前言

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2月70個大中城市房價數(shù)據(jù)，新建商品住宅連續(xù)10個月下跌，同比下降的有69個城市。二手住宅價格環(huán)比下降的城市61個，同比下降的有69個。而這些下降的城市中，自然也包括了海南三亞地區(qū)。

　　從2014蔓延至的2015年

　　頭先，讓我們來回顧一下過去的2014年。2014年全年，海南商品房累計成交64820套，成交總面積為595.55萬㎡，成交均價為11508元/㎡，成交套數(shù)同比2013全年下降18.31%。從數(shù)據(jù)上不難看出，在全國樓市持續(xù)低迷的大背景下，2014年的海南樓市也呈現(xiàn)下行趨勢。

　　來到了2015年，新年伊始，在全國樓市忙著總結(jié)過去猜想未來，各方房地產(chǎn)大佬還在預(yù)言今年房地產(chǎn)走勢將會如何的時刻，三亞樓市已經(jīng)馬不停蹄整裝待發(fā)迎接著一年中較重要的銷售旺季。每年冬天，不遠(yuǎn)萬里從各地而來的人們，享受著三亞得天獨厚的自然風(fēng)光，也在不打烊的三亞樓市中挑選著各自心儀的樓盤。較為明顯的是春節(jié)期間，此時，三亞樓市的旅游地產(chǎn)特性就會集中的顯現(xiàn)，各大開發(fā)商卯足全力，嚴(yán)陣以待，為的就是能在這個房產(chǎn)銷售的黃金周用力沖刺。與內(nèi)地市場開年遇冷不同，開年直至春節(jié)期間，特別是大三亞地區(qū)，鳴響著各大開發(fā)商沖刺的號角，能否在開年交出一份漂亮的成績單，承載了每個開發(fā)商能否完成全年業(yè)績的重要一役。

　　在同比環(huán)比中找到端倪

　　但受全國經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，春節(jié)黃金周期間，本應(yīng)屬于商品房銷售旺季的三亞房地產(chǎn)市場面臨銷量和總金額的雙雙下跌。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)黃金周7天三亞商品房共銷售173套，同比下降57%,環(huán)比下降達(dá)78%;銷售面積1.56萬平方米，同比下降58%,環(huán)比下降76%;銷售均價為2.9萬元/平方米，同比上漲8%,環(huán)比上漲56%;銷售總額45525萬元，同比下降54%,環(huán)比下降63%。由此可見，三亞房地產(chǎn)市場形勢依舊不容樂觀。

　　分月份來看，2015年1月，三亞商品住宅供應(yīng)量為40.63萬㎡，環(huán)比上漲146.39%,同比上漲25.6%;成交10.69萬㎡，環(huán)比上漲2.58%,同比上漲14.13%,商品住宅成交均價21704元/㎡，環(huán)比下降7.24%,同比下降19.35%。

　　2015年2月，三亞商品住宅供應(yīng)量為9.5萬㎡，環(huán)比下降76.62%,同比下降52.96%;成交12.58萬㎡，環(huán)比上漲20.4%,同比下降7.84%,商品住宅成交均價23559元/㎡，環(huán)比上漲8.77%,同比下降19.8%。

　　截止2015年2月底，三亞商品住宅庫存405.49萬㎡。按近13月的月均去化速度8.72萬㎡/月計算，目前庫存量消化預(yù)計需要46.5個月。當(dāng)然，這是理論上的較佳去化速度。

　　旅游地產(chǎn)的現(xiàn)在和未來

　　旅游地產(chǎn)的特性，讓海南特別是三亞房地產(chǎn)有著與眾不同的屬性。三亞房地產(chǎn)市場85%以上的客源來自島外，受到全國樓市、經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，三亞房地產(chǎn)市場整體降幅較為明顯。有分析認(rèn)為，這種波動屬于市場深度調(diào)整，從目前看，海南房地產(chǎn)市場風(fēng)險可控，受到全球、全國的經(jīng)濟(jì)投資、資金回流等影響，海南樓市的成交、均價可能會和2014年相差不大。

　　三亞商品住宅成交結(jié)構(gòu)看，成交面積仍然主要集中在90㎡以下的產(chǎn)品；總價段主要集中在100-150萬元區(qū)間內(nèi)。雖然整體成交量下滑，仍有部分信譽(yù)口碑較好、老客戶積累多、品質(zhì)較高、區(qū)位優(yōu)勢明顯的高端樓盤卻逆勢上揚，捷報頻傳，成功突破了單日銷量1億元、7000萬元、5000萬元、3000萬元等多個銷量大關(guān)，成為三亞2015開年樓市的較大亮點，也為普遍低迷的樓市帶來些許安慰。雖然同比環(huán)比都在下降，但成交量仍保持在合理范圍內(nèi)，這也就證明了對改善型旅游住房的需求量仍然存在著。

近幾年一直處在低谷下行的房地產(chǎn)市場，讓許多開發(fā)商都處于瀕臨掙扎處境，也讓許多房企走上了轉(zhuǎn)型之路。旅游地產(chǎn)綜合體項目并非等同于住宅項目而是可經(jīng)營性地產(chǎn)，通過房地產(chǎn)業(yè)與旅游、商業(yè)、金融、健康養(yǎng)生等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合式發(fā)展，尋求實力資本與稀缺資源的較佳組合，加速房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。但業(yè)內(nèi)許多 人士仍多市場保持著樂觀態(tài)度，不僅僅是對未來的樂觀，更多是對現(xiàn)狀所能帶來的影響持有更積極的態(tài)度。從良性發(fā)展而言，冷卻市場的同時也可以引發(fā)停佇冷靜的思考，特別對于曾經(jīng)一度瘋狂的旅游地產(chǎn)而言，這樣的起伏仍不失為一件好事。這對于本地開發(fā)商也是一種考驗，去認(rèn)真思考旅游地產(chǎn)的核心價值，回歸專注在旅游度假功能的開發(fā)——這或許就是低迷環(huán)境下能給旅游地產(chǎn)較正面的影響了。

　　三亞樓市，期待著“四季春常在”

　　“我們未來幾年要打造‘四季的候鳥’，你們要購房子趕快來海南購了，以后很難說價格會高到什么程度！”在兩會中就連海南省省長都為海南房地產(chǎn)做了一回“臨時推銷員”。話語雖輕松，但也能從中感受到地方政府對于房地產(chǎn)的重視程度和扶持態(tài)度。

　　當(dāng)全國樓市都在翹頭期盼著回暖的春天能盡快到來時，三亞是否也能像歌聲中的那般“四季春常在”保持著樓市的蓬勃生機(jī)呢？前不久落幕的兩會上，房價、樓市、相關(guān)政策，再一次成為了眾人矚目的焦點。“支持”、“促進(jìn)”等詞匯取代了以往的“調(diào)控”、“抑制”，這無疑透露出政府調(diào)控由限制到松綁再到激勵的轉(zhuǎn)向信號明確。這些信號，同樣也在影響著遠(yuǎn)在天涯海角的三亞樓市。除了政策的暖風(fēng)作為輔助，開發(fā)商自身的品質(zhì)提升與旅游地產(chǎn)的專注深耕多方努力下，才能在已經(jīng)低迷并持續(xù)下行了一段時間的房地產(chǎn)市場中讓“放緩步調(diào)，穩(wěn)步回升，健康發(fā)展”不再僅僅是一個美好的祈愿。

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