fā)展的多元。

　　2013年12月在北京發(fā)布的居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu) “三位一體”養(yǎng)老戰(zhàn)略，完善了保利“全生命周期”產(chǎn)品體系，為普通住宅開(kāi)發(fā)注入更多人文關(guān)懷和對(duì)生命的關(guān)注。

　　據(jù)悉，保利地產(chǎn)將在北京、上海、廣州、三亞、陽(yáng)江、成都等6個(gè)城市設(shè)立進(jìn)7家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其中從2012年底開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的北京保利西山林語(yǔ)和熹會(huì)老齡公寓，目前擁有34名專(zhuān)業(yè)護(hù)理人員，入住率近60%；上海西塘越依托“和熹會(huì)”平臺(tái)，開(kāi)展“一地入會(huì)多地養(yǎng)老”模式探索；廣州天悅養(yǎng)老護(hù)理計(jì)劃年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開(kāi)工，并將作為試點(diǎn)完成設(shè)計(jì)、成本、部品采購(gòu)等一系列標(biāo)準(zhǔn)化梳理；成都兩河項(xiàng)目將作為“三位一體”養(yǎng)老模式的試點(diǎn)，總結(jié)公司以養(yǎng)老概念滾動(dòng)落實(shí)開(kāi)發(fā)用地的操作模式。

　　目前，對(duì)已入住社區(qū)的適老化改造已正式啟動(dòng)，廣州保利心語(yǔ)、保利百合花園作為全國(guó)試點(diǎn)，計(jì)劃增設(shè)適老標(biāo)識(shí)、設(shè)施，通過(guò)物業(yè)的全面摸查，有針對(duì)性地提供定制式適老化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療、護(hù)理、休閑、教育等配套增值服務(wù)的落地。下半年，保利地產(chǎn)將在全國(guó)18個(gè)城市完成適老化改造樣板試點(diǎn)，并于2015年全面完成184個(gè)社區(qū)共計(jì)5200萬(wàn)平方米的適老化改造，惠及90萬(wàn)業(yè)主。

　　在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略下，公司目前自持的商用物業(yè)已經(jīng)囊括會(huì)展、購(gòu)物、酒店、

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